香港百萬富翁為何涌向海外地產(chǎn)?

炒樓出租作長線投資、或者換樓改善居住條件，是香港社會中“日不落”的話題。茶余飯后，人們不僅慨嘆樓市的升升跌跌，也探討入市的時點或抽身的理由。但就在香港樓市依舊紅火之時，一些投資者開始審視、評估，香港市場到底是不是最好的投資之選，一些投資者開始著手尋求海外物業(yè)標(biāo)的。

花樣繁多的海外物業(yè)

香港人到底對海外市場有多熱衷?為了解這一問題。筆者曾在一個專門代理澳大利亞墨爾本樓盤的港商中介處作了登記，希望了解有關(guān)情況。而6月的后三周到7月初，該地產(chǎn)代理中介每周都會致電筆者，而且每周都有新的樓盤推介，每次樓盤的花樣都不同，選擇遠(yuǎn)比香港市場要多。 最近一次宣傳的是距離墨爾本市中心20分鐘車程的獨立屋。最便宜的只需30多萬澳元(折合200多萬港幣)，就能買到一個三層高的獨立屋，面積總共120平方米(實用面積)。而首付更是只需要2萬多澳元(不到20萬港幣)。 這種房子的出租條件稍微苛刻一點，租客需要有車，因為像這種獨立屋，通常都距離市中心較遠(yuǎn)。但是，這種房子附帶花園，讓租客會覺得即使多點成本也值得。 如果住客懶得打理草坪，又沒有私家車怎么辦?沒關(guān)系，地產(chǎn)中介手中有大受這類人歡迎的高層公寓——說是高層，其實不過10層以下。

“這種高層公寓是10多年前才在澳大利亞流行起來的，特別受留學(xué)生的歡迎。”筆者的4-朋友說。她幾年前在澳洲時，憑著當(dāng)?shù)鼐G卡買了一套二手公寓，現(xiàn)在每個月收租2000多澳元(大概港幣16000多元)，投資回報率近10％。“雖然澳洲的月供利率已經(jīng)接近7％，但是，至今仍有賺頭。” 不過沒有澳大利亞綠卡的人就沒有這么幸運，根據(jù)澳大利亞的規(guī)定，非本地身份的人只能購買一手新樓，而不能交易二手房。新樓比二手房貴得多，就筆者前一次參觀的兩個墨爾本高層公寓來算，均價在每平米5萬至6萬澳元之間。 坦率地說，這個價格一點也不比香港的房子便宜，但是勝在大環(huán)境優(yōu)越。當(dāng)天筆者參觀的兩個樓盤，每個樓盤不過60多戶，外面自然環(huán)境宜人，步行幾步便是一個美麗的天然湖，還有一條潺潺的小河流過。這種景象絕非香港那些幾乎可以握手的絕無隱私的樓房可以相比。 港人對于此類澳大利亞房子出手相當(dāng)大方——就筆者親眼所見，有一個香港買家在聽中介介紹不到半小時后，就立刻掏出支票付下了訂金。

買家透露，他在澳洲置業(yè)的目的除了投資之外，首先是為了眼下正在墨爾本留學(xué)的孩子所購。在跟那個買家攀談時筆者了解到，留學(xué)生在外的住宿費花費不菲，每個月需要近2萬港元，正是這個原因促使這位香港家長決定“長痛不如短痛”，改租為買。 在香港，類似的買家很多。在短短一天的推介會上，幾乎所有朝向較好的房子已經(jīng)被全部預(yù)訂，而剩下的，多是一些低層的房子或是價格遠(yuǎn)高于市價的特別好的房源——但是考慮到香港人買此類房子主要還是用于出租，因此他們大多還是會對比性價，特別是租金回報率之后才下定。

低息催生全球地產(chǎn)泡沫

除了澳大利亞等發(fā)達(dá)國家的物業(yè)，港人同樣樂衷于購買像馬來西亞等東南亞國家的地產(chǎn)。有中介介紹說，不少香港人購買位于馬來西亞的一些水上獨立屋。這種房子主要作為酒店經(jīng)營，通常的經(jīng)營方式是港人持有房產(chǎn)權(quán)，而酒店管理方負(fù)責(zé)日常運營，按時交租。通常此類房子提供的回報率可以高達(dá)7％，相比香港幾乎為零的利率，以及相比股市波動的風(fēng)險，這類投資更適合香港百萬富翁們的投資需求。 在香港，并非只有李嘉誠這樣的超級富豪才會赴海外置業(yè)，大量富裕的中產(chǎn)階級已經(jīng)把房地產(chǎn)當(dāng)作投資理財?shù)囊豁椫匾ぞ摺６鹑诤[之后，港元由于實施與美元的聯(lián)系匯率制度，在美聯(lián)儲多次量化寬松的“指導(dǎo)“下，港幣也出現(xiàn)超低利率環(huán)境，銀行間的一個月拆息利率近兩年來--一直徊在0.1～0.2％之間。人為的低息環(huán)境，使得港幣放入銀行變得毫無價值，而且還要被不斷上揚的通脹所侵蝕，這些都導(dǎo)致香港樓價急劇上揚，催生了泡沫，同時也為港人低息借貸進(jìn)行海外置業(yè)提供了絕佳的機(jī)遇。 就投資澳大利亞來說，雖然從房子的價格來看，似乎較高，但對于港人來說，算不上“痛”，因為澳大利亞開發(fā)商對香港買家的優(yōu)惠條件很多，一些條款相當(dāng)人性化。代理澳洲樓盤的中介向筆者介紹，跟香港首付一般在樓價的30％以上不同，在澳洲買樓，首付只需樓價的10‰此外，如果購買的是幾年之后才建成的樓花，每月供款并非在合同簽訂后立刻開始，而是等樓盤全部建好之后才開始，這相當(dāng)于延緩了投資者的首付要求。 對于購入樓花的買家所支付的首付款，開發(fā)商也不是白白占用的。在一些推廣活動中，當(dāng)場下訂者會享受開發(fā)商每年提供的首付款項10％的現(xiàn)金回贈。換言之，付出去的首付款是有利息收的，而且利率為10％。對于精于理財?shù)南愀廴藖碚f，10厘的回報率還是很具有吸引力的。 不僅如此，香港買家還可以以本地銀行提供的利率貸款供樓。現(xiàn)時香港較普遍的住房按揭利率只有2％左右，而澳洲的貸款利率接近7％。但這一條款就提供了近5％的回報率。當(dāng)然，這種條款只限于用港幣償還澳元貸款，如果是借澳元還澳元的話，就要按照澳洲當(dāng)?shù)氐睦仕健５幢闳绱耍愀圪I家也比當(dāng)?shù)匕闹奕说慕杩畛杀镜土９P者的澳洲朋友介紹說，澳洲人在當(dāng)?shù)刭J款的利率在8％以上。

住房催生財富

低息環(huán)境催生了香港的地產(chǎn)，同時也造就了許多財富神話。美林在6月公布的《全球財富報告》調(diào)查顯示，香港去年有十萬一千多名百萬(美元)富翁(擁有的身家“凈資產(chǎn)”最少一百萬美元)，折算成港幣有七百多萬元，刷新了2007年即金融海嘯前的歷史高位紀(jì)錄，人數(shù)較前年急升33％，增長率連續(xù)第二年冠絕全球。 按照美林全球財富管理北亞區(qū)主管蘇偉生的分析，港人百萬富翁冠絕全球，主要便是受惠于2010年股市和樓市表現(xiàn)理想，加上香港成為人民幣境外結(jié)算中心，進(jìn)一步促使香港成為全球主要的財富管理市場。 不過靠投資房地產(chǎn)發(fā)家的港人正變得越來越謹(jǐn)慎。近期港府出臺多項舉措打壓樓市，包括降低樓按成數(shù)，更嚴(yán)格限制購房者的身份，以及對短期交易設(shè)置較高的稅賦等，已經(jīng)給投資者帶來了一些心理影響。據(jù)一些地產(chǎn)中介反映，不少業(yè)主開始降價求售。 但筆者并不認(rèn)為香港房地產(chǎn)會在近期內(nèi)出現(xiàn)泡沫破滅情況，從港人瘋狂涌向海外地產(chǎn)市場，我們便可以看到，目前香港的流動性仍然充足，而之所以港人對香港地產(chǎn)表現(xiàn)得謹(jǐn)慎，主要原因也并非是地產(chǎn)價格過高，而是對于港府未來行政干預(yù)措施的擔(dān)憂。 事實上，在聯(lián)系匯率制之下，香港政府在這個事件上能操作的空間不多。當(dāng)然，如果港府從土地供應(yīng)角度著手，或許能解決問題。例如當(dāng)年董建華在1997年施政報告宣布每年興建85000個房屋單位(香港俗稱“八萬五計劃”)，隨后在亞洲金融風(fēng)暴中香港樓價便突然劇跌超過50％，問題是，經(jīng)歷了1997年的亞洲金融危機(jī)，港府在土地供應(yīng)方面可能不敢如此進(jìn)取，這便給香港本地的地產(chǎn)價格投下了眾多變數(shù)。 對于香港人來說，可以肯定的是，應(yīng)該享受目前低息環(huán)境帶來的好處，到海外買房子去!