淺談政府出讓土地地價確定的程序、原則與方法

摘要：本文在闡述我國國有建設用地出讓時，從確定地價的一般程序、遵循的原則和確定地價的方法上，依據我國的法律、法規規定，比較全面系統的進行了分析和闡述，提出了一些相應的對策和建議，旨在避免國有土地在出讓時的低價出讓，從而造成國有資產流失。

關鍵詞：政府 出讓土地地價確定

國有土地出讓制度是我國國有建設用地供應制度的核心內容之一，依法科學確定出讓國有土地地價是土地出讓中的關鍵環節，對于規范國有土地出讓的操作行為，合理顯化國有土地資產價值，防止國有土地資產流失，具有重要意義。為此，探討政府出讓土地地價確定的程序、原則與方法，十分必要。

一、出讓土地地價確定的一般程序

土地出讓主要是指國有建設用地使用權的出讓， 往往涉及的標的價格較高，達數千萬元甚至數億元，由于土地供應量的有限性和土地市場需求的無限性，同時還要綜合考慮其后期的開發利用情況，影響因素多，其價格穩定性難以確定，為避免國有土地資產流失，國有建設用地使用權出讓，必須進行土地估價，以了解招標、拍賣、掛牌地塊的正常價格，并在此基礎上綜合確定出讓土地地價，在這里需要注意出讓土地有一個底價界限。出讓底價是指政府根據土地估價結果、相關產業政策和土地市場行情等情況，集體決策，綜合確定的宗地最低出讓價格。根據出讓形式不同，出讓底價可以分為協議出讓底價、招標出讓標的底價、拍賣出讓底價和掛牌出讓底價四種具體形式。

一般程序為：首先，確定擬出讓宗地的用途、容積率、建筑密度、綠化率等規劃和土地使用條件；其次，由市、縣國土資源管理部門根據擬出讓地塊的條件和土地市場行情，依據《城鎮土地估價規程》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估；第三，明確政府相應的產業政策和供地政策，收集了解擬出讓宗地所在級別的基準地價和協議出讓最低價標準以及土地市場狀況等資料；最后，政府土地出讓協調決策部門，依據擬出讓宗地的市場價格評估結果，綜合考慮政府產業政策、供地政策、土地市場狀況等，最終確定擬出讓地塊的地價包括出讓底價。

二、確定出讓土地地價的原則

第一、遵循基準地價的原則。基準地價是指人民政府對城鎮規劃區范圍內現狀利用條件下不同級別或不同地域內的土地，按照商業、住宅、工業等土地用途分別評估確定的某一估價期日上法定最高出讓年期內土地使用權區域平均價格。它是政府組織評估確定的一定區片內的平均地價，它代表一個級別或區片范圍內某類用地平均價格水平，是衡量區域地價水平和確定出讓地價包括底價的重要參考。

第二、低于底價不成交的原則。國有建設用地使用權出讓最低價，主要包括協議出讓最低價和工業用地出讓最低價，兩者與出讓底價之間存在密切關系。協議出讓最低價，按《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部21號令）規定：協議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和；有基準地價的地區，協議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。招標拍賣掛牌出讓的土地也不得低于協議出讓最低價。有些地方政府在確定招標拍賣掛牌出讓的出讓底價時，在這一政策的理解上存在誤區，認為以招標拍賣掛牌方式出讓的土地，在確定地價時，可以按低于協議出讓最低價來確定，可以低于協議出讓最低價成交。這種理解是不正確的。國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》（國務院15號文件）明確規定：各級人民政府均不得低于協議出讓最低價出讓土地。協議出讓最低價是出讓土地地價的最低“門檻”，低于底價，出讓土地不成交。

第三、底價保密的原則。招標、拍賣、掛牌底價由市、縣人民政府確定后，應當嚴格保密。國有建設用地使用權出讓，包括有底價出讓和無底價出讓。《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》明確要求，有底價出讓的，底價確定后，在出讓活動結束之前應當嚴格保密，不得泄露，泄露底價的，承擔法律責任。對于底價確定的時間，可自行掌握。一般的做法是，在拍賣會開始之前和接近掛牌截止時間之前，市、縣土地出讓協調決策部門所有成員在拍賣會結束和掛牌結束前不得離開拍賣或掛牌現場，從而有效地防止泄露底價。

三、確定出讓土地地價的方法

第一、有基準地價的地區，首先應當適用基準地價，政府確定出讓土地地價包括底價，要按不低于基準地價70%來綜合確定；沒有基準地價的地區，方可按照新增建設有償使用費、征地（拆遷）補償費和國家規定應當繳納的有關稅費之和來確定出讓土地地價；

第二、工業用地出讓地價包括底價，不得低于《全國工業用地出讓最低價標準》，即所在地土地級別相對應的工業用地出讓最低價標準。

參考文獻：

[1] 蔡玉梅、 謝俊奇.改革開放以來我國土地利用規劃的評價[J].資源調查與評價.2005，22(3):58—59.

[2] 賴力、 黃賢金、 張曉玲.土地利用規劃的戰略環境影響評價[J].中國土地科學.2003，17(6):56—60.

[3] 蔡玉梅、 謝俊奇、 杜官印等.規劃導向的土地利用規劃環境影響評價方法[J].中國土地科學.2005，19(2): 3—8.

[4] 程吉宏、 王晶日.區域環境影響評價中的土地利用生態適宜性分析.環境保護科學[J].2002，28(4):52—54.

[5] 潘嫦英、 劉衛東.淺談土地利用規劃的環境影響評價[J].中國人口、 資源與環境.2004，14(2):134—137.

[6] 賴力、 黃賢金等.土地利用規劃的戰略環境影響評價[J].中國土地科學.2003，17(6):21—24.

[7] 呂昌河、 賈克敬等.土地利用規劃環境影響評價指標與案例[J].地理研究.2007，26(2):249—257.

[8] 吳克寧、 趙坷.基于生態系統服務功能價值理論的土地利用規劃環境影響評價—以安陽市為例[J].中國土地科學.2008，22(2):23-28.