經濟適用房工程的造價控制管理

摘 要:近年來，隨著人們生活水平的不斷提高，房價一直呈上升趨勢，這使得一些中低收入的家庭出現購房困難的情況，為了解決這個問題，我國退出經濟適用房，以較低的利潤出售。這些經濟適用房相應的解決了一些問題，但是還是有很多人由于收入過低而買不起，這就要求我們在建設經濟適用房的時候控制造價，只有這樣，才能壓縮房價，所以控制經濟適用房的造價是非常必要的，本文主要闡述了控制經濟適用房造價的措施。

關鍵詞:經濟適用房 造價管理 控制成本 措施

中圖分類號:TU7文獻標識碼:A文章編號:1674-098X(2012)01(a)-0208-01

所謂經濟適用房主要是指已經列入到國家的計劃中，由各個城市的政府組織房地產的開放商或者集資建房的單位進行建造，然后以微小的利潤價格面向一些中低收入的家庭出售的住房。經濟適用房帶有社會保障的性質，具有適用性以及經濟性的特點。這是國家的一種政策。其具體的價格是根據成本來制定的，通常利潤都比較低。近年來，房地產行業得到了高度的發展，經濟適用房也進入到了一個全新的時期。因為經濟適用房要求質量高，售價低，所以對投資企業就提出了比較高的要求，為了能更好的滿足廣大人們的需求，就要有效的控制成本，在保證質量的前提下，使造價達到最低。所以，究竟如何控制造價成了人們關注的問題。

1 控制用地費用

這個問題主要是體現在見建筑選址上，我們在一個項目開始規劃的時候就要先考慮其地點，因為是住宅，所以要交通便利、環境優美，還要符合城市的整體規劃。作為經濟適用房，在滿足以上要求的情況下，要盡量選擇生地作為建設地，因為如果所選地質上有比較多的建筑物或者覆蓋物的話，在征地的時候就要對這些建筑物或者覆蓋物有所賠償，這樣就大大的增加了成本，尤其不能選用耕地。因為我國農民基數比較大，耕地面積本來就比較少，所以除極其特殊的情況外，不能選用耕地。在選址的時候還要考慮的一個問題就是市政配套條件的問題，要盡量選擇距離城市的煤氣、供熱、供電以及供水等主要管線比較近的地方，否則，會增加小區的基礎建設費用。

2 前期費用控制

首先，這個可以借助政府的職能，因為經濟適用房本來就是國家提倡的一種低盈利的建設，是為了滿足廣大人民群眾的要求而提出的，所以我國對經濟適用房的建設方面制定了一系列的優惠的政策，我們在前期設計的時候，一定要最大限度的利用這些優惠的政策，把行政事業性的收費控制到最低。

其次，對于工程服務性的費用我們可以采用招標的方式。現在市場競爭比較激烈，可謂是“人多肉少”，我們可以充分的利用這個有利的市場條件，在選擇建設單位的時候采用招標的形式，這樣就可以最大限度的壓低承包的價格。

3 控制工程費

3.1 設計方面

設計是一個工程的開始，也是控制造價的最關鍵的一步，在整體規劃的時候要合理的安排布局，充分的利用原有的資源，避免大量的改造費用。還要結合附近的管線設置，這樣才能減少工作量，同時節約材料，進而降低造價。

3.2 平面布置

現在的小區多是封閉式的，所以外墻也是一個很大的消耗量，我們要在可能的情況下，盡量縮短外墻的長度，在滿足質量要求的情況下，可以適當的加大住宅的進深，這樣有利于降低造價。

3.3 結構形式及材料

經濟適用房不是奢侈型建筑，所以在材料的選擇上要在質量過關的前提下，盡量選擇價格低廉的種類，這就要求建設人員要盡職盡責，仔細的調查市場。在結構的形式上，目前我們主要選擇的還是磚和混凝土結合的形式。

4 基礎設施及管理費用

經濟適用房也是人們生活的主要場所，所以基礎設施的建設還是非常必要的。但在建設的時候要盡量選擇一些物美價廉的產品。小區的整體風格就應該以自然、和諧、淡雅為主題，綠化方面選擇一些常青的、價位低廉的樹木，可以在造型上多一些變換，在照明設計上選擇一些功率比較低的又美觀的燈飾，這些都可以降低成本。

至于管理費用的控制主要是控制開發建設的整體規模。例如，在一個城市當中如果只設立一家機構來管理經濟適用房，不僅在標準上可以達到統一，還能控制管理費用。

5 稅金以及貸款利息的控制

5.1 稅金

現在，在經濟適用住房的建設中，需要交納的相關稅負主要有以下幾種:(1)固定資產投資方向調節稅;(2)耕地占用稅;(3)營業稅(包括城市建設的維護稅、教育費附加);(4)企業所得稅。

目前我國實施的經濟適用房的建設項目中，投資方向調節稅為零稅率，至于耕地占用稅在很多城市也獲得了免征的優惠政策。

5.2 貸款利息

貸款利息應該從以下三個方面進行控制:貸款總額、貸款利率、貸款期限。

在制定建設資金的使用計劃、現金的流量表以及貸款的計劃的時候，要進行充分的考慮，在滿足工程項目的需求的前提下，盡量壓縮資金的存量，最大程度的減少貸款的總額，縮短貸款的期限，并控制財務費用。

最近，又有一些專家再次提議，設立專門的住房銀行，吸納房改的售房資金和住房公積金及個人的住房儲蓄，推行低利率的政策，為經濟適用房的建設以及居民按揭購房提供方便。

6 利潤的控制

經濟適用房具有社會保障的性質，一方面實行減免稅費以及劃撥土地的優惠政策，另一方面又要承包出去，這個項目承包給建造單位，建造單位就一定要有利可圖，所以，這本身就是矛盾的。建造單位都是盈利性單位，對于這種規定了靜態利潤的工程根本就沒有過高的積極性，更不要說主動去控制成本了。

參考一下經濟比較發達的新加坡或者香港，他們是由專門的政府機構來統管福利房的運作。這種方式效果比較理想，因為首先，經濟適用房就是由政府提出來的，所以由政府的機構貫徹實施，應該比較直接，而且由政府組織建設，也降低了建設的費用，進而降低了成本造價，我們也可以參照這種形式。

7 結語

經濟適用房是國家為了方便廣大人民群眾設立的，那么就要竭盡所能的更好的服務于人民，所以我們要最大限度的控制成本，降低售價，使人們得到真正的實惠。經濟適用房項目的造價管理是控制房價的關鍵。這個成本的控制包括很多方面，從選地、到設計、施工、使用、維護，全過程都不能有一點疏漏，要充分的利用國家的優惠政策，在保證質量的前提下，每一步都以節約成本為中心，使經濟適用房發揮出其最優功能。

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