住房需求的調(diào)控思路分析

黃海英

青海油田采油三廠 816400

住房需求的調(diào)控思路分析

黃海英

青海油田采油三廠 816400

我國住房需求大體上分為五類:自住需求、他住需求、無助需求、創(chuàng)造需求、觀念需求。住房需求的調(diào)控將會對房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定起到重要作用。當(dāng)前對于滿足自住需求的住房，調(diào)控的基本思路是鼓勵；對于滿足他住需求的住房，調(diào)控的基本思路是允許；對于無住需求的住房，調(diào)控的基本思路為抑制[1～2]；對于創(chuàng)造需求，調(diào)控的思想是限制；對于觀念需求，調(diào)控的基本思想是合理引導(dǎo)。

住房需求；調(diào)控；他住需求；自住需求

本世紀(jì)前10年，尤其是從2006年開始，商品住房價格迅速增長，由此產(chǎn)生了關(guān)于住房功能的新一輪的討論熱潮。對于住房投機(jī)交易危害認(rèn)識的不足和管理上的縱容是導(dǎo)致房價只增不降的罪魁禍?zhǔn)祝m然我國陸續(xù)出臺了一系列政策對我國住房市場進(jìn)行調(diào)控，但總體效果并不理想。有很多學(xué)者甚至質(zhì)疑國家出臺的各種政策是否能夠真正對降低房價有效果。也有學(xué)者認(rèn)為目前的商品房已經(jīng)不僅僅是居住這樣一個功能，而是具有了投資的功能。不管是哪種觀點(diǎn)，目前的房價仍然居高不下。因此，住房需求的調(diào)控仍然是目前需要迫切解決的問題。本文主要從住房需求的大體分類及其調(diào)控思路方面進(jìn)行分析。

1 住房需求的分類

由于人們對住房需求目的有所不同，下面我們將我國住房需求大體分為以下三類并對其進(jìn)行說明。

第一類，自住需求，也叫“自需”或者“剛需”。這一類人購房需求是為了滿足居民自己居住的需求，為提高居住水平而形成的正常居住需求。一般情況下，購買第一套或者第二套住房都是為了自己或者孩子居住使用的。從全國范圍內(nèi)來看，有些家庭在多個城市購買住房，可能是第三套或者第四套，也可能是自住的，如流動性比較強(qiáng)的家庭，包括演員和運(yùn)動員在內(nèi)。但這畢竟還是少數(shù)。

第二類，他住需求，也叫“他需”。這一類人購房需求不是為了滿足自己居住的需求，而是通過租賃給他人居住來進(jìn)行投資，并從中獲取回報。此類需求存在的客觀原因是在住房市場上總有一部分不想購買住房，只想租房居住，這類住房的投資對于穩(wěn)定市場還是有一定積極作用的。

第三類，無住需求，也叫“無需”。這一類人購房需求不是為了滿足自己居住的需求，也不是租賃給他人居住，而是為了投機(jī)，炒買炒賣，哄抬價格，拋售套現(xiàn)，從中謀取利益。這類需求危害很大，他制造了房地產(chǎn)市場的虛假繁榮和房地產(chǎn)泡沫，創(chuàng)造了房地產(chǎn)價值的快速增長，增加了社會管理的難度，是一種虛假需求，是住房市場出現(xiàn)風(fēng)險的根源之一。

第四類，創(chuàng)造需求。這一類住房的需求是指政府創(chuàng)造出來的，是被動的需求，即居民本不需要購房但是因為政府的過度拆遷而形成的住房需求。

第五類，觀念需求。因中西方觀念的不同而形成的住房需求。

2 對不同住房需求的調(diào)控思路分析

以下簡要介紹住房的創(chuàng)造需求和觀念需求調(diào)控思路，重點(diǎn)介紹住房的自住需求、他住需求和無住需求及他們的調(diào)控思路。

1）限制創(chuàng)造需求。城市住房拆遷和改造是允許的，因為舊住宅區(qū)和棚戶區(qū)的拆遷改造是為了改善居民的生活條件和改善城市的面貌。但是不適度的和浪費(fèi)的拆遷是不允許的應(yīng)予以限制，如有的官員為了搞政績或形象工程而進(jìn)行成片的拆遷。過度的拆遷使大量的居民不得不去購買房子因此增加了住房需求。同時，一些缺乏道德的開發(fā)商借機(jī)哄抬價格。由此看來，限制創(chuàng)造需求的住房已是當(dāng)務(wù)之急 。

2）引導(dǎo)觀念需求。中國人認(rèn)為房子只有買了才是自己的并且住的踏實，才是自己真正的財產(chǎn)，加之現(xiàn)在的很多年輕人要求結(jié)婚前必須有房，使得中國的住房私有化幾乎是世界最高。相關(guān)資料顯示，美國和英國的住房擁有率只占60%多，有30%以上家庭選擇租房居住。因此，我們要合理引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)觀念。基本可以遵循，有能力的可以購房，暫時沒有能力的并不一定要勉強(qiáng)去買租賃住房也是解決住房問題的現(xiàn)實可行的方法。同時，政府也要建立市場和環(huán)境，鼓勵租賃住房，可以適當(dāng)減輕房地產(chǎn)市場的壓力，緩和房價上漲的速度。

3）鼓勵自住需求的住房。住房需求是居民最基本的生活需求之一。由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入不斷增加、生活水平也不斷提高，伴隨著對住房的需求也不斷提高。我國城鎮(zhèn)人均住房面積不斷提高，同時隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，每年新增的城鎮(zhèn)人口數(shù)也不斷增加，這都需要國家政策的滿足和支持。當(dāng)然多年來在國家政策中這種鼓勵政策已得到充分體現(xiàn)，如在居民購買住房時采取稅費(fèi)減免、財政補(bǔ)貼、降低貸款門檻等一系列優(yōu)惠政策，鼓勵居民住房消費(fèi)，扶持居民購房置業(yè)，推動房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。同時加大了對自住型住房消費(fèi)的信貸支持力度。在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

4）允許他住需求的住房。他住需求的住房是積極性的投資，國家應(yīng)予以允許，即對于那些已經(jīng)有一套滿足居住住房的居民，允許他們擁有第二套、第三套住房用于租賃進(jìn)行積極的投資，不應(yīng)該把投資和投機(jī)看做等同。但是，目前國家的政策是行政性限購，將戶籍居民的住房購買限于兩套，非戶籍居民購買限于一套。這點(diǎn)肯定了對自住需求居民的保護(hù)，但看起來似乎是不允許進(jìn)行他住需求住房的投資。如果這種消極的反對是為了穩(wěn)定住房市場，讓住房價格適度回歸，從短期來看是可以理解的，但是我們不能把作為他住需求的投資和作為無住需求的投機(jī)看成是一樣的，那就是根本性的錯誤。

5）抑制無住需求的住房。無住需求的住房是消極的投資，對無助需求住房投機(jī)的抑制，在我國已經(jīng)達(dá)成共識，并且已經(jīng)采取了一些措施，如限購政策、差別稅收等等，但問題依然存在。

有不少人希望這種抑制政策是短期的，因為房地產(chǎn)具有保值增值的特點(diǎn)，許多人將房地產(chǎn)作為投機(jī)的對象，購買多套房，進(jìn)行炒買炒賣，哄抬價格，伺機(jī)進(jìn)行出賣，賺取利益。個人觀點(diǎn)是，這種抑制政策應(yīng)是長期的，理由是中國國情的需要和房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟(jì)市場穩(wěn)定的需要。當(dāng)然在長期對無住需求住房的抑制之中可以有暫時的放松，這時的放松是為了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如上世紀(jì)末期，政府大力鼓力任何需求住房的購買，其中最典型的是藍(lán)印戶口政策和購房退稅政策。也有人不支持用行政的手段限購，當(dāng)然用強(qiáng)制的手段限購抑制了無住需求的投機(jī)，但是的確也有其弊端那就是無法滿足他住需求的投資，影響了租賃市場的供求需求。總體看來，為了抑制無住需求的投機(jī)采取采用經(jīng)濟(jì)手段為好，即房地產(chǎn)稅收和金融措施。

3 結(jié)語

在筆者看來，自住需求、他住需求、無住需求，這三類住房的需求是可以相互轉(zhuǎn)化的，在實施抑制無住需求的住房的同時必須調(diào)節(jié)好三種不同住房需求之間的調(diào)控思路，使之形成一套體系。基本的做法是不限制購買住房的數(shù)量針對三種不同的需求分別實施鼓勵、允許和抑制的經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控。簡言之，隨著居民購買住房數(shù)量的增加，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重。這其中有存在問題，對于首次購買住房是滿足自住需求是毫無疑問的，但是對于第二套及以上的住房怎樣才能明確是進(jìn)行他住需求的投資還是無住需求的投機(jī)？解決方法可以是增加租賃登記和租金收入納稅的環(huán)節(jié)。設(shè)置這一技術(shù)環(huán)節(jié)不僅可以解決以上提出的問題，還可以增加合理的稅收。

[1]謝鴻光,文兼武.中國小康之路.中國統(tǒng)計出版社.2002 No.3:32～33.

[2]牛鳳瑞主編.2005年房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.2.社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2005.

[3]國家統(tǒng)計局.從十六大到十七大經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展回顧系列報告之十四：城鄉(xiāng)居民生活明顯改善[*1].

[4]張泓銘.上海社科院房地產(chǎn)研究中心. 名家專欄.綜合版.2012 No.8～11.

[5]蔣和平.南充晚報A18.國家出臺優(yōu)惠政策 鼓勵居民住房消費(fèi).2008.

10.3969/j.issn.1001-8972.2012.21.092