淺議限購、限貸政策下主要糾紛類型及其處理

郝飛

淺議限購、限貸政策下主要糾紛類型及其處理

郝飛?

近年來，我國大部分城市房地產價格快速上漲，已遠遠超出其合理的價格區間和社會大眾所能接受的范圍，房地產市場成為各界關注的焦點。房地產價格的一路高歌猛進原因是多方面的，但是非基于使用需要的房地產投機和炒作行為顯然是其中的一個重要推手。為此，國務院及各級地方政府陸續出臺了調控房地產市場的通知，但收效甚微。直至2010年《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）及2011年《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發[2011]1號）發布后，也就是俗稱的限貸和限購政策發布后，房地產市場過熱趨勢才得以遏制。但另一方面，限購、限貸政策對房屋交易過戶登記與住房按揭貸款的限制又引發了一系列的糾紛，對于這些糾紛的處理，實踐中爭議很大。本文擬結合仲裁辦案實踐，就限購、限貸政策下主要糾紛類型及其處理提出筆者的一些粗淺看法。

限購 限貸 情勢變更 商業風險

一、因限制房屋交易過戶登記而引起的糾紛

2011年1月26日，國務院辦公廳下發《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發[2011]1號）規定，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。此后，廣州等地房屋管理部門相繼出臺了限制辦理房屋交易過戶登記的規定。簡言之，按照限購政策，外地居民家庭不得在本地購房，本地居民家庭只能購買2套以內住房，對于超出限制的房屋交易過戶申請，房屋登記部門將不予辦理。問題是，在限購政策出臺前雙方已經簽訂了房屋買賣合同，并有部分合同履行行為（如交付了部分房款或已交付了房屋等），但尚未辦理交易過戶手續，此時限購政策出臺，房屋登記部門不予辦理過戶手續。一方通過仲裁或訴訟的方式主張繼續履行合同，辦理交易過戶手續，而另一方以限購政策為由主張解除合同，應該如何處理？我們且看一則案例：

買方劉某（哈爾濱師范大學職工，哈爾濱市人）與賣方陳某及經紀方于2009年9月7日簽訂《房地產買賣合同》，約定劉某向陳某購買廣州某小區B棟1503房，總樓價657600元。劉某應于2009年9月9日前付定金70000元，于2009年9月30日前付定金130000元，另外劉某自2009年9月15日起應代陳某支付涉案房屋的銀行月供款。陳某應在2009年9月27日前交付房屋鑰匙給劉某。由于涉案房屋是由陳某向開發商購買的，開發商尚未為陳某辦理《房地產權證》，故雙方均同意等陳某的《房地產權證》出證后，雙方共同辦理此次交易的過戶手續，辦完過戶手續后，劉某向陳某結清購房尾款。簽訂合同后，雙方履行合同，陳某于2009年9月27日將房屋鑰匙及房屋交付給劉某使用，劉某對房屋進行了裝修。劉某向陳某支付了購房款累計376800元（包括定金及月供款）。開發商于2011年1月18日為陳某辦妥《房地產權證》。由于限購政策出臺，雙方因辦理交易過戶手續產生糾紛。劉某申請仲裁，要求繼續履行雙方于2009年9月7日簽訂的《房地產買賣合同》，陳某配合劉某到房屋登記部門辦理房屋過戶手續。陳某提出反請求，要求解除《房地產買賣合同》。

此案例是一個非常典型的因限購政策引發的糾紛。該案中，雙方在限購政策出臺前，已經簽訂房屋買賣合同，支付部分房款，交付了房屋且買方對房屋進行了裝修和實際使用，在未辦理交易過戶手續前，限購政策出臺，雙方就房屋買賣合同應予解除還是繼續履行產生糾紛。對于此案的處理，爭議很大，主要有兩種觀點。一種觀點認為，限購政策對于外地人在本地購房的限制是明確的，是鋼性的。根據限購政策，雙方不可能到房屋登記部門辦理交易過戶手續，《房地產買賣合同》事實上無法履行，故該合同應予解除。另一種觀點認為，《房地產買賣合同》是雙方的真實意思表示，是合法有效的合同，雙方也已經履行了合同的大部分義務，尤其是買方已經對房屋進行了裝修并實際使用，解除合同恢復原狀不利于經濟效益原則。限購政策作為臨時性的國家政策，仲裁裁決及司法裁判可以在具體個案中對其予以修正和突破。

筆者支持后一觀點，理由是：第一，限購政策的目的在于通過抑制不合理購房需求和限制投機方式來調控房地產市場，遏制房價過快上漲，從而促進房地產平穩健康發展。限購政策是在我國房地產投機炒作頻發及部分地區房價快速上漲背景下，實施的特殊調控政策，具有臨時性、地域性特點。基于正常、基本、合理的住房需求而進行的房地產交易，本身并非限購政策調控的真正對象。本案中，買賣雙方已經交付房屋，而且買方已經對涉案房屋進行了裝修并實際使用。沒有證據顯示買方購房涉案房屋存在房地產投機交易的嫌疑。從本案現有的證據來看，買方是基于基本的使用需要而購買涉案房屋。

第二，對于發揮指引和規范作用的法律、政策等規范性文件而言，不溯及既往是最基本和最起碼的原則。理由顯而易見，用制定在后的制度去規范、約束、禁止甚至懲罰之前的行為，會使得社會大眾無所適從，人們無法明確判斷自己當下的行為正確與否并對行為的風險作出合理的預見，因為在當下看來正當的行為隨時存在著被隨后頒布的法律或政策否定的可能，甚至還可能被懲罰。這將引起整個社會的不安定感和混亂，也不利于各種社會關系的穩定有序。因此，不溯及既往幾乎是民主法治國家一致堅持且不言而喻的基本原則。然而限購政策卻沒有體現不溯及既往原則，這是限購政策在技術上的重大缺陷。我們知道，房屋交易是一個復雜的過程，包括簽訂買賣合同、支付部分購房款、交付房屋、辦理涂銷抵押及按揭貸款手續、支付購房尾款、交易過戶登記等多個程序和階段。限購政策沒有充分考慮房屋交易時間跨度大的特點，而是簡單、直接地對交易過戶登記作出限制，即限購政策一出臺，購房人不符合條件的交易過戶登記一律不予辦理。①對于交易時點的確定問題，部分地方房屋管理部門作了進一步更合理的規定，如廣州市國土和房屋管理局穗國房字（2011）156號文《關于進一步嚴格執行我市商品住房限購政策的通知》第5點規定：“交易時點按照以下標準認定：（一）在本市房地產主管部門信息系統網簽合同的，以網簽購房合同時間為準；（二）非網簽形式簽署買賣合同的以房地產交易登記部門業務收件（包括預收件和受理）時間為準；（三）沒有納入房屋管理系統的新建商品住房以在房地產交易登記部門辦理預售商品房合同備案或預告登記的時間為準?！痹撘幎▽⒔灰讜r點前移至網簽，有效保障了已經進行網簽，但未辦理過戶登記的交易行為，對于一手房交易有著積極作用。但由于二手房買賣大多不進行網簽，因此該規定并未消除限購政策對于政策出臺前的二手房交易行為的影響。如此，很多在政策出臺前已經開始但尚未到達申請辦理交易過戶登記階段的交易行為，同樣被限制。我們充分理解，作為行政管理措施的限購政策在特殊時期采取“一刀切”的手段，將更有利于防止買賣雙方通過倒簽合同等方式規避限制，以確保抑制投機、調控房價的效果，但是即便如此亦不能反證限購政策對于發生在前的房屋交易行為強加干涉的正當性，因為發生在前的市場行為只需符合當時法律和政策的規定，即應被認可和保護。正是因為限購政策在朔及力上的重大缺陷，“錯殺”了大批發生在前的合法的房屋交易行為，筆者認為，仲裁裁決和司法判決有權也應當在個案中對這種缺陷予以修正，以實現真正的公平正義。事實上，房地產登記機關對于裁判文書中確定的辦理交易過戶手續的裁判結果，將不進行是否符合限購政策的審查，而直接給予辦理，也顯示了行政管理部門對于司法裁判的尊重和認可。

第三，具體到本案而言，買賣雙方早于2009年已經簽訂了《房地產買賣合同》，且自簽訂合同后雙方一直按照合同的約定履行義務，從合同簽訂和履行的過程來看，涉案房屋的交易是雙方的真實意思表示，符合法律規定，應當受到法律的尊重和保護。至2011年1月18日開發商為陳某辦妥《房地產權證》之日，合同約定的雙方辦理交易過戶登記手續的條件已經成就，除限購政策之外并無其他障礙。而且我們注意到，自2009年至2011年，廣州市區的房價成快速上漲趨勢，涉案房屋的價格已經明顯超過簽訂合同時的價格。在此情況下，以在簽訂合同時雙方完全無法預見的限購政策的限制為由，拒絕守約方繼續履行合同，辦理交易過戶手續的請求，而強行解除合同，將導致實質上的不公平、不正當。無論如何，限購政策不應成為違約方違反合同并因此獲利的借口。

綜上所述，筆者認為，在我國房地產價格不理性快速上漲的特殊時期，限購政策作為重要的調控手段有其必要性，也發揮了重要作用，但亦有其缺陷，仲裁裁決與司法判決應當在個案中，結合具體案情，對這種缺陷予以適當修正，以實現真正的公平正義。但應強調的是，仲裁和訴訟過程中對于具體案情，尤其是對交易的真實性的審查和判斷格外重要。如前所述，限購政策采取“一刀切”的方式，最主要的是為防止買賣雙方通過倒簽合同方式規避限制。同樣，在仲裁和訴訟過程中，買賣雙方互相配合，倒簽合同、偽造合同履行行為，以期通過司法裁判的方式達到房屋交易過戶目的的情況也難免會出現。因此，仲裁庭或審判庭在具體個案的審查中，應當充分結合雙方當事人的身份、合同的具體約定、具體履行情況、雙方提供證據的關聯性、合理性以及雙方在庭上的表現等諸多因素，對交易的真實性作出審慎判斷。對于違反常理，有意規避限購政策的行為應堅決制止，絕不可使仲裁或訴訟成為當事人規避限購政策的有效通道。

二、因銀行不批準按揭貸款申請或要求提高首付比例而引起的糾紛

相對于限購政策，限貸政策出臺得更早。在2010年，國務院就下發了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號），規定對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。隨后，廣州市下發《關于貫徹住建部等部委宏觀調控政策促進我市房地產持續健康發展的意見》（穗國房字[2010]1311號），進一步規定各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或者社會保險交納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。2011年1月，國辦發[2011]1號文又進一步提高第二套住房首付比例，規定對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍?？梢姡?010年起國家一直在不斷調整住房按揭貸款政策，簡言之，至2011年1月后，第一套房按揭貸款首付比例不低于30%，第二套房按揭貸款首付比例不低于60%，停止第三套房按揭貸款。由于貸款政策的調整，購房人無法獲得按揭貸款，或被要求提高首付比例，導致購房人無力支付購房款的情況大量出現。此情形下，購房人可否以情勢變更為由，要求解除合同？開發商或售房人可否要求購房人一次性付清房款，或追究購房人遲延付款的違約責任？這些問題，在實踐中都存在很大爭議。

有一種觀點認為，住房貸款政策的變化屬于情勢變更，應允許購房人解除或變更合同。國家對購房貸款政策的調整無論在時間上、方式上、程度上都是買賣雙方無法預見的，具有不可預見性。以按揭貸款的方式購房，實質意義上是以購房人長期分期付款的方式來實現購房目的。首付比例的增加，尤其是銀行完全不批準按揭貸款情況下，購房人必須一次性支付全部房款或支付遠超過合同約定的首付款金額，這使得購房人長期分期付款的合同目的落空。購房人沒有能力短期支付大量房款，繼續履行合同對購房人而言顯失公平。根據《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十六條規定，合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。因此，限貸政策應屬于情勢變更，此情形下，應當允許購房人解除或變更房屋買賣合同。

另一種觀點認為，貸款政策的變化不屬于情勢變更，購房人不能因此要求解除或變更合同。近年來，房地產市場價格的快速上漲，已經成為社會各界關注的焦點問題，各級政府通過新聞媒體多次表達了對房地產市場進行調控的意圖。調整住房按揭貸款政策往往是控制房地產投機和炒作的最直接、有效的方式，國家也多次強調要上調購房首付比例及嚴把按揭貸款審批。在這種情況下，國家出臺上調首付比例、限制三套房貸等購房貸款調整政策，是作為普通市民所能合理預見的，并不具有不可預見性。那種認為可預見性須精確到出臺的具體時間、調整的具體方式甚至上調的具體比例的觀點，明顯是違背市場經濟內在規律的。按照這種觀點，任何情形都可以被認定為不可預見。同時，即使國家不出臺住房按揭貸款限制政策，購房人的按揭貸款申請也存在著被銀行拒絕或被要求提高首付比例的可能，原因可能是購房人資信缺陷、銀行年度放貸計劃限制等等。因此，即使按揭貸款政策不調整，按揭貸款申請也存在被拒風險，購房人應有合理預見，并在具備抗風險能力的前提下購房。來自開發商的代表還提出，從合同相對性角度而言，在房屋買賣合同中，開發商的主要合同義務就是向購房人提供符合合同約定的房屋并為其辦證，購房人的主要合同義務就是支付房款。如果允許購房人因為住房貸款政策的調整而解除或變更合同，那么是否可允許開發商因為國家關于城市規劃、房屋驗收、向開發商發放貸款、測繪、辦理房地產權證等方面政策的調整而解除或變更合同？事實上顯然是不可能的。相對于購房人而言，開發商面對的政策調整風險更多、更大。既然開發商應當嚴格按照合同約定交付房屋及辦理房地產權證，否則就必須承擔違約責任，不論此間國家政策如何調整，那么從公平合理的角度來說，作為合同相對方的購房人也應當承擔起支付房款的義務。另外，限購、限貸政策的出臺往往導致房地產市場量價齊跌。此時，允許解除買賣合同，購房人拿回所有已支付的購房款甚至還包括利息，然而開發商卻面臨著量價齊跌的后果，這實際上是將所有的政策風險轉稼到開發商身上，對開發商顯然是不公平的。

還有一種觀點提出，住房貸款政策的調整是否屬于情勢變更，應在具體個案中視具體情況而定，即有些案件可認定為情勢變更，有些案件可不認定為情勢變更。這種觀點的主要依據是最高人民法院于2009年7月7日下發的《關于當前形勢下審理民商合同糾紛案件若干問題的指導意見》第一條第3項的規定：“人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬于情勢變更時，應當注意衡量風險類型是否屬于社會一般觀念上的事先無法預見、風險程度是否遠遠超出正常人的合理預期、風險是否可以防范和控制、交易性質是否屬于通常的高風險、高收益范圍等，并結合市場的具體情況，在個案中識別情勢變更和商業風險?！?/p>

上述三種觀點，無論在理論界還是實務界爭議都非常大。這種爭議不僅僅源于大家對情勢變更原則在我國的確立和適用標準的不同看法和意見，更重要的是因為限貸政策是否被認定為情勢變更，將對大量的購房人與開發商的糾紛起到決定性作用，如果認定為情勢變更，則購房人得以脫身，風險及不利后果歸于開發商，反之，則開發商得以保全，風險及責任歸于購房人。因此，限貸政策是否為情勢變更之爭，實質上是購房人與開發商之間的博弈，實質上是一種利益之爭。仲裁機構和人民法院處在爭議的風口浪尖，雖然三種觀點各有理據，但卻只能擇一而為之，那么裁判者是如何考慮的呢？

首先，對于情勢變更原則的適用需非常謹慎。情勢變更原則一直是民商法學的一個非常重要的原則，早已被西方一些國家所接受和明文規定，然而在我國，就該原則是否應在法律中明文規定，自合同法起草之初就一直爭論不休，結果是該原則一直未能在我國法律中明確確立。直到2009年，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條對情勢變更原則的基本理念進行了規定，但是我們要清晰認識的是，該條也沒有出現“情勢變更”字眼，而且司法解釋并不屬于法律而只能算是具有中國特色的關于法律適用與執行的指導性文件。為什么對于情勢變更原則，我國法律始終采取敬而遠之的態度？筆者認為，最根本的原因在于情勢變更與商業風險的界限太過模糊，一旦在立法上明確確立情勢變更原則，在司法實踐中就極易產生對該原則的濫用，這種濫用對于風險自擔、收益自享、意思自治這些市場經濟和現代民法中最為基本的理念和原則的破壞將是致命的。即使合同法司法解釋（二）第二十六條對于情勢變更原則的適用設置了多個前提條件，如不可預見、非不可抗力、不屬于商業風險、重大變化、明顯不公平、不能實現合同目的等，我們也不難看出，這些條件和標準判斷都過于模糊，過于主觀，在實踐中很容易產生分歧。經常出現的例子，在建筑工程承包合同簽訂后，由于建筑原材料價格的上漲，導致承包方成本增加，利潤減少甚至虧本。這種情況下，原材料價格的上漲屬于情勢變更還是商業風險？如果價格上漲百分這十屬于商業風險，那么上漲百分之二十、百分之五十甚至百分之百呢？是商業風險還是情勢變更？用什么樣的標準來清楚地界定商業風險和情勢變更？什么叫重大變化？何謂之不可預見？等等，恐怕都難有一個客觀的、令眾人信服的答案。正是因此這個原因，在合同法司法解釋（二）出臺后不久，最高人民法院又下發了《關于正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）服務黨和國家的工作大局的通知》，該通知強調對于司法解釋第二十六條，各級人民法院務必正確理解、慎重適用。如果根據案件的特殊情況，確需在個案中適用的，應當由高級人民法院審核。必要時應報請最高人民法院審核。最高人民法院對司法解釋第二十六條的適用附設了近乎死刑復核一樣嚴格的審核程序，可見，最高人民法院對于情勢變更原則還是堅持了慎用、少用的基本方針。正是由于上述原因，在實踐中，仲裁庭和審判庭對于情勢變更原則的適用更為慎重。雖然在很多案件中，當事人或代理人從很多角度闡述了案件適用情勢變更原則的理由和依據，就如第一種觀點那樣，但是大家會發現真正在裁判文書中明確引用情勢變更原則或合同法司法解釋（二）第二十六條裁斷案件的實際上非常少。

其次，限貸政策到底是否適用情勢變更原則存在很大爭議。正如前文所述，對于該問題，存在著三種不同的觀點，很難形成統一的認識，且三種觀點雖然都有各自的理由和依據，但又都有其缺陷。第一種觀點雖然在實務界占主流，但是仍然無法有說服力地回答為何首付比例提高20%-30%就屬于重大變化，屬于情勢變更，而大量民商事合同中價格波動100%（就如前文提到的建筑工程承包合同那樣）也仍然屬于商業風險？在房屋買賣合同糾紛中判斷重大變化的具體標準是什么？第二種觀點從合同相對性角度分析，認為支付購房款是購房人當然的合同義務，因此購房人應承擔按揭貸款審批過程中的風險及后果，購房人應當在具備抗風險能力的前提下購房。但是，結合我國的現實，以按揭貸款的方式購房是占主流的，大部分的購房人確實并不具備一次性付款或在短時間內籌集大量首期款的能力。在簽訂合同時，在沒有資信缺陷情形下，購房人的按揭貸款申請獲批一般來講是可預期的。然而由于在簽訂合同后頒布了限貸政策，而導致購房人無法獲得銀行貸款，這本身對于購房人而言確實有一定的不可預見性。當合同約定的按揭付款方式無法實現，而合同中又沒有明確約定在按揭貸款未能獲批或獲批金額減少情況的處理方式時，要求購房人一次性付款或提高首付比例，本身也缺乏合同依據。而且從公平合理的角度而言，這種風險也不應單獨歸于購房人一方。第三種觀點認為限貸政策是否適用情勢變更原則應視具體情況而定，即在某些案件中可以認定為情勢變更，在某些案件中可以不認定為情勢變更。這種觀點雖然從理論上講是正常的，也符合情勢變更原則的基本法理，但在實踐中卻很難站得住腳。因為限貸政策一旦在個案中被認定為情勢變更，仲裁裁決也好、法院判決也罷，在涉及限貸政策的案件中就很難再作出非情勢變更的認定，因為無論如何統一性是裁判實踐中最重要的原則，否則將難以面對當事人對同案不同判的質疑。這也是為何在實踐中，無論認定情勢變更與否，裁決文書都有意回避情勢變更原則的主要原因。

最后，正是由于上述兩方面的理由，情勢變更原則在裁判文書中往往被有意回避，取而代之的是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的廣泛適用。該條規定，因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。雖然司法解釋的這一條規定，被詬病良多，有觀點認為該規定沒有任何的理論基礎，有觀點認為“不可歸責于當事人雙方”本身是結論，而不是理由，等等。但無論如何，相對于合同法司法解釋（二）第二十六條而言，商品房買賣司法解釋第二十三條更容易判斷和可操作，所以很多裁判文書中都以限貸政策出臺導致購房人未能訂立商品房擔保貸款合同，合同無法繼續履行，不可歸責于買賣雙方為由解除合同。我們深究商品房買賣司法解釋第二十三條之立法本意，不難看出，實際上立法者在內心上是采納了前述第一種觀點，只不過通過“不可歸責于當事人雙方”的說法規避了對情勢變更原則的爭議。

在合同中沒有約定貸款申請被拒或被要求提高首付比例情形下如何處理時，筆者也同意第一種觀點，這樣相對來說比較好地平衡了買賣雙方的利益。但還有一種情形值得探討，實踐中，很多房屋買賣合同對買方貸款申請被拒或被要求提高首付比例的處理方式作了約定，如約定：“因買方未能提供按揭貸款所需要的全部資料或者買方的條件不符合按揭銀行的要求致使買方的按揭申請未被按揭銀行批準，買方應在收到賣方通知之日起3個工作日內變更付款方式，并取得賣方的同意，否則，為買方違約”、“如買方條件不符合按揭銀行的要求致使買方的按揭申請未獲銀行批準，或被要求提高首付比例，買方應于收到銀行通知后十五日內向賣方支付全部購房款或補齊差額部分”等等。筆者認為，情勢變更也好，不可歸責于雙方也罷，均有一個前提，即不可預見性。當雙方在合同中對于貸款申請被拒或被要求提高首付的可能已經預見，就并該情形下的處理作出了明確約定時，限貸政策的可能影響已經被預見，因此合同法司法解釋（二）第二十六條及商品房買賣司法解釋第二十三條都失去了適用的基礎，因此應當充分尊重雙方當事人的意思自治，按照合同約定的方式進行處理。當然，也有觀點提出，上述約定是開發商或中介機構擬定的合同版本，是格式條款，實際上購房人并不理解或認可該條款的真實含義。筆者認為，這就涉及到格式條款及其效力的認定問題了，與本文探討的主旨相去甚遠，在此不作討論。

三、啟示

在房屋買賣合同糾紛中，因政策調整而引發的糾紛頻繁出現，除本文提到的因辦理房屋交易過戶登記政策調整引發的糾紛、因住房按揭貸款政策調整引發的糾紛外，還有因為房屋交易稅收政策調整而引發的糾紛、因測繪方法改變而引發的糾紛等等。這一系列的糾紛的出現，使我們不得不再次反思我國在調控房地產市場的方式方法上的合理性和正當性。通過限制外地人購房以及限制本地人購房套數這種類似計劃經濟模式的手段來調控房地產市場，這方面已經被經濟界和管理界人士詬病良多，筆者無意贅述。但僅從法律層面上來看，國家政策的出臺，至少應該考慮到政策不溯及既往的基本要求，前文已經闡述，無論政策正當與否，都至少不能用出臺在后的政策去規范和約束產生在前的行為，否則將是對市場秩序的嚴重破壞，同時也將嚴重影響到整個社會大眾的安定感。從前文的論述中，我們不難發現很多糾紛的產生就根源于調控政策對于政策出臺前的交易行為的干涉和否定。筆者希望，我們國家政策的出臺能夠多考慮市場經濟的基本規律及現代法律的基本理念和原則，在充分彰顯政策效用的同時，盡量減少其帶來的負面影響。

在對限購、限貸政策下主要法律糾紛的處理過程中，我們不能回避的一個問題是，政策與法律的關系問題。正如前文談到的案例，買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，并按約定履行了大部分義務，并無違約行為，按照民法通則及合同法的規定精神，合同是雙方真實意思表示，合法有效，當事人依合同約定主張繼續履行合同并辦理交易過戶手續的請求，符合合同約定，依法應予保護。然而，限購政策卻因為買方是外地人而對本次房屋交易行為予以否定，不予辦理過戶登記。很明顯，法律與政策在“打架”。實踐中，類似沖突經常出現。那么，裁判者應如何面對這種沖突？筆者認為，裁判者還是應該堅持依法辦案的原則，應當嚴格依據法律的規定、精神和原則裁判案件，在這個前提下，兼顧考慮政策，而不能舍本逐末。而且司法裁判當然地具備對行政政策的監督、評判和修正功能，應當通過裁判方式對于政策的部分缺陷予以修正，以實現真正的公平正義。另外，有些糾紛雖然貌似與限購、限貸政策有關，但實際上卻是因為當事人自身的違約行為引起的，在實踐中應當特別注意區分。比如，雖然雙方前往房屋登記部門辦理交易過戶手續的時間在限購政策出臺后，但實際上是因為一方的違約行為導致原本可以在限購政策出臺前完成的過戶登記被拖延。又比如，購房人雖然在限貸政策出臺后向銀行申請貸款被拒，但其在政策出臺前已經向其他銀行申請過按揭貸款，由于其自身資信原因其他銀行已經拒絕放貸。諸如類似情形，發生糾紛的根本原因是當事人一方的違約行為，而非政策調整，實踐中應認真區分，區別處理。

對于買賣雙方而言，筆者最重要的建議莫過于，對于合同的訂立必須引起高度的重視，尤其要對可能的政策變化和市場風險作出合理的預見和充分的考慮，對于風險出現后的處理方式也應當予以明確。如此，雙方便可以在簽訂合同時，將不可預見性降到最低，從而減少因為政策風險而引發糾紛的機率。另外，在糾紛發生后，買賣雙方都應該抱著誠實信用的態度，積極協商，以公平合理的方式促成和解，以化解政策風險帶來的不利后果。

（責任編輯：周博）

Discussion on the Main Types of Disputes and its Treatment in Policy of Limiting the Real Estate Purchase and Mortgage Loan

By Haofei

In recent years, the price of real estate rose quickly in most cities of our country, which was far beyond reasonable limits and out of people's acceptation. The real estate market became the focus of the society. Many factors led to the quick rising of the price of real estate, but real estate speculation apparently was a very important reason. In view of this, the State Council and local governments issued notifications to regulate the real estate market, but had little effect. Until 2010, 〈The State Council on resolutely curb some city house price to rise too quickly〉 and 2011〈On Further Strengthening the regulation of the real estate market related issues notice〉 was issued, the overheated trend of real estate market was curbed. But in the other hand, the policy limiting the real estate purchases and mortgage loans led to a series of disputes. It's controversial about how to solve these disputes in practice. The author tried to put forward some superficial views about the main types of disputes and how to deal with these disputes, combined with the practice of arbitration.

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?廣州仲裁委員會仲裁秘書部部長。