房地產市場秩序研究綜述

張傳勇

（華東師范大學商學院，上海200241)

在經濟學范疇內，房地產市場秩序可以界定為“房地產市場參與者按照特定的市場交易規則安排行為而產生的個人利益與公共利益的協調”，它產生于市場主體的行為之中[1]。自20世紀90年代實施住房貨幣化分配制度改革以來，中國房地產市場秩序的框架已初步形成，但房地產市場自我調節機制不完善、市場監管治理不力等問題日益凸顯，加之對相關規律認識不足，房地產市場秩序混亂問題并沒有得到有效解決。同時，這些問題加劇了區域房價波動，嚴重影響中國房地產市場乃至整個國民經濟的穩定健康發展。因此，整頓與規范房地產市場秩序是當前必須解決的重要問題。探討房地產市場秩序的生成機制及其相關理論，對整頓與規范房地產市場秩序，構建有效的市場機制，以及促進房地產市場穩定健康發展等都具有關鍵作用。

1 房地產市場秩序生成機制研究

國外關于市場秩序的研究起步較早，且隨著制度經濟、信息經濟等相關理論的興起，市場秩序的研究及其應用領域得到很大程度的擴展，20世紀60年代國外針對房地產市場與市場秩序方面的研究開始盛行。房地產市場秩序究竟是市場自發生成，還是政府自覺建構？在很長一段時間內都是學者們爭論的話題。有學者認為，市場本身具有自我調節機制，有效的房地產市場秩序應是在無政府干預的前提下，充分發揮市場機制的自我調節作用[2]，但亦有學者指出，房地產市場難以充分發揮自我調節機制，原因在于房價自身需要較長時間才有可能達到均衡，由于房地產本身具有的非完全競爭、投機等屬性，借助政府“看得見的手”來調節市場供求、提高市場效率是非常必要的，且隨著住房公平問題逐漸受到重視，政府在實施住房福利等公共政策中的積極作用更加不容忽視[3]。通過對相關文獻的梳理，筆者認為，由于經濟制度本身的缺陷以及市場主體的投機行為，一旦市場秩序出現問題，市場并不能通過其自身的糾錯機制實現自我修復，因而政府有必要采取措施以促進房地產市場秩序自我完善。

2 市場行為與房地產市場秩序

根據房地產市場交易的特征可將房地產市場劃分為一、二、三級市場，對應為土地市場、增量房市場和存量房市場[4]。由于房地產各級市場的交易內容和市場特性均存在差別，因而市場秩序的范疇和表現也都各不相同。

2.1 土地市場秩序相關研究

國外相關研究中，一種觀點是強調土地的重要性以及土地市場的缺陷，認為政府采取土地稅收、土地規劃、土地交易管制等手段可以消除土地市場的壟斷、外部性、信息不對稱、分配不公平等市場缺陷，使得土地市場能更有效地運行，土地資源得以更好地分配[5]；另一種觀點則認為政府行為將造成土地市場的更大扭曲，政府對地價的規制并不能解決問題，甚至還會惡化問題[6]。就中國來說，政府對土地市場的過度干預以及地方政府對土地財政的依賴，是引起土地市場秩序失范的主要原因。同時，政府行為不當不僅擾亂了正常的市場秩序，還影響了市場配置土地資源的基礎性作用[7]。因此，只有規避地方政府對經濟的不利影響，明確地方政府土地市場的監管職能，深化土地市場改革，充分發揮市場機制的基礎性作用，才有可能從根本上規范土地市場秩序[8]。

2.2 增量房市場秩序相關研究

研究表明，增量房市場存在的機會主義和個人信用危機是引發市場秩序混亂的主要原因。投機主義盛行表現為房地產市場價格泡沫的出現以及投資者對市場過度樂觀預期所產生的“羊群效應”，且價格泡沫可通過金融渠道引發宏觀經濟波動或金融危機[9-10]。20世紀90年代實施的住房分配貨幣化改革，雖大大促進了房地產市場的發育和發展，但增量房市場與存量房市場發展嚴重失衡且市場秩序出現失序和混亂。房地產供給結構不合理、市場發展的非均衡性，是致使中國房地產價格上漲、市場秩序混亂的重要因素[11]；房地產自身的異質性和區域壟斷性、購房者和開發商的投機行為又助推了市場秩序的混亂，如開發商惜盤捂盤、虛假廣告以及合謀定價等[12-13]。因而，調控供需結構、加強信用建設、引導合理消費、提高市場的有效性是解決增量房市場秩序失范的主要對策。

2.3 存量房市場秩序相關研究

國外針對存量房市場秩序的研究主要涉及房地產經紀委托代理模式對解決信息不對稱的作用、住房租金控制、房地產經紀制度變革對市場秩序的影響等[14]。造成中國存量房市場秩序混亂的原因有：市場主體之間信息不對稱、委托—代理問題[15]、投機行為和羊群行為以及現行法律法規的限制和缺失等[15]。主要解決路徑為：一方面，嘗試探求住房市場的互動機制并在此基礎上發展并規范存量房市場，如以房屋置換為突破口，實現增量房、存量房市場的聯動[4]；進一步發展中國的住房租買選擇機制，提高市場自我調節能力[17]。另一方面，則需制定相應政策以規范市場主體行為，健全市場規則[18]。

3 政府行為與房地產市場秩序

在房地產市場中，政府更多是扮演了房地產市場秩序的監管者或維護者的角色。政府行為得當有利于建構良好的市場秩序，而一旦行為不當，則有可能加劇市場秩序失范[19]。從國際上一些國家的歷史經驗來看，促進“住宅的自住率”是絕大多數國家在房地產市場發展初期政府出臺調控政策的主要目的[20]。國內學者對中國房地產市場秩序的研究還多停留于定性分析方面，如探討政府參與房地產市場秩序建構的重點以及政策的可行性等[21]。此外，保障性住房的供給也可以作為調控房地產市場的一個有效的政策工具[22]。

3.1 財稅政策與房地產市場秩序

財稅政策一方面對房地產市場走向和經濟形勢產生重要影響[23]，另一方面不適當的財稅政策又會導致土地成本增加，針對開發商收稅會使其將增加的成本轉移到租戶或者購房者身上，影響消費者的購房決策[24]。國外一些國家已將存量住房稅收作為調控房地產市場的手段，而由于這部分稅收數額較大，逐漸成為政府支出的一個重要部分[25]。國內涉及房地產財稅政策方面文獻多集中于討論物業稅收、房地產稅收改革領域中實務層面的問題，如物業稅開征時機選擇、開征模式選擇、房地產稅收改革的思路研究等，多建議把財稅政策可作為房地產市場的調控手段，且可從房地產稅收的資源配置功能、調控目標以及區域化等角度來優化目前的房地產稅制[26]。建立住房保障配租補貼體系和動態調整機制[27]、采取向低收入者進行直接補貼的轉移支付等財稅政策[28]，對規范房地產市場秩序有促進作用。

3.2 貨幣、信貸政策與房地產市場秩序

貨幣與信貸政策是比較常見的房地產市場調控政策，中國房地產業在寬松的貨幣信貸政策環境下取得了快速發展，同時，房地產市場受貨幣、信貸政策的影響也越發顯著。信用可獲得性對房地產消費的重要性，貨幣政策可通過信用渠道或利率渠道對房地產市場產生影響，但主要作用還是通過利率來展現的[29-32]。另有部分學者研究了信貸政策對房地產市場的影響，認為信貸和房地產價格存在雙向作用[33-34]。近年來，國內學者開始關注貨幣、信貸政策與房地產市場及市場秩序的關系，如實證分析中央銀行的各項貨幣、信貸政策對房地產市場的影響，以及房價波動可能對中央銀行制定貨幣信貸政策產生一定影響等[35-38]。在當前土地已被嚴控、稅收政策尚不完善的情況下，筆者認為信貸政策是能夠采取的、最直接有效的調控手段。緊縮的信貸政策在一定程度上有效地遏制了房地產價格快速上漲，擠出了部分房地產泡沫，從而規范了房地產市場秩序，但也可能會對房地產市場及其秩序產生負面影響，如帶動銀行貸款不良率增高、引發購房者偽造虛假信息進行按揭貸款等，從而擾亂市場秩序。

3.3 保障性住房與房地產市場秩序

保障性住房作為政府行為的一部分，從國外經驗來看，美國和日本主要是政府領導、市場主導的保障性住房體制，而德國、新加坡則主要依靠國內完善的住房保障體系，解決中低收入居民的住房需求，從而穩定房地產市場[39]。近年來，中國保障性住房體系的主體重心由經濟適用房逐步轉向公租房，且力度明顯加大，這對完善市場供應結構，建立梯級消費模式，增強市場的自我調節能力和抵御風險能力都有積極作用[40]，但政策執行過程中可能存在的保障性住房的保障范圍與目標存在偏差，監管缺位導致“尋租”行為泛濫等問題，對規范房地產市場秩序又有負面作用[41]。

4 住房制度與房地產市場秩序

住房制度是房地產市場秩序的載體，也是改善市場秩序的保障。在房地產領域，運用制度理論對政府行為進行分析，特別是系統研究還不多見。其中，如多重委托代理關系，利益集團博弈以及集體行為的邏輯給予了政府行為更多的機會主義性質，在特定領域如中國房地產市場，由于其本身市場機制的不完備性，造成了一系列問題，形成了市場失靈和政府失靈的雙重局面[42-44]。國外有關住房制度與房地產秩序的研究中，以美國、日本和新加坡最具代表性。其中，美國的住房制度是依賴于市場機制調節的制度，存在低收入階層過重的居住費負擔以及房地產引發的金融風險問題；日本則是二戰后政府被動采取分階層住宅供應體制以解決住宅供應量不足問題[45]；新加坡則是完全政府主導型的房地產制度，也是世界上住房問題解決得比較好的國家之一，政府十分重視房地產業對整個經濟發展的調節作用[46]。國內方面，賈康、劉軍民通過分析中國住房制度改革的道路，指出中國住房問題的深層次原因在于政策落實不到位、制度設計偏頗、政府調控能力欠佳以及政府公共職能缺位等4個方面[47]，因此需要建立由政府和市場有效結合的住房制度[48]。

5 研究述評與啟示

本文分別從房地產市場秩序的生成機制、市場行為、政府行為以及住房制度等方面對國內外房地產市場秩序相關研究文獻進行了系統梳理，指出由于經濟制度本身的缺陷以及市場主體的投機行為，一旦市場秩序出現問題，市場并不能通過其自身的糾錯機制實現自我修復，政府有必要采取措施以促進房地產市場秩序自我完善；同時，考慮房地產各級市場的交易內容和市場特性均存在差別，其市場秩序的范疇和表現也都不相同，因此政府應當因地制宜、審慎地參與到房地產市場秩序的構建當中。

就如何構建良好的房地產市場秩序，筆者認為應當建立成熟的房地產市場發展機制，堅持政府主導的市場機制配置住房，嚴格限制炒作，穩定房地產價格，建立保障性住房市場或準商品化住房市場解決中低收入者住房問題，最終構建由政府主導、市場為輔的健康、規范的房地產市場秩序。

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