宅基地轉(zhuǎn)讓后還能要回嗎？

□ 馮 霞

A某原籍為安陽市文峰區(qū)F村，后因參加工作，“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后在城市定居。其父親一直在老家居住，2000年去世，留下一處宅基地。A某經(jīng)當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)同意，把自家宅基地及地上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給同村無宅基地的B某，并簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議。但雙方并未及時(shí)辦理相關(guān)土地變更手續(xù)。2011年，A某退休欲回鄉(xiāng)居住，村委會(huì)以無空閑地為由不同意為其重新分配宅基地。A某便以持有其父親的宅基地使用證為依據(jù)，想要回已轉(zhuǎn)讓的宅基地。

筆者認(rèn)為，A某無權(quán)再要回已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的宅基地，并應(yīng)配合B某進(jìn)行宅基地使用權(quán)的變更登記工作。就雙方的宅基地轉(zhuǎn)讓行為來說：根據(jù)《河南省農(nóng)村宅基地用地管理辦法》第四條規(guī)定：“農(nóng)村宅基地屬于集體所有。農(nóng)村居民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。”而最高人民法院司法實(shí)踐的指導(dǎo)意見指出：宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件：1.轉(zhuǎn)讓人擁有兩處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；2.同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓；3.受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件；4.轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意；5.宅基地使用以不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。因此，本案中A某和B某之間的轉(zhuǎn)讓行為是在合法范圍之內(nèi)的。從雙方簽訂的協(xié)議來看：根據(jù)《合同法》第

四十四條及《合同法解釋（一）》第九條第一款規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定的合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”《河南省農(nóng)村宅基地用地管理辦法》第十五條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)需要變更的，按照地籍管理的要求，報(bào)核發(fā)土地使用證部門辦理變更登記和換證手續(xù)。”

另外，《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理登記的，不影響合同效力。”

本案中宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是在雙方當(dāng)事人公平、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，其協(xié)議內(nèi)容合法，不違反社會(huì)利益和公共道德，故合同應(yīng)是真實(shí)有效的。本案中雖然雙方當(dāng)事人未及時(shí)辦理相關(guān)土地變更手續(xù)，但由于宅基地使用權(quán)登記并不是轉(zhuǎn)讓協(xié)議的生效要件，所以合同成立之日便是合同生效之日。

綜上所述，A某無權(quán)向B某索要已轉(zhuǎn)讓的宅基地，而B某也可持相關(guān)資料到縣及以上國土資源管理部門進(jìn)行變更登記申請(qǐng)。