宅基地轉讓后還能要回嗎？

□ 馮 霞

A某原籍為安陽市文峰區F村，后因參加工作，“農轉非”后在城市定居。其父親一直在老家居住，2000年去世，留下一處宅基地。A某經當地村委會同意，把自家宅基地及地上的房產轉讓給同村無宅基地的B某，并簽訂了轉讓協議。但雙方并未及時辦理相關土地變更手續。2011年，A某退休欲回鄉居住，村委會以無空閑地為由不同意為其重新分配宅基地。A某便以持有其父親的宅基地使用證為依據，想要回已轉讓的宅基地。

筆者認為，A某無權再要回已經轉讓的宅基地，并應配合B某進行宅基地使用權的變更登記工作。就雙方的宅基地轉讓行為來說：根據《河南省農村宅基地用地管理辦法》第四條規定：“農村宅基地屬于集體所有。農村居民對宅基地只有使用權，沒有所有權。宅基地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓。”而最高人民法院司法實踐的指導意見指出：宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：1.轉讓人擁有兩處以上的農村住房（含宅基地）；2.同一集體經濟組織內部成員轉讓；3.受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；4.轉讓行為征得集體組織同意；5.宅基地使用以不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。因此，本案中A某和B某之間的轉讓行為是在合法范圍之內的。從雙方簽訂的協議來看：根據《合同法》第

四十四條及《合同法解釋（一）》第九條第一款規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定的合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”《河南省農村宅基地用地管理辦法》第十五條規定：“宅基地使用權需要變更的，按照地籍管理的要求，報核發土地使用證部門辦理變更登記和換證手續。”

另外，《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理登記的，不影響合同效力。”

本案中宅基地轉讓協議是在雙方當事人公平、自愿的基礎上簽訂的，其協議內容合法，不違反社會利益和公共道德，故合同應是真實有效的。本案中雖然雙方當事人未及時辦理相關土地變更手續，但由于宅基地使用權登記并不是轉讓協議的生效要件，所以合同成立之日便是合同生效之日。

綜上所述，A某無權向B某索要已轉讓的宅基地，而B某也可持相關資料到縣及以上國土資源管理部門進行變更登記申請。