杭州房價能否實現“軟著陸”

□文/倪焱陳豪唐艷昕

杭州房價能否實現“軟著陸”

□文/倪焱陳豪唐艷昕

杭州樓市將會迎來去庫存化的高峰期，2012-2015年的房價預計會逐步平滑過渡至17347元/平方米左右這一合理水平

美國市場研究顧問公司Demographia最新發布的2011年度全球住房負擔報告，比較了澳大利亞、加拿大、美國以及中國香港等主要大都市2011年的房價水平，指出房價在家庭收入中位數的3倍之內的屬于“負擔得起”，當房價相當于家庭年收入中位數5倍或以上則屬于“難以負擔”。在我國，房價收入比是指平均住宅總價與家庭年收入之比，比值越大，居民的購房負擔越大。假設90平方米為市區普通居民家庭購房標準，按一家3口人都有收入計算：杭州房價收入比已從2006年的14.73直線上升到2010年的21.25（見表1），遠高于國際標準，杭州房價已處于極難負擔水平。顯然，促使杭州市區房價合理回歸已刻不容緩。而為了使房價在回歸合理水平的同時又不影響經濟健康發展，房價下降過程必須溫和有序，逐步實現“軟著陸”。

未來市場需求兩大特征

未來需求結構以自住型的剛需為主。“十二五”期間，只要房價調整不到位，中央就絕不會讓調控出現反復。據以往的歷史調查數據，投資性需求在杭州市購房人群中的占比往往超過30%，但2011年的調查數據顯示，自住型置業需求已占到80%左右，這還不包括改善性需求的比例。隨著住房政策向自住型剛需傾斜，“十二五”期間的需求結構以自住型剛需為主的格局將進一步穩固。

未來需求增量以新增就業人口為主。“十二五”期間，隨著城鄉統籌和城市化步伐的加快，新增就業人口將成為杭州市購房需求的重要催化劑。據2011年杭州市區新增城鎮就業人口20.55萬人為基數年均推算，到“十二五”末的4年里，杭州市區新增城鎮就業人口將累計到達80萬左右。若按照2011年市區城鎮居民人均住房建筑面積33.7平方米估算，到“十二五”末的4年里，新增城鎮就業人口對住房的年均需求面積累計約在670萬平方米左右。加上城鄉統籌過程中的人口拆遷安置等都將成為穩定和增加杭州住房需求的剛需動力。

未來市場供給的三大基調

——房源存量充裕，房產市場以“去庫存化”為主基調。總體來看，“十二五”期間杭州市區房地產市場供給存量將十分寬裕。根據合創地產機構統計顯示：2012年起至未來的2至3年間，杭州主城區總體預計住宅供應量約為1670萬m2。根據2011年杭州主城區新上市房源平均面積122m2/套推測，未來2-3年杭州主城區總體可預計住宅供應套數約為136800多套。若按杭州主城區2011年度住宅成交量13088套測算，這些供給存量需10年才能消化完畢；而若以2007-2011年五年平均年度成交28000套計算，這些供應量也需要4-5年的時間才能消化完畢。由此可知，未來杭州主城區供應量至少需要3年以上的去化時間。

同時由表2可知，到目前為止，杭州市主城區總計約1670萬m2的住宅供給存量，其中包括341.4萬m2的可售存量房源，562.6萬m2的未售余量房源和766.7萬m2的新增潛在供應，若以杭州市“十二五”未來4年新增城鎮就業人口年均670萬平方米的需求都能轉化為住房剛性需求來計算，也需約3年的時間才能將這些房源消耗完畢，這些還不包括前些年各房產投機者手中的二手房源。如此巨大的供應量也預示著“十二五”期間將會迎來杭州樓市去庫存化的高峰期。

——開發商謹慎拿地，土地市場以起拍價成交為主基調。目前，杭州市土地市場的冷清程度甚至超過商品房市場，住宅用地的成交均價已跌回底價。截至2012年4月，杭州住宅用地僅以底價成交兩宗。在調控和“去庫存化”的雙重重壓下，房價下跌已影響到開發商對土地價格的判斷，而土地價格除反映當前房價外，還反映開發商對未來房價的預期。目前，多數開發商對后市的判斷仍偏悲觀，他們的“棄地”策略預示著整體房價仍有下行空間。開發商拿地繼續趨于謹慎，在房地產調控力度持續加強的政策背景下，以底價成交的趨勢在“十二五”期間不會改變。

表1 “十一五”期間杭州房地產市場相關數據對比

表2 主城區房源供銷情況對比表

表3 “十二五”期間主城區房源供應形成時間表

表4 “十二五”期間杭州房地產市場相關數據預測對比

——高地價房折價銷售，房企以虧本換取生存為主基調。在正常的建設進度下，土地出讓后基本在兩至三年內形成有效的供給房源，因此“十二五”時期形成的房源供應量主要由2009-2012年出讓的土地決定。

根據相關調查統計，商品房成本價格構成中，土地費用一般占房地產開發成本的50%，而在正常年份中開發商的利潤一般占房價的15%左右，因此最終地價占房價比為30%-40%較為合理。由于土地出讓到最終形成房源的有效供應存在兩至三年的滯后期，所以以2009-2010年樓面價的平均值計算（見表3），得出2012的房價理論上在20728元/平米左右，而實際上2012年一季度主城區商品房銷售均價已降至16882元，降幅在20%以上，已跌至2009年的水平。

另一方面，2011年的土地成交均價是近年來的最高值（見表3），而2012年的土地成交均價跌回2009年以前水平的結果勢必牽引房價向合理房價回歸。這就意味著2012-2014年必將會成為房企轉型和房地產市場重新洗牌的關鍵時期。“十二五”時期許多房企將面臨虧本賣房的市場困境，在負債攀升和高庫存的雙重壓力下，如何提升去化率和拓展融資以緩解債務危機是多數房企將面臨的生存挑戰。目前各家房企要先生存而后求發展，只有“去庫存化、虧本銷售、以價換量、整合資源”這一條路可走，在重壓下所形成的全新市場格局，才能進一步促進房地產經濟的良性循環。

“十二五”末期將實現“軟著陸”

今年3月，杭州金星房地產開發有限公司由于資金鏈斷裂已向法院申請破產保護。這一事實說明杭城房地產行業的暴利時代已瀕臨終結，而破產房企的出現也暗示著在本輪調控下房價降幅已接近極值，2012年度整體房價應在此基礎上穩幅微降，不會出現較大變化。據2012年一季度杭州土地市場實際交易情況顯示，截至目前為止主城區土地成交均價已跌至12350000元/畝，相當于2009年的水平，同樣以地價平均占房價的35%推算2015年形成房源后，其房價水平應在17347元/平方米左右。在“十二五”期間房價調控決不放松的明確大背景下，一方面，受2012年土地成交均價跌回2009年水平的牽引，房價已向合理房價靠攏；另一方面，又受2011年告地價房源虧本去庫存化的回歸，亦使房價向合理房價逼近，因此，2012-2015年的房價預計會逐步平滑過渡至17347元/平方米左右這一合理水平（見表 4）。

根據杭州市“十二五”規劃，“十二五”期間市區城鎮居民人均可支配收入年均增長目標為11%，至2015年杭州人均可支配收入將達到51713元，居民購房能力穩步回升；另一方面，其按17347元/平米進行房價收入比測算，其對應的房價收入比將會隨之降至10.1（見表4），這一數據已低于香港和溫哥華的房價收入比，接近悉尼等發達國家的城市房價水平。因此，杭州市區房地產價格“軟著陸”的市場格局將基本形成，房價“軟著陸”將成為可能。

杭州市信息中心）