商業(yè)建筑項目的監(jiān)理

河南建達(dá)工程建設(shè)監(jiān)理公司武建軍 曹學(xué)翰

河南省軍區(qū)后勤部 李慶軍

河南西元置業(yè)有限公司 張增光

商業(yè)建筑項目的監(jiān)理

河南建達(dá)工程建設(shè)監(jiān)理公司武建軍 曹學(xué)翰

河南省軍區(qū)后勤部 李慶軍

河南西元置業(yè)有限公司 張增光

商業(yè)建筑項目的監(jiān)理不同于一般住宅項目的監(jiān)理。住宅工程平面布局簡單，基本都是標(biāo)準(zhǔn)層，一般為粗裝修。而商業(yè)建筑項目基本每層的平面布局及風(fēng)格都不大一樣，對裝修的要求也比較高，一般都要求精裝修。很多從事監(jiān)理工作的人很少接觸到商業(yè)建筑項目的監(jiān)理，對于商業(yè)建筑項目如何做好監(jiān)理也有些不知所措。本文，筆者將自己正在監(jiān)理的某即將交工的商業(yè)建筑項目中的幾點(diǎn)工作體會與大家探討，希望對從事商業(yè)建筑項目監(jiān)理的同行能有所幫助。

一、工程準(zhǔn)備階段的監(jiān)理重點(diǎn)

1.做好施工圖紙的會審及完善。項目開工前，業(yè)主應(yīng)向監(jiān)理單位提供施工圖紙。此圖紙必須為經(jīng)過圖紙審查部門審查合格的圖紙。監(jiān)理單位在拿到圖紙后一定要組織各專業(yè)監(jiān)理工程師認(rèn)真細(xì)致地審閱圖紙，領(lǐng)會設(shè)計意圖，熟悉圖紙中的各個細(xì)節(jié)，明確工程施工中哪些是關(guān)鍵部位，對控制目標(biāo)進(jìn)行分解，編制分項工程、關(guān)鍵部位監(jiān)理旁站規(guī)劃及實施細(xì)則。另外，監(jiān)理公司在施工圖審閱和監(jiān)理時，要克服和消除“施工圖是經(jīng)過審查的”、“只要按圖監(jiān)理就可以了”的思想，正確領(lǐng)會、理解設(shè)計說明中“未盡事宜按有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)施工”的深層含義，熟練掌握有關(guān)的施工規(guī)范規(guī)程。

2.圖紙中涉及各專業(yè)的結(jié)合問題。商業(yè)建筑項目的建設(shè)是需要多個專業(yè)配合的。一是要注意人防與非人防設(shè)計相結(jié)合。一般情況下，大型商業(yè)建筑項目地下室都有人防工程。人防的設(shè)計圖紙需專門的人防設(shè)計院設(shè)計，而其他部分由另外的設(shè)計院設(shè)計。因此，需要監(jiān)理人員仔細(xì)核對人防圖紙和非人防部分的圖紙，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中有沒有互相矛盾的地方。如集水坑的設(shè)置問題，需要人防設(shè)計院與非人防設(shè)計院相結(jié)合以避免集水坑設(shè)置有沖突或者漏設(shè)計，以免造成施工時出現(xiàn)錯誤或者漏施工等問題。同時，屬于人防設(shè)計范圍的一定要按照人防的設(shè)計要求施工。如人防工程驗收規(guī)范規(guī)定，所有穿人防墻的線管、水管、風(fēng)管均需按人防工程要求設(shè)置預(yù)埋鋼套管。此項規(guī)定千萬要注意，以避免后期人防驗收時產(chǎn)生不必要的麻煩。二是要注意建筑專業(yè)與結(jié)構(gòu)專業(yè)、安裝專業(yè)相結(jié)合，結(jié)構(gòu)專業(yè)與設(shè)備尺寸相結(jié)合，結(jié)構(gòu)專業(yè)與后期設(shè)備基礎(chǔ)需求相結(jié)合，后期設(shè)備安裝尺寸與建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)相結(jié)合。

3.建筑外立面與后期裝修要求相結(jié)合。商業(yè)建筑項目建設(shè)能否吸引商家及顧客，貴在其地理位置以及后期的裝修效果怎么樣。這直接成為商業(yè)建筑項目能否在所在城市中成為一道亮麗的風(fēng)景、一個被來到這座城市的人們所能記住的重要因素。這就要求后期的裝修設(shè)計必須與建筑的整體風(fēng)格緊密結(jié)合，特別是線條、懸挑造型等的設(shè)計、施工，并且外裝設(shè)計要與后期的外墻保溫施工材料及方案相結(jié)合，以免造成外墻保溫施工時影響外立面的裝修。

二、施工階段的監(jiān)理重點(diǎn)

1.嚴(yán)格管理設(shè)計變更，避免隨意的設(shè)計變更。商業(yè)建筑項目無法按照預(yù)定工期交工的一個重要原因是開發(fā)商隨意變更設(shè)計，這種變更帶來的后果就是工程工期無法保證、工程投資嚴(yán)重超出前期計劃、工程最后不倫不類。一個好的商業(yè)建筑項目的實施，就是為了實現(xiàn)前期設(shè)計出的藍(lán)圖。這份藍(lán)圖是各個專業(yè)的設(shè)計人員心血的結(jié)晶，涉及多個專業(yè)。有時開發(fā)商只考慮很狹窄的利益因素就擅自改變最初的設(shè)計，而且沒有通知和咨詢監(jiān)理人員及專業(yè)設(shè)計人員，導(dǎo)致后期其他專業(yè)的施工無法按照設(shè)計圖紙進(jìn)行，從而形成惡性循環(huán)——工程工期無法按時完成，工程所需資金超出計劃，等等。這就要求監(jiān)理人員堅持原則，向業(yè)主講明利害關(guān)系，盡量少變更。

2.及時提醒業(yè)主盡量避免商家提出的不合理變動。商業(yè)建筑項目最終是要面向商家的，關(guān)于商業(yè)建筑項目的招商工作盡量在開工前完成。這樣就避免了在施工中出現(xiàn)不必要的變更，開發(fā)商就會減少不必要的額外投資，以確保工程按計劃完成。目前筆者正在從事的某商業(yè)建筑項目就處在商家不斷提出工程更改，開發(fā)商為滿足商家的要求在不斷地進(jìn)行工程變更。工期不斷延長、投資不斷增加，最后參與工程建設(shè)的各方都感覺疲憊不堪，哪里還有精力干好呢？因此，商業(yè)工程在施工中要禁止商家進(jìn)入現(xiàn)場查看，免除其以毀約等方式來要挾開發(fā)商滿足其不合理的要求而進(jìn)行設(shè)計變更。商家提出變更，監(jiān)理要及時提醒業(yè)主謹(jǐn)慎變更，消除不必要的麻煩。

3.施工中要保證關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序的工程質(zhì)量。監(jiān)理工作的重點(diǎn)要放在事前控制，這是監(jiān)理職能的要求。關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序的隱蔽、施工，監(jiān)理人員要實行旁站、巡視或平行檢查，不能等到既成事實，待施工質(zhì)檢報驗出現(xiàn)問題后，來個“秋后算賬”。因為關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序形成后一旦出現(xiàn)問題，輕則要做返工處理（如鋼筋尚未隱蔽），影響工期，重則違反強(qiáng)制性條文，留下工程質(zhì)量隱患或永久缺陷。雖然這種問題主要責(zé)任一般在施工方，但也從側(cè)面反映了監(jiān)理人員的業(yè)務(wù)水平、監(jiān)理的深度、事前控制等方面能力的不足。因此，要制定針對性強(qiáng)、符合所監(jiān)理工程特點(diǎn)的監(jiān)理旁站計劃，并在實際監(jiān)理活動中予以落實，以更好地體現(xiàn)監(jiān)理企業(yè)的綜合業(yè)務(wù)水平和現(xiàn)場監(jiān)理人員的良好管理素質(zhì)。

綜上，商業(yè)建筑項目建設(shè)要比住宅項目建設(shè)復(fù)雜得多，涉及多種專業(yè)以及后期的精裝修。因此，需要監(jiān)理人員既要具有充足的土建知識、安裝知識，又要掌握一定的精裝修方面的知識和一些美學(xué)知識。這就要求監(jiān)理單位的從業(yè)人員不斷提高自身的綜合素養(yǎng)，拓寬視野，補(bǔ)充學(xué)習(xí)新知識，勇于嘗試，開拓創(chuàng)新。