投資性房地產公允價值計量模式的思考

魯學生

(安徽商貿職業技術學院會計系，安徽蕪湖241002)

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼而有之而持有的房地產。投資性房地產主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

投資性房地產應按照成本(達到預定可使用狀態前的必要合理支出以及可以直接歸屬于該項資產的其他支出)進行初始計量，對于投資性房地產的后續計量，財政部頒布的《企業會計準則第3號——投資性房地產》(CAS準則)規定可以采用兩種計量模式，即成本計量模式和公允價值計量模式。成本計量模式基本與固定資產、無形資產的核算模式相類似，強調的是資產初始取得成本;公允價值計量模式是一種以公允價值為基礎的核算模式，強調的是資產的公允價值。同時，為防止報表列報困難和人為操縱，CAS準則還規定，一個企業同時只能采用同一種模式對其所有的投資性房地產進行后續計量。

一、投資性房地產公允價值計量模式的核算特點

1.公允價值計量模式適用條件

投資性房地產公允價值計量模式是一種高級模式(相對于成本計量模式)，其在適用上具有嚴格的限定條件。CAS準則第十條規定:“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值計量模式計量的，應當同時滿足下列條件:(一)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;(二)企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計?！?/p>

上述兩個條件要求投資性房地產的公允價值應當能夠持續可靠地確定。這是采用公允價值計量模式進行后續計量的前提條件。CAS準則還規定，企業的投資性房地產可以由成本計量模式向公允價值計量模式轉換，但是已采用公允價值計量模式計量的投資性房地產不得向成本計量模式轉換(見圖1)。

圖1 投資性房地產計量模式的轉換

2.不需要按月計提折舊(或者攤銷)

按照公允價值計量模式計量的投資性房地產，其后續按照公允價值進行計量，在資產負債表日按照公允價值來調整投資性房地產的賬面價值，不需要像成本計量模式一樣通過按月計提折舊或者按月攤銷來逐漸抵減其賬面價值，以實現價值的回收。

3.不需要計提減值準備

按照公允價值計量模式計量的投資性房地產同樣也不需要計提減值準備，如果在資產負債表日投資性房地產發生減值，則可以通過公允價值變動明細項目調整其賬面價值。

二、投資性房地產公允價值計量模式核算的優點

1.在一定程度上彌補了成本計量模式的不足

成本計量模式是一種比較傳統的計量模式，由于在核算上具有便利性等特點，且有發票等相關的原始票據為證，在一定程度上可以避免人為因素的影響，所以長期以來我國的會計核算比較推崇成本計量模式。但是歷史成本計量模式也存在一定的缺陷，尤其是在市場經濟時代，以房地產為代表的一些資產項目，隨著時間的推移，其價值不但沒有下降，反而不斷攀升。在這種情況下如果采用成本計量模式進行計量，即通過計提折舊、減值等進行后續計量，該項資產的賬面價值就會逐漸減少，形成一種與實際情況不相符的情況，違背了會計信息質量的要求。而公允價值計量模式恰恰可以彌補成本計量模式的不足，在資產負債表日通過公允價值來作為資產的賬面價值，可以客觀、公正地向廣大報表使用者反映企業真實、可靠的相關信息，便于相關決策者進行正確的決策。

2.體現了收入、費用的相互配比，使得公司利潤更加均衡化

在成本計量模式核算下，資產的賬面價值是通過按月計提折舊(或攤銷)以及計提減值準備等方式來進行調整的，呈現出逐漸下降態勢。投資性房地產的增值是通過處置當月的瞬間得以爆發性實現，如果投資性房地產的價值出現巨額增幅，則會對處置當月的利潤起到巨額提升的作用。而實際情況是，資產的增值是通過過去若干期間不斷累積實現的，將這種累積的收益全部一次性計入某一個會計期間，不符合會計的收入、費用的相互配比。而通過公允價值計量模式進行計量的投資性房地產，在每個資產負債表日均會根據該項資產的公允價值變動來調整其賬面價值。這種調整是逐漸的、長期的，資產的增值或貶值會更加直觀、真實地反映在每個相關的會計期間，有助于實現利潤的均衡化。

3.公允價值的上升不會導致企業提前納稅，也不會加重企業的納稅負擔

投資性房地產通過公允價值變動，增加或減少了該項資產的賬面價值，該公允價值的變化也相應地計入了“公允價值變動損益”賬戶，由此導致企業的利潤發生相應的變化。但是因公允價值變動帶來的利潤變化并不會影響企業在所得稅上的納稅負擔。這是由于我國稅法對公允價值并不認可，通過公允價值調整的賬面價值并不被稅法所接受，由此形成了會計上的賬面價值與稅法上的計稅基礎之間的暫時性差異。此暫時性差異應作為可抵扣暫時性差異或者應納稅暫時性差異，相應地確認遞延所得稅資產或遞延所得稅負債，在處置資產的當月再一并進行計算納稅，也就是無論企業采用成本計量模式或是公允價值計量模式，其在所得稅納稅負擔方面是完全相同的，不存在期間上的差異性。

4.公允價值的提升有助于降低財務風險，提升企業再融資的能力

公允價值計量的投資性房地產，在資產負債表日，投資性房地產公允價值的提升可以及時得到體現，并可以直接體現在資產負債表中，有助于改善企業的財務狀況，降低企業的整體資產負債率，使公司的財務風險進一步降低，提升公司形象，也有助于公司提升再融資的能力。

三、存在的困惑及思考

1.公允價值計量存在主觀上的不確定性

公允價值不同于歷史成本，由于沒有發票等票據為證，其確定需要根據活躍性交易市場并依賴于人們的主觀經驗來判斷其近似價值，或通過第三方評估確定，這就加大了人為因素在估值中的影響。公允價值的運用使每個資產負債表日均需要根據公允價值來調整投資性房地產的賬面價值，這就需要頻繁地測定公允價值，所以對估值技術的運用非常頻繁?？梢?，如果沒有一支高素質的會計人員隊伍，公允價值就無法得到合理的估計和運用，甚至會出現一些職業道德不高的會計人員利用公允價值估值來操控公司經營業績的情形。估值技術的難題成為公允價值計量模式在投資性房地產中廣泛運用的主要障礙之一。

2.在金融危機時代采用公允價值計量會對公司業績起推波助瀾作用

自2008年金融危機爆發以來，全球經濟形勢異常嚴峻，加之近期歐債危機的進一步蔓延，我國對房地產業調控力度進一步加大，國內一線城市的房地產價格已明顯呈現下跌趨勢。全球嚴峻的經濟形勢導致很多國內企業國外訂單銳減，出口紛紛受阻，這些已對公司的業績產生了嚴重的影響。在此背景下，如果采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量，就會對公司的利潤進行進一步的抵減，使投資者對市場產生恐慌情緒。

3.涉稅核算難度較大，核算較為復雜

按照會計準則的規定，采用公允價值計量模式進行后續計量的投資性房地產，在每個資產負債表日可以通過公允價值變動來調整投資性房地產的賬面價值。由于現行稅法對公允價值并不認可，只認可按照一定的方法計提折舊來進行后續計量。由此造成會計賬面價值與計稅基礎的不一致，形成納稅上的暫時性差異，需要確定遞延所得稅資產或遞延所得稅負債，在以后各期的納稅中均需要比較賬面價值與計稅基礎之間的差異，然后再確認或轉回遞延所得稅資產或遞延所得稅負債，這使得涉稅處理變得較為復雜，加大了會計核算的難度。

4.投資性房地產處置不符合非流動資產處置的一般規定

根據現行會計準則規定，處置非流動資產凈收益或凈損失應作為利得或損失，計入營業外收入或營業外支出。但是根據CAS準則，采用公允價值計量模式計量的投資性房地產處置時取得的處置收入計入其他業務收入，相關的處置成本結轉至其他業務成本。投資性房地產作為一種非流動資產，其處置與非流動資產處置計入利得或損失的規定并不相符，易讓人困惑。

筆者認為，應將投資性房地產區分為已出租的房屋建筑物、土地使用權和持有并準備增值后對外轉讓的土地使用權。對于已出租的房屋建筑物、土地使用權這一類投資性房地產，在處置時應比照固定資產、無形資產將處置利得或損失計入營業外收入或營業外支出。即按照收到的處置款計入銀行存款，同時結轉投資性房地產成本，差額在借方，計入營業外支出(如果差額在貸方，則計入營業外收入)。對于持有并準備增值后對外轉讓的投資性房地產，從持有目的上看，帶有一種準備對外轉讓的意圖，這種情況下，對外轉讓不能認為是一種偶發的行為，其在會計上的處理，可以繼續按照準則上規定的處置款計入“其他業務收入”，相關成本結轉至“其他業務成本”進行處理。

5.自用房地產轉換為對外出租時，賬務處理有失偏頗

如果企業對投資性房地產采用以公允價值進行后續計量，企業將原本自用的房地產轉換為對外出租時，部分會計教材上的處理是按照轉換日該房地產的公允價值作為投資性房地產的入賬價值，同時注銷固定資產(或無形資產)的賬面價值，其差額部分如果在借方，則計入“公允價值變動損益”，其差額如果在貸方，則計入“資本公積——其他資本公積”賬戶。在處置該投資性房地產時，將該資本公積賬戶的金額轉入“其他業務成本”賬戶。

筆者認為，這種賬務處理有失偏頗，因為自用房地產在轉換日賬面價值與公允價值不相符，這種增值或貶值是企業在自用階段實現的，在轉換日應當視同處置該項資產計入當期利得或損失，企業通過將其轉換為投資性房地產，未來處置該項資產，將這種增值計入或沖減其他業務成本，合法地轉為企業的營業利潤，將這種偶發的交易帶來的利得或損失計入企業正常的營業利潤，有失偏頗，也容易給廣大報表使用者帶來誤導。

筆者建議，企業在發生這種轉換時，應該將差額計入利得或損失，轉換的借方差額應直接計入“營業外支出”科目，轉換的貸方差額，為了避免人為操縱利潤，可以繼續計入“資本公積——其他資本公積”賬戶，但在最終處置該項資產時，再將“資本公積——其他資本公積”賬戶中的金額轉入“營業外收入”賬戶(詳見表1)。

表1 公允價值計量模式下投資性房地產會計處理對比表

［1］白志強.公允價值在投資性房地產中的應用［J］.會計之友，2011(32):13－15.

［2］中華人民共和國財政部.企業會計準則2006［M］.北京:經濟科學出版社，2006:15－17.

［3］徐丹琦.投資性房地產會計核算存在的問題及改進建議［J］.商業會計，2010(6):20－22.

［4］財政部資格評價中心.初級會計實務［M］.北京:中國財政經濟出版社，2011:62－66.