房地產開發(fā)項目的可行性研究

摘要：房地產開發(fā)項目的可行性研究是投資決策的重要依據(jù)和資金籌措的重要依據(jù)，在房地產市場不景氣的條件下，更應重視開放項目的可行性研究。文章針對我國房地產開發(fā)項目可行性研究中存在的問題，提出相應完善對策。

關鍵詞：房地產；開發(fā)；可行性研究

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地產教育學家格里科普認為，當房地產項目師認為，一個項目詳細具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產開發(fā)項目的可行性研究主要是在在房地產項目決策之前，對擬開發(fā)的項目進行系統(tǒng)而全面的調查和分析，并運用科學的評價方法，得出一系列評價指標值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產開發(fā)項目的可行性研究是投資決策的重要依據(jù)和資金籌措的重要依據(jù)，是房地產項目初步設計的依據(jù)，也是環(huán)保部門對項目環(huán)境審查的重要依據(jù)和項目后評估的最終依據(jù)。

二、我國房地產開發(fā)項目可行性研究中存在的問題

（一）可行性研究缺乏完善理論指導

目前，我國房地產開發(fā)項目可行性研究基本是根據(jù)建設部于2000年所實施的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》。該規(guī)定雖然對房地產開發(fā)項目的經濟可行性提出相應的研究方法和框架。但是，由于房地產開發(fā)項目和其他一般工業(yè)建設項目有很大不同，難以直接套用《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》，許多研究分析人員只能根據(jù)個人理解，對于計算評價指標有選擇性的適應，對于房地產決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產開發(fā)項目可行性研究報告質量低下問題。

（二）可行性研究注重經驗分析

雖然房地產開放項目可行性研究報告在房地產項目開發(fā)中具有十分重要的作用，但是一些房地產開發(fā)商并未對此足夠重視，經常存在忽視可行性分析，從而導致房地產項目開發(fā)失敗的現(xiàn)象。毫無疑問，經驗是很寶貴的財富，在房地產開發(fā)項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現(xiàn)經驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經驗來對房地產開發(fā)項目的可行性進行分析，可能就會導致決策和市場脫節(jié)甚至背離的問題，增加了房地產開發(fā)項目的市場風險。

（三）房地產開發(fā)項目可行性研究的市場定位不準確

市場定位是開發(fā)商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產開發(fā)項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發(fā)成功以后，決定在上海四川北路開發(fā)另外一個更大的房地產項目，主要用于餐飲和百貨經營。但是后來開發(fā)的房地產項目收益一般，遠不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準，在該房地產項目周圍已經有了類似的經營業(yè)態(tài)，而且已經形成品牌，新開發(fā)的房地產項目與其存在經營范圍重疊問題。

（四）先入為主進行開發(fā)

在許多失敗的大型房地產項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業(yè)園區(qū)，導致別墅周圍風景被破壞，經常發(fā)生別墅無人問津現(xiàn)象。一些房地產項目由于是位于規(guī)劃失控的農民居住區(qū)內，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產項目半途而廢。有的房地產項目由于建設成本遠遠超過當初立項的預算資金，導致房地產開發(fā)資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產開發(fā)商進行交流，他們經常會發(fā)出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經據(jù)典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。

三、房地產開發(fā)項目可行性研究完善對策

在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場緊俏時代已經一去不復返。因此，房地產項目開發(fā)更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：

（一）要嚴格房地產開發(fā)項目審批程序

在房地產項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質量問題一直是黨和國家關注重點，連續(xù)多次發(fā)文要求加強房屋建筑物質量管理。特別是國務院在1999年發(fā)布了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》。因此，房地產開發(fā)項目可行性研究中，首先要重視質量問題，要嚴格加強項目建設前期質量，切實執(zhí)行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發(fā)項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規(guī)定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。

（二）要重視市場調研

房地產項目市場影響因素較多，專業(yè)較廣，行業(yè)較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。房地產開發(fā)項目可行性研究中，市場調研在整個環(huán)節(jié)中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發(fā)項目成敗。無數(shù)個失敗的案例已經使開發(fā)商成人認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態(tài)和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認識到必須對市場進行系統(tǒng)、科學調查研究，要在市場調研中運用成熟科學理論作為知道，要能夠加強和專業(yè)調查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調查等方式，對客戶需求進行深入調研。

（三）要不斷更新經營理念

目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發(fā)商都把眼光瞄準了商業(yè)地產開發(fā)方面。但是房地產開發(fā)和商業(yè)地產開發(fā)屬于不同領域，房地產開發(fā)商雖然對于房地產開發(fā)較為了解，但未必對商業(yè)地產經營熟悉。房地產開發(fā)商不應盲目建設開發(fā)，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業(yè)經營的人士參與到房地產開發(fā)前期市場調研中，使項目更加符合商業(yè)需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發(fā)項目得以成功。

參考文獻：

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