業主拖欠管理費用物業公司能否斷水斷電

□程成

編輯同志：

我是一家小區的業主。由于我從來沒有使用過小區內的一些公共設施，覺得自己不應該支付這些方面的物業管理費用，而小區物業公司又不愿對我給予減免，以至于雙方一直僵持。為發泄不滿，也為讓物業公司接受我的要求，我遂拒絕繳納2011年7月份后至今的物業管理費。近日，物業公司即強行拆除了我家的水表、電表，造成斷水斷電。請問：物業公司的做法對嗎？

讀者：覃 琳

覃琳讀者：

物業公司的做法是錯誤的。一方面，物業公司無權擅自拆除水表、電表。物業公司與業主之間的物業服務合同與供用電、水合同是各自獨立的合同，涉及不同的合同當事人。供用電、水合同的對方當事人是電力、自來水供應公司，如果出現法定或約定的斷水斷電情形，有權利采取斷水斷電措施的也只能是電力、自來水供應公司，而不是物業公司。即使物業公司與業主有著業主不交納物業管理費，物業公司可以斷水斷電的約定，也因該約定侵犯了供水、供電公司的權利而無效。再退一步說，如果供水、供電公司曾經授權物業公司代收水、電費并可以采取停止供水、供電措施，物業公司也只能以此手段催繳水、電費，而沒有權利以此催收物業管理費。另一方面，物業公司應通過正當、合法途徑解決欠費問題。《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五、六條分別規定：“物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。”、“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”從中可以看出：如果物業公司所收管理費用沒有違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章，則你必須依約繳納，且無權以無需或從來沒有使用過小區內的一些公共設施為由拒絕。物業公司在經書面向你催交未果的情況下，也可以通過提起訴訟的方式解決。