淺談房產測繪中陽臺問題的處理方法
——對江蘇省工程建設標準《房屋面積測算技術規程》(征求意見稿)的探討

袁志新

(揚州市房地產測繪隊，江蘇揚州 225003)

淺談房產測繪中陽臺問題的處理方法
——對江蘇省工程建設標準《房屋面積測算技術規程》(征求意見稿)的探討

袁志新?

(揚州市房地產測繪隊，江蘇揚州 225003)

隨著房地產市場的蓬勃發展，房屋價格也在日趨上漲，作為計算房屋價格標準的房屋建筑面積，在房產開發商和購房者之間逐漸成為一個敏感性問題。國內房產測繪市場化的進程也在日益加快，測繪成果所附帶的責任也就越來越大。向委托人提供準確、公平、合理的房產測繪數據，保護測繪單位的自身權益，是目前房產測繪部門迫切需要解決的問題，而解決這一問題的關鍵就是完善房產測繪政策、法規，統一房屋面積計算口徑。雖然《房產測量規范》、建住房[2002]74號文對房產測繪中的具體問題作了較為詳細的規定，但在具體操作中仍然存在一些問題是規范中沒有明確的。前不久江蘇省建設廳發布了《房屋面積測算技術規程》(征求意見稿)，本文針對該征求稿，結合相關的測繪規范進行了深入的探討。

房產測繪；凸陽臺；凹陽臺；復合陽臺

1 前 言

為適應江蘇省房屋面積測算工作發展的需要，進一步規范全省房屋建筑面積測繪工作，統一全省房屋面積計算技術標準，明確房屋建筑面積測繪計算中一般及特殊情況的處理方法，房屋共有建筑面積的計算，并對GB/T17986－2000《房產測量規范》進行細化和補充，不久前江蘇省住房和城鄉建設廳面向全省發布了《房屋面積測算技術規程》(征求意見稿)。筆者結合近年來揚州市房地產測繪隊在一些爭議問題上的處理方法，對征求稿上有關陽臺的計算方法進行了一些深入的分析和探討。

2 陽臺的區分

《房產測量規范》(GB/T17986.1－2000)中對陽臺的定義很籠統，沒有細分，而在平時測量中，經常遇到一些類似陽臺卻又與標準意義上的陽臺有所不同，比如，建筑設計圖上標注的是入戶花園或站臺，一般也統一定義為陽臺。在這次征求稿中對陽臺進行了細分，把陽臺分為凸陽臺、凹陽臺、復合陽臺。具有兩個(含兩個)以上連續對外開敞面的陽臺視為凸陽臺；只有一個對外開敞面的陽臺視為凹陽臺；凸凹兩部分構成的稱為復合型陽臺(以下簡稱“復合陽臺”)。如圖1所示。這種區分后對計算陽臺面積時也有了不同的處理結果。

圖1 凸、凹陽臺與復合陽臺區分

3 陽臺面積的計算

(1)對于有頂蓋不封閉的凸陽臺或凹陽臺是否計算面積作了一條規定，即如果最大進深小于1.0 m時，一律不計算面積。這對我們平時測量中遇到的那種標注為站臺形式的陽臺來說，就有了很大的影響。比如，之前我們對于這種進深0.7 m的不封閉站臺都是統一按照陽臺計算半面積的。

(2)對不封閉陽臺頂蓋的高度進行了細分。征求稿中規定:當上蓋高度小于兩個自然層時，均按其圍護結構或圍護物外圍水平投影計算一半建筑面積；當上蓋高度達到或超過兩個自然層，且在垂直空間范圍內，無水平橫梁、掛墻等結構體時，陽臺不計算建筑面積；否則，該陽臺按小于兩個自然層認定，計算一半建筑面積。如圖2所示。

圖2 不封閉陽臺面積計算

對于這種陽臺頂蓋高度超過一層高以上的(不含一層)，目前有些城市計算時，是以兩個層高為界限，只要不超過兩個層高的都按正常陽臺計算面積。筆者認為作為超過一個層高的陽臺頂蓋，其頂蓋的防雨防曬功能就會大大降低，因此對于這樣的陽臺應不計算面積。征求稿中這種細化處理的方法不是太合適。

(3)征求稿中對有柱陽臺的計算進行了細分:對面積＞12.00 m2和進深＞2.10 m的有柱凸陽臺，視為建筑物上空(房屋內的共享空間)，無論其上蓋高度如何，均按其柱的圍護結構外圍水平投影計算全部建筑面積；當面積≤12.00 m2或進深≤2.10 m時，按其柱的圍護結構的水平投影一半面積計算。這種處理筆者認為不太合理，按照國家《房產測量規范》有關陽臺的定義，計算陽臺半面積還是全面積只看陽臺是否封閉，按照征求稿中的這種處理會與國家規范相沖突。

(4)對不封閉的凹陽臺，征求稿中也作了新的規定:進深＞陽臺寬度的1/2和進深＞2.10 m的未封閉凹陽臺，無論上蓋高度如何，均視為內廊，計算全部建筑面積；當進深≤陽臺寬度的1/2或進深≤2.10 m時，按其凹陽臺水平投影面積的一半計算。筆者認為這種處理方法比較新穎，2.1 m的設置也是合適的。

(5)關于復合陽臺的計算，征求稿中也作了詳細的規定，如圖3所示。

圖3 凹、凸、復合陽臺的面積計算

①當凸出進深＞2.5 m時，其凹入部分計算全部建筑面積；

②當凸出進深≤2.5 m時，其凹入進深＞2.10 m時，其凹入部分計算全部建筑面積；當凹入進深≤2.10 m時，其凹入部分計算一半建筑面積。

這種處理方法與以往的處理方法不一樣，以往在計算這種陽臺時，只看外面凸出去的陽臺是否封閉，如果不封閉的話，整個連凹進去的區域都是作為不封閉陽臺計算一半面積的。現在征求稿中的這種處理筆者認為過于繁瑣，不利于現場測量操作，值得再商榷。

(6)特殊凹陽臺的計算

征求意見稿中規定:當凹陽臺向結構內延伸方向與陽臺開敞面不一致時，該延伸部分計算全部建筑面積。如圖4所示。對于這種不常見陽臺，筆者認為這樣處理，還是可行的。

(7)關于陽臺頂蓋不全的問題

對于這樣的陽臺，是否計算面積，各個城市的處理方法也各不相同，一般的做法就是看頂蓋，如果頂蓋投影面積與陽臺底板面積之比小于1/2的，一律不計算建筑面積，這與我們現行的處理方法基本一致。但是征求稿中對這個問題也作了細化，分了兩種情況:一是當上層頂蓋投影進深≤1.00 m或左右重疊≤2.10 m時，不計算建筑面積；二是當重疊部分＞下層陽臺面積一半或左右重疊＞2.10 m時，按重疊部分的一半計算建筑面積。這種處理方法筆者認為更規范，在實際測量中，也是可以把握的。

圖4 特殊凹陽臺、消防陽臺計算

圖5 層陽臺投影圖示

4 陽臺上花池和空調機位的問題

對于陽臺上的花池或空調機位是否計算面積，國家2000《房產測量規范》中對此沒有給予詳細的解釋，但是在不計算面積的內容中規定了空調機位和花池是不計算面積的。這次江蘇省建設廳的征求意見稿中對此又進行了細化，如圖6所示。

圖6 空調機位面積計算圖示

(1)結構墻體以外的不計算建筑面積。

(2)利用陽臺建筑內部分隔形成的花池、空調機位等，應作為陽臺部分，計算建筑面積。

(3)單獨向陽臺及建筑內部空間凹進，內部隔墻為非結構墻體的，計算建筑面積；內部隔墻為結構墻體的，不計算建筑面積。

筆者認為這種處理方法不太妥當，違背了國家規范中關于空調機位不計算面積的原則。我們的做法就是參考圖紙，如果圖紙上明確標注為空調機位或花池的，一律在陽臺中予以扣除。如果在實測時，空調機位或花池與陽臺之間的隔斷未做的應要求開發公司現場做到位或者去規劃部門出具變更，這樣做實際上能更好地保護了購房人的利益。

5 結 語

在當前房產價格居高不下的形勢下，房產測繪成果與老百姓和開發商的切身利益密切相關，一旦有誤，就會影響房產測繪部門的聲譽，情況嚴重的還會產生法律上的糾紛。本文中的內容也是揚州市房產測繪隊在多年實際操作中遇到的一些有代表性的問題，對于征求意見稿中有關陽臺這些問題的處理方法，本文結合實際工作發表一下個人的觀點。

[1] CH5001－93.房產測量規范[S].

[2] 呂永江.房產測量規范編制說明[M].西安:陜西科學技術出版社，1993.

[3] GB/T 17986.1－2000房產測量規范[S].

[4] 蘇姍.房產測量技術探討[J].法制與經濟(下旬)，2011 (8):58～59.

[5] 郭義.留心面積誤差四要則[J].北京房地產，2003(4): 70.

[6] 郝真真.淺談房產測量中陽臺面積的測算[J].中國房地產業，2011(6):6.

劉經南院士學術報告會在渝舉行

(本刊訊)2012年5月10日，應重慶市勘測院邀請，中國著名大地測量學專家、中國工程院院士、武漢大學前校長劉經南來渝作主題為“泛在測繪與泛在地圖的發展趨勢”的學術報告，來自全市測繪地理信息行業多家單位共300余名技術人員參加了報告會。

泛在測繪和泛在地圖理論是指基于最新便攜式測繪和通訊技術，強調以用戶為中心，以使用者的需求作為地圖的主要信息，創建實時、動態的測繪產品。真正實現按需測繪，將虛擬世界和真實世界進行無縫對接，實現“人人都是測量員”、“既是數據采集者又是接受數據服務者”的目標。在報告中，劉院士主要從泛在測繪與泛在地圖的概念、產生背景、學科體系和技術架構、應用以及機遇和挑戰等幾個方面進行了深入淺出的講解。與會測繪技術人員通過報告了解到泛在測繪與泛在地圖的發展趨勢以及很多測繪前沿動態和新的理念，受益匪淺。

(重慶市勘測院 王莉供稿)

Discussion on Real Estate Mapping Method for Solving the Problems in Balcony——On the Engineering Construction Standard of Jiangsu Province“Housing Area Measurement Procedures”(solicit draft)

Yuan Zhixin
(Yangzhou Surveying and Mapping Department of Realty，Yangzhou 225003，China)

With the booming real estate market，the price of houses in the increasingly rising house prices，as the calculation standard of housing construction area，the real estate developers and property buyers has gradually become a sensitive problem.The domestic market of house property mapping of the process is accelerated increasingly，surveying and mapping results of the contingent liability is also getting bigger and bigger，to the client to provide accurate，fair，reasonable real estate surveying and mapping data，protection of Surveying and mapping units of their own rights and interests，is the real estate surveying and mapping departments an urgent need to address the problem，and the key to solve this problem is the perfect real estate surveying and mapping policy，laws and regulations，unified housing area calculation method. Although“properties measurements standards”，build housing[2002]74 article on real estate mapping in specific detail regulations，but in actual operation there are still some problems in the specification is not clearly.Shortly before the Construction Department of Jiangsu Province issued“housing area measurement procedures”(Draft for draft)，the paper solicit the associated mapping specification，combined with in－depth discussion，for your reference.

Convex balcony；Recessed balcony；Composite balcony；Air conditioning machine

2011—11—14

袁志新(1982—)，男，工程師，主要從事房地產測量及研究工作。

1672－8262(2012)03－114－04

P251，TU198

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