穩增長下的房地產市場發展

許瑾璐

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穩增長下的房地產市場發展

許瑾璐

福州黎明職業技術學院

2012年，在穩中求進總基調下，關于房地產市場的發展，出現了不同的看法，有人認為房地產市場出現回暖現象，國家放松對房地產的調控；也有人認為調控正是為了使剛需得到現實滿足。本文從分析房地產市場近況和國家調控政策出發，提出房地產市場的發展方向和舉措，主要包括落實保障房、出臺房產稅、運營資源整合型城市等。

穩增長 房地產市場 剛需

2012年5月18日至20日，溫家寶總理在武漢市就經濟運行情況進行調研，并指出，當前我國經濟運行總體平穩，經濟增長仍在預期目標區間，但經濟社會發展面臨的國內外環境更加錯綜復雜。要貫徹穩中求進的總基調，正確處理保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構和管理通貨膨脹預期三者的關系，堅持實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，把穩增長放在更加重要的位置。

自溫總理提出“把穩增長放在更加重要的位置”以來，一些人就在期待通過放松房地產調控來拉動經濟增長，對房地產調控政策該如何認識和理解，穩增長下的房地產市場應該朝什么方向發展，這是首先需要解決的問題。

1 房地產市場發展近況

2012年以來，一些地方房地產市場出現成交回暖跡象，特別是5月份以來，這種跡象更加明顯。這是房地產調控政策發揮作用的一種體現：通過房地產價格的調整，使更多剛性需求能夠得到現實的滿足。但有不少人卻對此持否定的態度，在他們看來，似乎是房地產市場持續低迷才能顯示出調控政策的威力。筆者以為，這種理解房地產調控政策意圖的思想是錯誤的，必須予以糾正。

2 本輪房地產市場調控政策解讀

溫家寶總理指出，要穩定房地產市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩健康發展。

由此可見，本輪房地產調控政策主要意圖有兩個：一是壓制投資性和投機性需求；一是為剛性需求創造更好的實現環境，其中包括房價下調、稅費減免以及困難補貼等。在這輪房地產調控開始以后，市場成交快速下降，這是住房消費者等候價格下調的必然過程，但它不是房地產調控的最終目的。經過兩年多的持續調整以后，目前一些房地產項目價格已逐漸達到或逼近剛需們的心理預期價位，從而使一部分剛性需求逐漸轉變成現實需求，這正是房地產調控政策產生效果的一種體現。

一個長期低迷的房地產市場并不符合剛需們的利益，同時也不利于我國經濟的“穩增長”。我們既不能為了穩增長而重新放松對房地產市場的調控，同時也不能為了表明房地產調控政策不改變而有意對房地產市場進行進一步的壓制。

2012年以來，不少地方政府都針對房地產市場出臺了一些新的規定，這些規定有的被叫停，有的則被默許。為什么會出現這種差異化的結局呢？“放松家庭擁有住房套數和戶籍家庭的認定”的廈門市緊急發布聲明，表示“嚴格執行中央關于房地產市場各項調控政策，繼續實行限購不變”。上海市住房保障和房屋管理局副局長龐元也于近日公開表示，繼續嚴格執行房地產市場調控的各項政策措施，促進上海新建住房價格穩中有降。廣東省表示，近期沒有新的刺激政策或救市政策。

此前，雖然中央數次強調樓市政策不動搖，可一些地方政府頻頻試探政策底線。據記者不完全統計，自2011年下半年來，先后有北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、沈陽等近40個城市出臺了不同角度的樓市微調政策。政策內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等。

但是，在這些微調措施中，明顯放松樓市調控的政策，如佛山、成都和上海等放松商品住宅限購措施，以及蕪湖的擴大對購買商品住房契稅補貼范圍和額度等均被叫停。中國指數研究院表示，被叫停的4個城市中，3個是由于放松限購政策，可見“限購”是中央房地產調控的“政策紅線”。當前房地產政策以穩定為主，以往的差別化住房信貸、稅收政策和限購政策仍要繼續嚴格實施。“明顯放松樓市調控政策、打破政策穩定預期的行為仍不會被允許”。

從而可得知，被叫停的那些規定大都違背了現行房地產調控政策精神，而那些被默許的規定從表面上看好像是房地產政策的一種放松，實際上卻并非如此。這些政策無非是對剛需們提供更多的便利而已：有些是給剛需照顧性補貼，有些是減輕他們的稅費負擔，有些則是為他們提供更加優惠的信貸條件等等。這些有利于剛性需求滿足的各種舉措并不違反現行調控政策精神，應該認可并支持，因為讓更多的人能夠擁有自己的住房正是我國房地產調控的終極目的。那些借口房地產調控不能放松而不分對象，將剛性需求和投資、投機性需求混在一起進行全面堵截，妨礙其合理釋放，是一種非常錯誤的做法。社科院城市發展與環境研究中心原主任牛鳳瑞的話也驗證了這一觀點：“盡管有很多不確定性因素，但我國宏觀經濟基本面沒有發生變化。隨著城市化、工業化進程加快，住房需求不可避免，剛性住房需求應該是受鼓勵的，但短期內調控方向不會發生改變。”

3 推進房地產市場健康發展的有力舉措

3.1 落實保障房，實現“保基本、多渠道、可持續”

國務院辦公廳向全國人大常委會辦公廳轉報住房和城鄉建設部《關于落實全國人大常委會對城鎮保障性住房建設和管理工作情況報告審議意見的報告》中提出，按照全國人大常委會的審議意見，將進一步明確我國住房保障工作總體思路，努力實現“保基本、多渠道、可持續”的目標。

保基本就是根據經濟發展水平、財政承受能力、資源條件和住房困難群眾的承受能力等，合理確定保障范圍和標準，重點保障住房困難家庭的基本住房需求。在兼顧需要與可能、公平和效率的基礎上，把無力解決基本住房需求的困難家庭，逐步納入保障范圍。

多渠道就是根據住房困難家庭的經濟能力、家庭人口和結構、住房供應能力等，采取實物保障和貨幣補貼相結合的保障方式。現階段以實物保障為主、貨幣補貼為輔，當住房保障總量達到一定水平后，再逐步轉為以貨幣補貼為主。實物保障中以發展租賃型保障性住房(包括公共租賃住房、廉租住房)為重點，適當發展購置型的保障性住房，同時加快推進各類棚戶區及危舊房改造。

可持續就是堅持政府主導、政策扶持，引導社會參與，在加大公共財政投入的同時，利用各種社會資源，發揮市場機制作用，建立可持續的建設運營管理機制，提高保障性住房投資、建設、運營、維護、管理的效率。

3.2 盡快出臺房產稅

房產稅是以房產為征稅對象，按照房產的計稅余值或出租房產取得的租金收入，向產權所有人征收的一種稅。在我國，它并非一個新的稅種，有關房產稅的改革也由來已久。在2012年以來的新一輪房地產調控中，房產稅的預期逐漸強化，被視為抑制房價快速上漲的重要手段之一。它將增加住房持有成本，持房者將會對成本和收益進行審慎權衡，一部分炒房者將會被迫拋售房源，這將增加市場供應，并給價格帶來更大的下行壓力。

從另一個角度看，房產稅將會減少樓市的投機和非理性成分，逐漸擠出房地產市場的價格泡沫，使市場更多地回歸由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來，促進樓市長遠平穩健康發展。

房產稅的長遠利好還在于：它不只是著眼于房地產業自身的調控，更具有調節居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。財政部財科所副所長白景明認為，目前我國的房產稅條例是暫時性的框架，房產稅改革是一個漸進的過程，下一步改革一方面是根據市場經濟的發展變化完善房產稅稅制；另一方面，要隨著財稅制度改革的深化不斷健全房產稅稅制，并針對收入分配變化格局調整房產稅稅制。

3.3 資源整合型城市運營

為了搶奪“剛需”客戶，各地開發商都是不遺余力。但有觀察人士發現，在價格之外，年輕的“剛需”購房者也很注重未來的居住舒適度，對于開發商而言，不僅要考慮“剛需”置業的第一步，更要著眼于他們未來10年乃至更長時期的需求，這就要求社會和地產商將更多的優質資源整合在“剛需”的周圍，開發中小戶型為主、價格合理、質量可靠，主要面向剛需們的房地產。這樣的發展趨勢與理念，也得到了越來越多地產商的積極響應。如作為最早提出“城市運營商”概念之一的北大資源集團提出了“資源整合型城市運營商”的企業發展定位。“既能蓋房子，也能發展城市；既有調配資源、整合資源的能力，又符合國家新城鎮化戰略需求；既能實現企業利益，也能實現居民安居樂業的升級型開發商，才是目前轉型時期國家需要的企業。”

有別于傳統開發企業，定位于資源整合型城市運營商的房企，致力于城市運營區域開發和聯動，實現商業價值與社會價值的統一。實現多功能復合的生態宜居新城區，這正是房地產市場發展的合理方向。

4 結語

對于當前的房地產市場，就未來一段相當長的時間來說，投資和投機性需求仍然需要嚴格加以抑制，任何在這方面進行松動的圖謀和嘗試都要堅決反對并阻止；而對于剛性需求則要采取各種手段幫助他們分期、分批地轉變為現實的需求，同時還要想方設法減輕他們在購房方面的各種負擔。這樣，不僅房地產市場能夠逐漸回歸健康的軌道，也能使社會更加和諧、穩定。

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