溫州炒房團全軍覆沒須警惕引爆金融風險

余豐慧

多位溫州炒房者、房產人士近日在接受媒體采訪時認為，之前十多年叱咤全國市場的“溫州炒房團”，在本輪房地產調控中有可能全軍覆沒。

“溫州炒房團”是全國炒房的典型代表，也是全國房地產投機的風向標。“溫州炒房團”全軍覆沒意味著全國房地產市場中的投機購買力絕大部分被擠出市場，也意味著樓市調控取得階段性成果。

“溫州炒房團”全軍覆沒的教訓有利于促進實體經濟的發展，有利于將資本資金導流到實體經濟渠道。當然，筆者所說的實體經濟的準確定義是，實實在在從事商品生產和商品流通，從事各類服務的企業。而不是用資本資金進行短期投機炒作，追求暴利的行業。從這個意義上說，“溫州炒房團”全軍覆沒是個好現象，對將整個經濟從虛無縹緲、虛火過旺的全民一大炒中解救出來大有裨益。

但是，對于“溫州炒房團”全軍覆沒后可能引爆的金融風險我們不能不警惕。從“溫州炒房團”的資金構成看，其資金七成來自于借款，包括兩個方面：一是民間借貸，二是銀行貸款。而民間借貸大多又都是高息借款，少則月息一兩分，高達三四分。去年7月，一份中國人民銀行溫州市支行監測報告顯示：溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產市場。

據保守估計，溫州直接或間接進入房地產市場的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款以房地產作為抵押保全品。另一個事實是，溫州炒房客主要由50%的企業主、20%的專業炒家，還有30%的官員和跟風者組成。在目前房地產調控力度不減，特別是限購政策不松懈和中小企業經營嚴重困難兩面夾擊之下，大部分炒房者已經資不抵債，抵押房產價值下降到不能抵償債務，資金鏈條已經開始斷裂，風險已經開始暴露。這是浙江特別是溫州企業主不斷跑路的原因。這背后的民間借貸和銀行信貸風險可能被引爆。今年以來，溫州除了民間借貸接連崩盤以外，溫州銀行不良貸款率也出現大幅上升。到今年2月末，溫州不良貸款率快速升到1.74%，3月末為1.99%，4月末為2.27%，5月末為2.43%，6月末為2.69%，而去年6月末溫州銀行業不良貸款率僅為0.37%，今年上半年不良率是去年同期的7倍多。種種跡象表明未來急劇攀升的可能性非常大。

雖然溫州資本有一定特殊性，但“溫州炒房團”全軍覆沒也從一定程度上折射出全國的狀況。主要表現在，在全國住房投機投資中，有一部分炒房客從去年最嚴厲調控政策出臺后，就金盤洗手，甩賣存量房，獲利了結了。但還有一部分炒房客抱著調控再次流產的幻想，捂盤不賣到如今。特別是高價位接盤者，剔除各種費用、借款利息已經虧損很多。這里面包括開發商捂盤惜售部分。讓炒房客和捂盤開發商沒有想到的是，調控政策如此堅定不移，特別是限購政策不但沒有取消跡象而且可能還要加碼。全國不斷發生的民間借貸崩盤風險，大多都是房地產不景氣引爆的，最為典型的是鄂爾多斯市。接下來將很快威脅到銀行房貸資金安全。截至6月末，全國主要金融機構 （含外資）房地產貸款余額11.32萬億元，占各項貸款余額的 19.5%，其中，個人住房貸款余額6.9萬億元。筆者最為擔心的是，4.42萬億元的房地產開發貸款風險和6.9萬億元個貸中的一部分投機投資貸款風險。

從當前經濟下行壓力加大看，從企業經營不景氣面急劇擴大觀察，從房地產行業頹勢加重分析，最終都將波及到金融行業，對民間借貸和銀行信貸安全構成威脅。無論是監管部門還是商業銀行等金融機構一定要對未來金融風險高度重視，要有充分充足的估計和考量，要有未雨綢繆的應對方案，力爭把風險壓縮到最低程度。