一位開發商采購總經理的工作清單

工欲善其事必先利其器，要想蓋好房子，首先要選優質的材料，而如何選擇就需要市場調研、供方競標、產品評估、品質檢測以及確認訂單等諸多環節。初次接觸房地產開發商的建筑采購，我覺得采購真是一個既繁瑣又專業的工作，天泰房地產的傅愛兵卻多次強調“其實很簡單”。那我們現在就來看一下這位開發商采購總經理的工作清單。

2010年初，制定項目采購計劃

把工作當成一件立體藝術品

在靠近海邊的天泰·金融廣場A座寫字樓26層窗戶旁，是天泰房地產開發股份有限公司采購中心總經理傅愛兵的辦公區。辦公桌上物品簡單卻又帶著一點凌亂，筆記本電腦、手機、記錄本、水杯、日歷，桌角放著一大摞看過或是正在等待翻閱的資料。在辦公桌旁擺放著一張兩米多長的項目板，上面清晰地列著本次采購的項目名稱、采購產品明細。“一個項目采購完畢，馬上就會換成下一項目的采購板。采購環節是相類似，循環進行的。”傅愛兵常說一句話，“我習慣將一切事情做到最前面”。所以早在立項之前，有關采購的計劃早已制定完畢。以便為一切可能出現的問題預留緩沖和解決的時間。接到項目之初，立刻從宏觀上把握好整體預算，做到胸有成竹。身上擔負著“點石成金”的使命，要用上百種建材將圖紙上的輪廓搭建成“有血有肉”的建筑，傅愛兵必須時刻以飽滿的熱情在繁密的工作日程表上跳躍。每日九點上班，瀏覽業內最新資訊，查收郵件，翻閱各類報價單，對所關注的企業和產品進行持續跟蹤與調研。傅愛兵將巨大的建筑當成一件立體工藝品，從每個細節上臻于完善。一周的重復性調研工作結束后，在預算金額和意外支出的適度范圍內，明確甲供材、乙供材，對于所需采購的甲供產品清單就開始按照項目完工節點進行計劃倒排。

2010年3月，項目立項

勇敢地走別人沒走過的路

項目審批過后，各項采購工作緊鑼密鼓地開展起來。在其他人眼中，采購員的工作怎一個“忙”字了得。僅僅是將采購產品分門別類（一類為土建部分，一類為精裝部分，一類為設備部分）再進行二次核對，這大概就花費一整天的時間。但是憑借多年的采購經驗和集團強大的數據庫資源支持，傅愛兵在忙碌的工作中卻是如魚得水，將各項工作安排得井井有條。提到衡量各項采購產品的核心指標，傅愛兵再三強調“以國家的標準為標準。這是進行采購產品初選的最低及格線，建材企業必須做到以數據說話，借此來證明其產品的客觀性能優劣和等級”，進行初步篩選之后可以入圍的產品才有可能收到合作的橄欖枝。在傅愛兵的一席話中 “品質”一詞出現多次。“品質是我們的最終追求，我們一定要在保證品質的前提下去控制成本，而非一味地用成本壓低品質。”在采購產品的三大類別中，精裝部分為“臉面工程”，我們在選擇方向上，“低碳環保”是一個必要充分條件。而設備類產品的采購則是整個建筑最重要的點，在初期采購時須借各項指標來衡量和限定產品的準入門檻，在后期還會有一系列的檢驗措施。“設備是至為關鍵的一環，我們也是費盡周折，飛到北京、南京、上海去親自考察”，經常一個月有二十天是在外地，經常為研究一個課題全員挑燈夜戰。哪怕是一次小小的突破也能引得他們歡呼雀躍。一直在路上，一直在出差的路上，一直在研究與實踐的路上，傅愛兵一向是個持續精進，精神飽滿的人，但是眼底的一絲疲憊卻向我們展示了一個地產采購員的辛苦與付出。

2010年3月，供方入圍評估

合理有序的實戰競爭

任何事情每時每刻都存在著競爭。傅愛兵和他的團隊要對進入初選的企業進行更為嚴謹的評估和考核。這一個步驟看似簡單，實則最耗精力，他們作為評估方，手握“生殺大權”，而手中準繩不容許有一絲一毫的偏差。傅愛兵在考核入圍的供方時也是頗費功夫。品質是企業賴以生存的根本，為保住品質的好口碑，在采購商品之前都要對市場上相關企業進行一次綜合調研，考查內容為：產品質量是否符合國家規范，產品品質是否達到所要求的標準，產品工藝是否滿足施工規范要求，產品性能是否以目標客戶需求為導向。這就像是開車前一定要先啟動引擎，而引擎的發動則需要眾多的力量來支撐。供方入圍評估就是一種牽引著向最終目標奮進的力量。傅愛兵就是這樣一直在漩渦中心工作，時刻保有激情和銳利的審察眼光，任何一個細節都不放過，將每家入圍企業的各項信息做成一個綜合的考察評估報告。隨后進行數據考核和真實樣品的考察，只有準合格方才能拿到標書。競標企業通過公司的相關規定進行合理有序的實戰競爭，最終選取價格和品質上最為合適的供貨商。很多人說“采購不是人干的，是人才干的”，如何在評估上不偏不倚，又能夠在最大限度上保證自己公司的利益，這是極其耗費腦力的一項工作，傅愛兵卻說：“那是你們把采購工作看得太復雜”。多年在市場上摸爬滾打積累的經驗讓傅愛兵輕松應對這一系列繁雜的決策。

2010年4月初，確定合作供方

三種供方確定方式

無規矩不成方圓，講的是一種界限和限定，很多時候規矩會成為提升效率的良方。有著多年采購經驗的傅愛兵做起本職工作來，順風順水，在談及采購流程和步驟時，他多次提到資源庫的支持作用。采購名單確定之后，對于傳統建材和較為常用的產品，會優先從資源庫中進行篩選。這個強大的后備資源庫使得傅愛兵在采購上既省心又省力，有了這么多戰略合作伙伴的支持，采購產品在品質上和價格上都會有較高的保障。而針對那些資源庫中尚選不到合適供貨商的項目，傅愛兵的采購團隊自有一套方式來選定高質量的供方。

首先是聯盟聯合采購方式，通常是與中城聯盟、華遠、萬通、朗詩等17家全國一流的房地產開發商合作，從其全國一流的建材供應商中篩選優質供方，進行聯合采購，在結果上做到以量取勝，在品質上做到更優質、更有保證。其次可進行區域聯合采購。針對一些不能放在聯盟采購平臺上的產品，聯合本地地區的優質房產商聯合采購，降低成本、提升服務質量，對供貨商進行共同選擇。若是與其他房地產公司施工節奏不合拍就采用集團集中采購，集團內十幾個項目集體招標，由集團采購中心統一采購。傅愛兵說，采購并非是一件很繁瑣很難做的工作，化整為零，將采購經營理念內化于心，復雜的采購工作也可以變得條理化、簡單化。

2010年4月，封樣，簽供貨合同

施工之前的未雨綢繆

傅愛兵總是說要將所有事情都提前做，簽署合同是個白紙黑字、板上釘釘的環節，更是不容被忽視。雖然有采購之前一番辛苦細致的調查，但是誰都不能100%保證在施工過程中不會出現一點差錯。所以在確定采購產品和供貨商之后，要立即對其提供的樣品封樣，以此作為日后驗收的標準和依據，在每一步做到防患于未然。未雨綢繆在生意場上也許會比之各種臨時策略都要有用。封樣是規范供方提供高質量產品的一種手段，一個小小的動作就能使得大工程有所保障，所以在封樣之前一定要再次檢查一遍，不要出現任何紕漏。成功沒有什么秘訣就是能夠持續地把一件事情做好，做到底，這就夠了。進行過“過五關，斬六將”般的重重審核之后，傅愛兵才會放心地與各家供貨商簽訂最終采購合同。其實采購環節到這里看似就要結束了，只要產品入庫就沒有后顧之憂了嗎？傅愛兵極為肯定地回答：不是的。

2010年5月，建樣板間

以小見大的樣板間

何以預見一幢建筑物的各項性能，何以檢驗采購的產品均在應用中切實符合標準，傅愛兵強調“樣板領路，以小見大”。從樣板間的指標來估算確定一個整個建筑的總體達成標準。而在之前提到的產品品質后續驗收以及成本控制，建造樣板間也是一個舉足輕重的監督和檢測的過程，一個鑒定設備產品各項指標是否合格的過程。因為早在之前做過合理的成本估算，在此環節中出現的意外支出也可進行合理的解決。而對于設備類產品所要達到的指標要請相關專家來審核，做到術業有專攻，傅愛兵作為采購中心總經理會將采購工作做到位，而采購之外的也只能請教行內專家來協助完成。在建造的每一步上都有專門的人來負責，做到了專業就相當于做到了提高效率，保證了品質。建好樣板間之后，傅愛兵要對各項產品的應用情況進行實地的考察，在小小的樣板間里進行產品和設備的微調。哪怕這種情況并不是時有發生，可是這個環節的工作卻是不能省去的。若出現任何品質問題，將會與之前的封樣進行對比，做出合理的解決方案。2010年7月～9月，將建筑所需要的施工圖、室內圖紙以及技術設備的指標要求確定下來。而此期間，與先前商議好的供貨方再次聯系貨源、驗貨等一系列的工作，確認無誤后，給土建類的供貨商們下訂單，定于9月份動土施工。萬丈高樓平地起，從這里就真正開始了。

2011年9月，裝修類、設備類下訂單

鋼筋混凝土的華麗轉身

時隔一年，動土施工結束，但是尚顯簡陋的毛坯房還需精裝這一環節才能真正實現華麗的轉身，室內裝修的各個環節立刻提上日程。傅愛兵說，要實現建筑達到預期的效果和指標，就要從采購上嚴把關。首先，85%以上選用與公司有過5年以上合作經驗的優質供方資源，極大地減少了質量隱患，降低了采購成本。整個項目交叉施工控制，各工序技術交底，相互協調。其次，適度引入新的優質供方，通過合作比較，和帥康、科勒等品牌強強聯合。好的品牌不僅質量優良，同時也能帶來良好的現場管理理念。歷經一年的土建工程建設之后，裝修類、設備類要緊隨其后確定訂單數量。由于要打造不需空調暖氣的高科技住宅，力爭以六大綠色科技手段打造恒溫、恒濕、恒氧、低噪、適光、低能耗的社區，在引進新技術和新設備時也必須相應地在采購中偏向可以滿足這些要求的產品，如天棚輻射控溫技術，女兒墻、屋頂及地下“閉合式”隔熱式保溫體系，24小時持續置換新風系統，地源熱泵技術系統，厚度高達10公分的冬暖夏涼外墻保溫層，金屬鍍膜的LOW-E中空玻璃等等。對于這些尚且年輕的新型產品，傅愛兵早就開始關注它們的發展勢頭和產品演變過程，直到技術和品質保證真正成熟，才放心大膽地予以應用。而整個房間要達到預期的節能標準，這些設備類產品的指標更是要嚴格把控，對于這樣的設備檢測，傅愛兵搖頭說“我的采購經驗就派不上用場了”，那如何解決呢，“請專業的公司和專家來監測評估，做到術業有專攻，精益求精”。

2011年12月，獲市級財政補貼

市級“可再生能源建筑應用示范項目”、 375.9萬元的補貼獎金，這并非只是針對項目提出的獎勵，同時也是對于傅愛兵總經理的肯定，從產品源頭上把好關，切實監督至施工完畢。他是個時刻工作在漩渦中心的人，帶動身邊的每個人將這條采購之路走好走穩。對于現在國家實施的節能建筑補貼措施，傅愛兵也提到低碳節能一直以來是個大趨勢，在采購產品時也會偏向去采購相對環保的綠色產品。而對于建材產品良莠不齊、新產品質量是否過關等問題企業仍存在擔憂，在與資源庫之外的企業合作時，除了考察產品本身質量，還要分析其做過的成功的案例，經過多方考核，才會將其納為合作伙伴。之前大家口中喊的節能口號很響亮，但是在實施過程中卻遇到很多困難，比如資金和技術。“如今，國家政府還有地方政策都大力發展節能產業，也給出了很多的優惠政策，我們也應該順著這個方向，與國家發展方向和未來需求保持一致”，傅愛兵如是說。

遙寄七年奮斗史

不積跬步，無以至千里。一只新生蝴蝶撕裂眼前黑暗，破繭而生，身體第一次完全裸露在耀眼的陽光下，其中的欣喜是無法用言語來描繪的。在這一瞬間的光明之下，許久前的困境與迷惘早就隨著眼角激動的淚水，消散到空氣中，無影無蹤。在心中留下的不過是大風大浪過后的平靜。傅愛兵所在的團隊于2003年起就開發研究低碳項目。低碳，這個新生代的名詞，這個新生活的潮流，在九年前不過是一粒種子，需要日夜澆灌、隨時看護。節能建筑的愿景就在這里開始扎根，在傅愛兵的眼睛里一點一點茁壯地成長。誰也無法想象這其中七年的時間里，做過多少次失敗的實驗才有一次激動人心的歡呼，勘察過多少次項目才會在筆記本上寫下一條成熟的總結經驗。都說要用格斗的氣魄面對工作，既然已經鋪好賽道，那就只等號令聲響起，以全部的力量向終點沖刺。節能建筑已逐步被提到日程安排上，長遠的夢想就要實現，這眼前的幾圈賽道看似短暫地不能與之前的“七年奮斗”相比。可是這才是最終考驗一個人一個集團真正爆發力、真正核心戰斗力的時候。

離山頂越近的路，越是崎嶇和陡峭。接下來的兩年，730天的時間，有超過一半的時間，傅愛兵的團隊不是在項目勘察的基地，就是在去往勘察基地的路上。幾千里路云和月的奔波，整整兩年的學習交流過程，多次前往北京牧馬城、南京朗詩等等幾個較為成熟的項目基地進行參觀和實地勘察，并前往德國設備中心進行學習和研究。越想逃避困難，越是招致災禍。困難是避免不了的，我們能夠做的是勇敢地迎接它并且瀟灑地把它打敗。針對施工項目自身的切實需求，傅愛兵在觀摩的過程中“查缺補漏”，把困難當做是中途的“加油站”，引進前人成熟的經驗，分析前人失敗的案例，將一切失敗的可能性全部想到，逐個擊破，最終為自己的項目量身打造出一套完全符合預想標準和需求的成熟的應用程序。是金子總會發光的，當你覺得失敗時，成功之路才剛剛開始。現在從傅愛兵的臉上已經看不到當時那種的為之瘋狂的強勁拼搏的力量，更多的是歷經時間磨礪后的淡定和把控一切的自信。而長達七年的奮斗也在今天得到肯定和贊美，傅愛兵清楚地知道這個項目完全是用汗水澆灌出的一朵驚艷奇葩。

記者后記：

在接受完采訪的第二天，傅愛兵總經理馬上就要前往日本和韓國進行實地考察，為下個項目的研究學習做好提前的準備工作。工作是磨礪心智的修道坊，傅總的笑容顯示出的是歷經重重坎坷積淀下來的凝練的從容與穩重，有著一切了然于心的自信與氣度。有些細節更是讓記者感動不已，此次采訪與施工項目已時隔一年之久，在被問到某個時間而恰恰他又拿不準的時候，記者認為有個大概時間就可以了，而傅愛兵拿起手機接連撥打幾次電話，終于將這個時間確定，然后很欣慰地告知記者。以小見大，這都是傅總在工作中逐年積累下來認真習慣。稻盛和夫說：專心致志于一事、努力工作的人，通過日常的精進，精神自然得到磨練，進而形成厚德載物的人格。傅愛兵就是這樣以100%的努力，為采購而忙碌著而快樂著。