業主與物管,不得不說的事

零天齊

案例一：業主家中被盜，物管該不該賠償？

李先生于2010年購買了某小區一套住宅，裝修入住后和某物業公司簽訂了物業服務合同，合同中注明了物業公司應承擔的相應責任。

2011年5月的一天晚上，李先生家中被盜。現金、金銀首飾、筆記本電腦等貴重物品合計損失10萬多元。

李先生覺得家中被盜和物業公司監控設施失效、保安巡邏時離崗有直接關系，于是找到物業公司協商賠償事宜。而物業公司卻認為，公司在小區入口設有24小時值班崗亭，對來訪人員進行登記管理，并不存在管理失職。因此不應當承擔賠償責任。

雙方多次協商未果，李先生一怒之下將物業公司告上了法庭，要求物業公司對自己10萬余元的損失承擔賠償責任。

法庭經審理后判決物業公司對李先生的損失承擔30%的責任。

分析

家里丟了東西，小區物管到底該不該負責？近年來，越來越多的都市人正被這一問題所困擾。

根據我國《物業管理條例》第47條的規定：“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。”第36條規定：“物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”

通過上述法律不難看出，物管關系，實際上是一種合同關系。若一方有違約造成對方的損失，才應該承擔相應責任。所以，物管是否該負責，關鍵還是看其在履行物業服務合同過程中是否存在過失，是否嚴格履行服務合同。

本案中，物管公司沒有嚴格按照與李先生的合同約定提供服務，存在安保設施失靈、保安離崗等問題，法院才會判決物業公司承擔一定責任。但是同時，考慮到物業公司畢竟不是直接侵害人，只存在違約責任層面上的責任，法院最后判決物管公司只需賠償李先生30%的損失。

這個案例告訴我們，作為業主，在與物業公司簽訂合同時一定要嚴格界定物業的職責和范圍，只有這樣，在遭受損失時，才可以有理有據地索賠。

案例二：業主對物管有意見，能否拒交物業費 ？

張先生2009年購買了某小區的一套三居室住宅，然而讓他無法忍受的是小區公共垃圾經常無人清理。于是張先生曾多次找到小區物管反映問題，小區物管也針對性地采取了一些措施，但是，問題一直沒有徹底解決。

2010年9月，忍無可忍的張先生開始拒交物管費。物管人員多次找到張先生，要求其交清物管費，但是張先生卻堅持認為，如果物管公司不解決問題，那么他將不會再支付物管費。

2011年10月，物管公司將張先生告上法庭，要求其付清物管費。在法庭上，張先生認為自己繳納了物管費，就應該享受到應有的服務，現在物管公司不能提供相應的服務，自己拒交有理有據。而物管公司卻認為以該小區現在0.8元一平方米的物管費標準，物管公司已經盡力提供了最為周到的服務。

最后，法院經審理后判決：物業公司不存在重大違約行為，張先生補交拖欠的物管費。

分析

在物業費追索糾紛中，業主的理由可謂是“五花八門”：小區噪音大、環境衛生狀況不理想、家中被盜……這些都成為了業主拒絕交納物業費理由。如果業主對于物管不滿意，是否可以拒交物管費呢？

答案是否定的。

根據最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)規定，業主拒交物業費需有“正當理由”，而所謂“正當理由”，一般是指物管公司違反相關法律規定亂收費、不具有相應資質或者隨意轉包等等情況。因此，本案中張先生的情況明顯不屬于法律規定的“正當理由”的情形。按照相關合同約定，物管公司完整地向張先生提供了服務，而張先生也應該按照約定向物管公司履行支付物管費的義務。

那么對于小區物管不滿的張先生是否就束手無策了呢？答案也是否定的。如果業主覺得物管不稱職，又和物業公司多次協商得不到解決，那么他完全可以依據《物權法》和《物業管理條例》的規定，通過業主大會提議選聘新的物業管理企業，把現在的物管公司“炒掉”。

此外，對于業主來講，還需要注意的是，由于物業公司是以盈利為目的的，因此，在簽訂物業合同的時候，業主應該注意“細化”合同，將需要的服務“固定”在合同當中，這樣才能盡可能地避免矛盾的產生。