守理想 拓未來

馮侖

在去年，在大萬通系統內，整體收獲了很大的進步，不單單是數字的體現，而且表現出非常之淡定，尤其在行業充滿著變數和不確定的情況下。我想說：前面的前面還是前面，我們一定要做到六個字：守理想，拓未來。

好日子就在身邊

仔細分析，今天萬通的淡定大概有三個原因。第一，心里對未來有數。比如信佛的人都很淡定，因為他們有信仰，對未來思路清晰。萬通早在三四年前，就提出了美國模式、凱德模式，并且付諸實施。正是這么多年我們堅持戰略領先、站在未來安排今天，才能領先一步，從容淡定。

淡定的第二個要素是手藝好，做管理手藝要細致、簡單、專著。今天萬通很少講買了多少地，開工面積多少，而是正在往服務業轉型。往服務業引導就需要手藝好、專業強。就算是足療業也有專業標準，比如捏腳穴位準，手法力度拿捏得當，讓人舒服；再比如餐飲業的專業體現在做菜色香味俱全，衛生環境達到一定級別、餐廳是否有特色。房地產行業也尤其要強調專業性，比如工業地產，我們現在物業設施和管理方法都強調專業性，在全國的行業里逐漸接近于最領先水平。目前整個大萬通已經進入到快速增長的起跑線上。

另外，立體城市今年還會再拓展成都以外的一到兩個城市，2011年我飛行了180多次，在北京待的天數不到100天。但是我很開心，因為我看到了萬通的成長。如果再有兩個萬通立體城市進入到我們可持續發展的城市操作系統，我們將會進入國內開發商中開發規模前三位，如果立體城市復制到五個，我們就是第一了。

我們淡定的第三個原因就是少借錢、借好錢、借長錢。萬通控股整體負債不到30%，在專業領域我們達到這樣一個成績的時候，我可以告訴大家，好日子的確在我們身邊。

穿越民營房企的死亡邏輯

怎樣才能持續地過好日子？我經常在書房里待著就想一件事情，什么是民營企業的死亡邏輯？首先是民營企業出身帶來的死亡邏輯；第二是我們這個行業的死亡邏輯。所謂出身帶來的死亡邏輯就是政商關系，跟制度博弈，在這個過程中大部分企業都會死，我們必須長期保持潔身自好，不去做那些疑神疑鬼，讓別人看不清的事情，簡單、透明、專注，跟體制保持一個非常良好的溝通，不做違法亂紀、貪腐這些動作。只要我們堅持這樣，相信即使我爹不是李剛，你爹也不是李剛，大家的爹都不是李剛，我們還能活下去，因為我們可能得不到意外的特別權力的加持，但是我們可以得到時間上的獎勵，我們可以活得很長。關于行業的死亡邏輯，就是我們現在講到的房地產傳統開發的死亡邏輯。此話怎講？我們按照繁榮時期的房地產市場的邏輯推演一下，假定一個開發商有一個億，他買一百畝地，花三年時間賺五千萬，其實是很好的收益了。三年以后，他手里有一億五，按照原來的邏輯，土地每年漲10-15%，那個時候，三年以后再去買地，手上的錢最多買五十畝地。他再做三年，假如賺一個億，他手上就有兩個億，但已經六年過去了，如果他再去買地，這時候估計只能買30畝（土地價格一直在漲）、25畝地，就算一億五賺兩億，那就是九年，大家試想，九年間市場還不變嗎？還都能一直是蜜月嗎？還能沒有波動嗎？還能沒有意外的政策么？絕不可能，因為過去8年，我們政府出臺過40到50個文件來管住宅。今天那些一天到晚悶頭買地、悶頭挖坑的企業最后都沿著這個邏輯走，成為房地產的斷臂者。所以說，如何躲過行業的死亡邏輯成為必須思考的問題。我個人認為大概有三個觀念要突破：

第一破解土地是有限的思維。為什么呢？去年我去美國五十多次，欠債的人老讓我看地，紐約都已經開發兩百多年了，怎么還看地呢？顯然土地是無限的，如果是有限的,早就沒了，還等到兩百年以后我去嗎？首先，房地產是做空間生意的，只要技術進步，容積率管制放松，可以無限往上做，現在可以蓋到1100米，500米以下是常規技術。北京市平均容積率才0.9，只要北京平均容積率達到3，多少地都出來了，所以絕不要擔心土地沒有了。另外，土地是經濟要素，不是自然要素，凡是經濟要素，只要供求關系，加上經濟價格改變，價格會不斷地上升，就有無限的動力。所以，這兩點告訴我們，土地一定是無限的。然而，創造有價值空間的能力卻是有限的。比如在這個空間里怎么創造價值？這個能力沒有一個人是無限的，我們應該去研究有限的能力，去擴張有限的能力。紐約兩百年還這么多空間可建，我們今天著什么急？

第二個要破解的觀點是房地產等于住宅。房地產不等于住宅，房地產是在空間里創造價值，或者反過來說創造有價值的空間就叫房地產，是做空間的生意，不是平面生意。大家知道萬通控股的工業地產可以排第三，它比寫字樓還多。所以改變觀念后，房地產一覽無余，什么都可以開發。

第三個要破解的觀念叫地段。過去在工業社會、農耕社會，交通、通訊極不發達的時候，地段有絕對性，然而今天互聯網、虛擬空間、電子商務如此發達，地段就具有相對性，而不具有絕對性。有一些地段具有絕對性，比如八寶山，我們只能去那兒，別地兒不讓去。但是有相當多的地段具有相對性，比如某個地方很遠，不是做7-11最好的地段，但它可能是最佳的開會場所，這就叫相對性。所以關鍵是把創造空間價值的能力提升，那樣什么地都能賺錢。

未來三年，萬通值得期待

2012—2014年期間，我們會有很多新的市場機會出現。第一，最重要的就是立體城市的商業模式將在中國快速城市化進程中把房地產變成了微軟這樣的生意。這的確是一個激動人心的消息，累得我睡不著覺，又高興得睡不著覺。我們現在做的不是一個縱向模式，買一塊地使勁蓋，而是橫向模式，做的是可持續發展城市的操作平臺，借鑒的是互聯網公司和投資公司的模式，然后把房地產傳統開發商全部都做成了下游。最后將會給中國的城市化帶來一種完全不同的模式，這一點今天看勝算已經有60%，一年前看勝算有30%，再往前看那就是個夢想。今天告訴大家，已經接近于60%的勝算。否則企業家劉永好不會進來的，否則中國PE第一人沈南鵬不會進來。或許還有人說是胡思亂想，但這個胡思亂想被中國地頭上最會賺錢、最會算賬的人都拿錢投了信任票，可見董事長的胡思亂想偶爾是很有價值的。