“后調控時代”:房價與質量會否同降?

宿希強

在后調控時代，房價穩中有降已是大勢所趨。但一個不好的跡象是，房價下降的同時，房地產龍頭企業紛紛曝出質量問題。房價下降，以犧牲住房質量為代價？

水落石出。如果把房價比作是“水”的話，那么房屋的質量問題就是“石頭”。在房地產調控力度沒有放松跡象的大背景下，房價如期停漲并進入下行通道，而隨著喧囂的房價泡沫逐步散去，堅硬的房屋質量問題開始凸顯。種種跡象似乎表明，中國住房質量問題開始進入集中爆發期。讓人擔心的是，后調控時代，住房質量開始與房價同時下降？

房地產龍頭企業質量事件頻發

5月，綠地集團“馬鞍山纖體鋼筋事件”持續發酵。人們追問，綠地的建筑質量管控機制何以在馬鞍山失靈？馬鞍山質量事件是否只是孤例？一切還有待最終的調查結果。

“絕對不允許的”鋼筋不達標問題——這樣低級卻又致命的錯誤，出現在向來宣稱是地產三強之一的綠地集團，多少有些令人意外。據媒體廣泛報道，在安徽馬鞍山，綠地集團多棟在建高層住宅使用了不合格的鋼筋，原本應用的12mm鋼筋被替換成8mm鋼筋，這些高層住宅屬馬鞍山“綠地世紀城”一期項目，全部是24層到32層的高樓，有些已經接近封頂。而據馬鞍山市建筑管理處發布的文件，其已要求綠地世紀城全面停工，且初步調查發現，被曝高樓主體結構嚴重不合格，主梁直徑12mm的鋼筋被偷換成6mm—8mm的鋼筋，施工現場樣品實體檢測均不達標。

綠地“事發”貌似頗為偶然。綠地世紀城業主中，有一位是近退休的建筑企業的員工，已接近退休，出于對樓盤的關注，經常跑工地。有一次，他用游標卡尺對部分鋼筋的直徑進行測量，結果發現了問題。但看似偶然的背后，也許誠如馬鞍山市建筑管理處總工程師趙家喜所說，綠地集團作為大品牌地產商，“它的內部管理機制出現了問題?！?/p>

值得注意的是，出問題的不光是綠地，近期房地產龍頭企業質量事件呈高發之勢并不斷引發糾紛。如2月萬科公司繼“安信毒地板”事件后，再度深陷裝修質量問題漩渦，其深圳和佛山的兩個樓盤被業主投訴裝修質量不過關；3月，以高檔裝修聞名的星河灣，其山西太原項目也曝出精裝修質量問題；地產大佬保利也未能幸免，4月，在南京春季房展會上，四五十名業主因為交付的精裝修房屋質量問題要求保利退房；一向以品質優異著稱的中海地產也頻頻出現“質量門”事件，中海橡園國際、中海限價房鑫園、中海花城灣一期項目等質量問題和結果處理不善一直使其困擾，5月，中海地產（中海九號公館、中海尚湖世家）再次陷入質量漩渦……

中國住房質量問題開始進入新一輪集中爆發期？深圳市裝修協會副主任林武生對此感嘆，這一輪曝出質量問題的萬科、中海、星河灣等企業，在房地產商中都屬于質量控制相對較好的，如果他們都出現嚴重問題，其他房地產企業的問題會更加嚴重。

記者網絡搜索也發現，中國此輪住房質量問題，從最初的一線城市、沿海城市逐步向內陸地區和二三線城市擴散，而出現問題的也絕不限于房地產龍頭企業，只是它們分外受媒體關注而已。

房價下降犧牲住房質量？

按照房地產業生產消費周期規律，期房一般在兩年內進入收樓期，而收樓期通常正是質量糾紛高發期。以此推算，此輪住房質量問題的爆發，實際上主要是消費者2010年、2011年購買的房子出了問題。而此段時間正是房價騎虎難下，中央對房地產持續加大調控力度，政策形勢基本明朗，銀行銀根收緊，房地產商日子開始不好過的時刻。

理論上分析，隨著樓市調控的步步深入，開發商可能會面臨庫存增加、利潤下降、資金吃緊等局面。而房價進入下行通道無疑更為加劇這一局面。為解決這些困難，一些房地產商可能會采取種種措施，以降低開發成本。如采用相對更廉價的原材料等。少數不法開發商也可能會鋌而走險，在建設中偷工減料，以劣充好。同時，上游開發商的壓力，也會向下游建筑方轉嫁。建筑方可能將工程分包給一些專業性不高的“散兵游勇”，以降低成本。這意味著，房價下降的壓力會轉移到住房質量上，房產商有可能以犧牲住房質量為代價挽回房價下降造成的“損失”。由此帶來的后果是，輕則只是在一定程度上降低消費者的居住品質，重則埋下嚴重的質量安全隱患。前者如廣為詬病的裝修質量問題，后者由“綠地纖體鋼筋事件”即可見一斑。某種意義上，這可視為大品牌地產商“內部管理機制出現了問題”的深層原因。

事實上，此輪住房質量問題爆發和之前相比，也有明顯區別。

中國住房質量問題集中爆發，最讓人印象深刻的是2009年。這一年，“樓倒倒”、“樓裂裂”、“樓脆脆”、“樓歪歪”等名詞不脛而走。6月，上海閔行區蓮花南路、羅陽路口西側“蓮花河畔景苑”小區內，一棟在建的13層住宅樓全部倒塌，幸運的是由于尚未竣工交付使用，倒塌的高樓并沒有釀成特大居民傷亡事故，但造成一名施工人員死亡。“樓倒倒”由此而生；7月，北京松榆里南路“美景東方”2號樓被曝因斷梁等問題變身劣質樓，其多處出現澆板裂縫、剪力墻墻壁裂縫等，裂縫寬度深度均大于1cm，且裂縫一直處于發展狀態，變寬，變長，越來越多。這被網友戲稱為“樓裂裂”；8月，四川省成都市校園春天小區，6棟、7棟樓相鄰的墻壁呈20度夾角，被網友美其名曰“樓歪歪”；11月，“樓脆脆”驚現重慶忠縣拔山鎮，一幢建筑面積5065平方米的7樓部分商品房，出現大梁斷裂、墻體可插進手掌等險情，靠10多根木棒支撐，防止垮塌……

和當下的住房質量問題相比，2009年的情況無疑要嚴重得多，但另一方面，因為涉事房地產企業中幾乎沒有主流的房地產龍頭企業，這輪質量危機通常被解讀為中國房地產十年發展黃金期“大干快上”市場成熟過程中的副產品，多是不法開發商追逐暴利所致。而目前的住房質量問題頻頻出現在主流的房地產龍頭企業，則意味著整個住房質量基本面出現了問題。

消費者容忍度降低？

從另一個角度觀察，房價下降也在一定程度上使消費者對住房質量的敏感度增強。

山東眾成仁和律師事務所律師于啟光認為，中國住房質量問題一直長期存在，但在房地產行業快速發展的情況下，諸多問題被忽視或掩蓋。在過去的十年間，國人一直將目光聚焦在房價上，房屋的質量沒有引起足夠的重視。他分析，中國人向來“買漲不買跌”，在房價不斷攀升期間，消費者購房后在房價有較大上漲的情況下，只要不是重大質量安全問題，資產增值的喜悅會很大程度上抵消消費者對房屋質量問題的不滿。但在房價下行的情況下，消費者自然就對住房質量的容忍度降低，開始變得“挑剔”——從本輪房地產龍頭企業被曝的質量事件來看，“拱火”的主力軍也正是2010、2011年房價高位時買進的消費者。如“中海橡園國際”2011年4月開盤售價是每平方米23000元至25000元，當年11月售罄。而該樓盤附近一些樓盤2012年初開盤入市銷售的價格只有每平方米20000元。另一方面，對持幣待購的消費者來說，因為沒有購房增值的預期，不可避免地也會對住房質量加以重視，以求“物有所值”。

在于啟光看來，消費者的“挑剔”其實是中國房地產市場的理性回歸。住者有其居，說的不該僅僅是住上房，還應該住得安全、住得安心。但長期以來，中國消費者一直對住房質量的“耐受度”過高，很多人在執行“阿Q”式思維：我的房子不過是漏水而已，還有比我更倒霉的呢？而開發商也往往搪塞了事，在質量上不愿下足功夫，下足投入。換句話說，消費者以前“慣”壞了房產商，如今的“挑剔”可謂“覺醒”，對住房質量的敏感度其實也不是增強了，而是回復正常了。