自助餐式用地

伍振

自助餐面臨的節約問題也是開發園區節約集約的核心——既要讓顧客吃好吃飽，又要控制顧客多拿吃不完浪費。

“將開發園區節約集約用地的外衣一層層剝下來，其核心在于嚴把供地關。”長沙市國土資源局經濟技術開發區（以下簡稱長沙經開區）分局局長戴新煌談到節約集約用地時，一語破的。

在他看來，建設高層公寓安置房、高層廠房等常規的節約集約用地措施是外延層面，是開發園區追求高投入產出比的客觀要求。

“采取緊縮政策也不是真正的節約集約，明明能吃兩碗的，只給吃一碗，不符合客觀發展規律的要求。”戴新煌補充道。

“長沙經開區好比一個自助餐廳，不是每個人都能進來，有一定的門檻，要出示門票。”戴新煌進一步闡釋長沙經開區的“自助餐”式節約集約用地哲學，“自助餐面臨的節約問題也是開發園區節約集約的核心——既要讓顧客吃好吃飽，又要控制顧客多拿吃不完浪費。”

挑顧客的餐廳

長沙經開區得天獨厚的區位優勢、完善配套的基礎設施、優質的服務及各項優惠政策，贏得了國內外投資者的青睞，已經成為中外知名企業在湖南的聚集區。

建區以來，韓國LG、荷蘭飛利浦、法國達能、日本三菱、日本巖井、美國可口可樂、百事可樂、德國博世、瑞典伊萊克斯、NEC等世界500強企業紛紛來到這里投資創業。

三一重工、北汽福田、長豐獵豹、遠大空調、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的國內知名企業先后落戶園區，并迅速發展壯大。

2000年，長沙經開區升級為國家級開發區，各項主要經濟指標以年均40％左右的速度增長，保持著超常規快速發展的良好態勢。其規模以上工業年產值占長沙市規模以上工業總產值的三分之一，進出口總額占長沙市的二分之一，平均每平方公里實現工業總產值35億元，實現稅收1.8億元，單位面積土地產出率在中西部處于領先水平。其綜合投資環境在中西部地區國家級開發區中名列第二。

如此驕人的成績，與長沙經開區嚴格執行供地標準不可分。

長沙經開區規定每平方公里投資強度不低于20億元，產出不低于40億元，建筑面積不低于80萬m2。

對總投資額在20萬美元以下的外資項目和投資額在200萬元以下的內資項目，進園區配套孵化，待項目成熟后視發展情況供地。

目前，園區每平方公里GDP達到36億元，每平方公里稅收達2億元。另外，長沙經開區根據經濟發展的實際狀況，規定土地固定資產投資強度一般不得低于3000萬元/公頃，對進入開發區的固定資產投資額小于6000萬元的項目，一般不再單獨供地。

園區認真貫徹執行國土資源部《工業項目建設用地控制指標》與相關工程項目建設用地指標，從嚴控制供地。不符合《控制指標》要求的工業項目，不予供地或對項目用地面積予以核減。

按照國土資源部《限制用地項目目錄》、《禁止用地項目目錄》等規定，選擇符合園區產業發展方向及與園區支柱產業相配套的項目，或者是國家扶持的新型發展項目及高新技術產業項目進行招商，只是相關產業或配套產業從緊控制數量供地，可供可不供的項目寧愿舍棄，一般的項目不在園區供地。

嚴格的準入門檻，淘汰的是高能耗、高污染的落后企業；留下來的是科技含量高、市場前景好、管理理念先進、經濟效益良好、綠色環保的優秀企業，避免了園區土地的閑置。“高素質的企業之于園區，就好像高素質的顧客之于自助餐廳，這是節約集約用地的第一步。”

用餐的規矩

2010年湖南省國土資源廳領導在考察長沙經開區時提出要求：園區的建設和發展要合理布局功能。

而如何規范園區入駐企業用地，防止企業圈地，是對園區土地管理的另一個要求。

經過思索和實踐，園區采取鼓勵建設多層廠房和引進能在多層標準廠房生產的工業項目，嚴格審定工業項目的投資強度、建筑密度和建筑容積率等一系列措施，取得明顯成效。對于固定資產投資額小于5000萬元的項目以及制衣、電子等輕工業項目，引導其進入國陽科技園、國順科技園、和祥科技園等幾個多層高層標準廠房項目內，不再單獨供地。為中小型企業集中規劃建設標準化廠房，為中小型企業發展提供孵化發展場所，從而達到集約土地的目的。

不僅如此，長沙經開區率先在全省開發園區中實施企業可行性報告審查制度，要求每一個進駐園區的企業提供一份企業發展的可行性報告。這份可行性報告要求企業按照合理功能布局的要求，明確企業的規模、功能布局、投入與產出，并將以上內容寫入土地出讓協議。

不管誰牽頭引進什么項目需供地，必須經國土資源部門進行可行性報告預審確定后方可決定，嚴把項目準入關。入駐園區后，對每座廠房，園區都由專人包干負責，嚴格按照協議內容定期對企業進行考核和考察，對不按承諾辦事的企業實行嚴格的退出制度。

“下一步我們將擴充可行性報告審查的專家庫，加強對可行性報告科學性的審查，進一步促進園區合理功能布局和節約集約用地。”戴新煌說。

浪費的代價

企業發展周期與土地使用期限并不是同步的，這就要求園區對企業實時追蹤，及時進行調整。

長沙經開區建園較早，部分較早入園的企業存在投資強度不高、產出效益不佳的情況。為破解園區用地緊張的瓶頸，園區實施“騰籠換鳥”的政策，盤活園區內停建、停產企業的閑置土地和閑置廠房，不僅解決了一些前景看好的項目落地所需的土地問題，而且促進了工業經濟高效集約發展。

LG飛利浦曙光公司曾是經開區風光一時的明星企業，后來因市場因素退出園區，廠房占用土地變為閑置土地。

為盤活閑置資源、節約集約用地，園區積極引進湖南藍思科技公司租賃LG飛利浦曙光公司廠房進行生產，盤活閑置廠房及用地30公頃，可實現工業產能70億元，投入產出達到2.33億元/公頃，實現了資產的持續利用，有效利用了發展空間，是低效用地退出后置換用地的典型類型。

園區加大了對工業企業土地清理的力度。凡涉嫌土地閑置或利用不達標的，通過執法手段分別采取無償收回、成本收回、評估價收回、有償收回、置換調整、改變用途等方式盤活存量，盡可能地收回一部分土地，改變了過去那種一旦土地供給了單位就“完全被單位掌控”的局面。

“這就像是某些自助餐廳規定食客剩余食物不得超過500克，超過了必須繳納罰款一樣。”戴新煌笑言。

2006年以來，長沙經開區共收回土地239.662公頃，依法出讓給31家企業，產生了巨大的經濟效益。