房企拿地又熱，土地交易或再暫停？

孫維晨

那些能夠影響港股和A股的大型上市房企又開始密集拿地了。今年國慶節(jié)后第一天，萬科（000002. SZ），首開股份（600376.SH）與保利聯(lián)合體，金融街(000402.SZ)等大型房企紛紛發(fā)布公告展現(xiàn)拿地成果。

前不久，一些城市開始使用罕見的行政干預(yù)手段試圖降溫房企拿地?zé)崆椤缀跬瑫r，國土部和住建部發(fā)文強調(diào)，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買。

當(dāng)下房地產(chǎn)市場調(diào)控嚴厲，這些房企為何還要頻頻出手拿地·

拿地“第三季”

10月8日，萬科以6.5億元競得佛山市南海區(qū)桂城街道廣東金融C區(qū)內(nèi)、占地面積47253.8平方米的地塊。這也是國慶節(jié)后房企首次拿地。隨后，金融街也在10月8日發(fā)布公告，稱公司通過參加公開投標(biāo)方式以總價29.5億元獲得了北京市西城區(qū)月壇南街地塊二國有建設(shè)用地使用權(quán)，平均樓面價為20644元/平米，溢價率不到1%。

此外，首開股份在10月8日晚公告稱，公司和保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體近日競得北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套區(qū)12號地北側(cè)一地塊，成交價為13.8億元。

這僅是縮影。節(jié)前房企對土地的熱情更加強烈。來自鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華潤置地、金地集團、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)10家一線房企在今年1—9月份的拿地金額大約931億元。僅第三季度這10家房企的拿地金額就達到了近572億元，超過上述金額的一半。

1—9月上述10家標(biāo)桿房企拿地金額同比下降26.5%。本期拿地金額占銷售額的19.4%。通常認為，拿地金額與銷售額的占比如果低于20%，說明房地產(chǎn)企業(yè)的資金出現(xiàn)緊張。但是多位分析人士認為，“盡管口袋有些緊，但是當(dāng)前儲備土地更為重要。”

從另外一個角度看，第三季度一些城市土地成交金額出現(xiàn)了明顯漲幅。以北京為例， 9月29日一天，就有豐臺花鄉(xiāng)樊家村危改地塊、通州馬駒橋鎮(zhèn)兩宗居住用地、昌平沙河鎮(zhèn)一宗地塊，大興生物醫(yī)藥基地兩宗土地、亦莊新增兩地塊等8宗地塊成交。整個9月份，北京市土地出讓金約257.37億，僅次于2009年12月。

在上述10家房地產(chǎn)企業(yè)中，萬科在全國范圍內(nèi)摘得24幅土地，龍湖地產(chǎn)在多個熱點城市獲取了6塊土地。龍湖集團品牌總監(jiān)許桐琿在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時說：“我們認為現(xiàn)在是一個較好的拿地窗口期。現(xiàn)在購買土地可以在區(qū)域、業(yè)態(tài)等方面優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)。而且像龍湖這樣的大企業(yè)需要保持常規(guī)性的拿地以維持正常流轉(zhuǎn)。”

“土地交易暫停”可能再現(xiàn)

鏈家地產(chǎn)分析師常青認為，在三季度之前房企早已加速去庫存化，這使得銷售量有所增長，為拿地打下了資金基礎(chǔ)。在6月份之前，北京等地的優(yōu)質(zhì)地塊并不多見，但是局面在第三季度有所轉(zhuǎn)變。一些優(yōu)質(zhì)地塊開始頻頻出現(xiàn)，在拍賣過程中也出現(xiàn)了高溢價，比如北京的萬柳地塊，天津的師大地塊。這足以吸引善于在一線城市做品牌的龍頭企業(yè)放手一搏。

上述十大房地產(chǎn)企業(yè)之一的一位中層管理者告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“現(xiàn)在拿地的企業(yè)其實都有各自不同的目的，一些為了滿足土地儲備，一些是為了繼續(xù)擴張。比如萬科，它的體量十分龐大，必須不斷吸納土地才能維持運轉(zhuǎn)。那些較為容易獲取貸款的國企，則是意圖擴張，因為此時擴張可以占領(lǐng)更多份額的市場。還有一些民營企業(yè)，比如恒大，更喜歡在三四線城市進行擴張，因為這里底價較低，更容易做出規(guī)模。”

但是集體行為卻讓一些敏感城市感覺到了壓力。“綜合當(dāng)下宏觀形勢，一些標(biāo)桿城市會使用一些較為罕見的行政手段來平抑房地產(chǎn)企業(yè)的市場行為。”中國房地產(chǎn)協(xié)會一位高層管理者對《中國經(jīng)濟周刊》記者說。

節(jié)前，一些不常見的行政手段被用到土地市場施壓。比如北京市土地整理儲備中心在9月21日宣布停止10宗地塊掛牌（招標(biāo)）出讓活動，理由是“為穩(wěn)定市場預(yù)期”。還有北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會9月25日出臺新規(guī)，加強限購審核。此外，上海和廣州等地也使用了“高價項目限售”和“嚴格執(zhí)行新購”的行政辭令。

北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站的公告稱，被停止掛牌招標(biāo)的地塊涉及大興區(qū)3宗、豐臺區(qū)3宗、通州區(qū)2宗、懷柔區(qū)一宗，以及北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)一宗；地塊用途包括商業(yè)金融用地、商住用地及其他多功能用地。

2010年3月，北京市國土資源局公告，為促進北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，北京市出臺了系列土地供應(yīng)政策新措施，其中之一便是暫停熱點地區(qū)高價土地入市交易。

上述中房協(xié)人士表示，今年以來樓市調(diào)控效果值得肯定，房價出現(xiàn)下滑趨勢，而且土地交易量和價格也出現(xiàn)回落。很多房企在去庫存化之后，面對便宜的土地應(yīng)該出現(xiàn)久違的積極性。“如果這種積極性過了頭，土地市場再度被炒熱，那么關(guān)鍵時刻，這種少有的暫停土地交易的手段應(yīng)該不排除再度被使用。或許還會被借鑒到其他‘敏感城市。”他認為，暫停北京的土地交易不僅是一個城市的決意，還有可能是相關(guān)部委甚至國務(wù)院相關(guān)部門的思路。

有媒體報道稱，不久前，國土資源部詢問北京市國土局9月土地成交概況及即將拍賣的某一地塊的情況，隨后相關(guān)部委向國務(wù)院辦公廳傳達了相關(guān)信息，具體包括地塊基本條件、報價競價情況、交易規(guī)則、預(yù)估樓面價格等。隨后這一被特殊關(guān)照的地塊被叫停上市，至今未能解凍。