讓保障房建設在創新中推進

從經濟領域觀察，房地產調控政策必然會成為“兩會”代表委員們熱議的焦點。但除了商品房市場調控之外，保障房建設是否應該加速，保障房資金來源、土地供給的問題，同樣應該成為熱議的焦點。

其實，保障房從來沒有脫離商品房體系而獨立存在，從海外市場發展的經驗看，保障房所占總體房產供應的比重大小直接決定了房地產市場的穩定性。如果保障房供應能夠達到市場供應的三分之一，那么，房地產波動性就能明顯減少。同時，由于中低收入群體能夠保障基本住房需求，房價上漲的社會負面沖擊也會被有效控制。

而從中國保障房建設的歷史看，長期以來調控政策過度重視商品房建設，而忽視了保障房建設。即便最近幾年，調控政策越發注意對保障房建設的“補課”需求，但保障房建設的土地供給問題、資金來源問題依然制約著保障房建設的發展。而這些問題亟待政府部門通力給出體制性解決，同時也必然成為“兩會”上代表委員建言獻策的焦點所在。

保障房建設資金渠道拓寬。財政部近日發文明確，在保障性安居工程現有資金來源基礎上，將增加的地方政府債券收入、個人住房房產稅試點地區取得的房產稅收入、部分國有資本收益和城市維護建設稅收入用于保障房安居工程建設，確保不留資金缺口。

在分析保障房市場資金的供求結構之后，我們仍難以充分樂觀。進入2012年度，上年已開工的保障房需要繼續投錢建設，而當年新開工的項目也在源源不斷地上馬，同樣是“嗷嗷待哺”。據預計，保障房資金壓力將可能會攀升到1.8萬億?2萬億元之間。顯然，如此大的資金缺口嚴重捆縛了保障房正式入市的腳步，主管部門安排新渠道所投入保障房市場的資金，很可能只是“涓涓細流”，難解資金缺血之痛。

盡管財政部門發文要求可以使用地方債融資和房產稅彌補地方債不足。但從地方債發行情況看，此前的融資目標并非全部指向保障房，且已陸續到期。平衡預算、及時還債反而是地方政府面前的首要工作，如果處理不當則極易引發信任危機，影響到后續融資。

在這一語境下，我們很難期望用于保障房建設的地方融資規模能有一個大的突破。而從房產稅試點開征情況看，2011年上海、重慶兩地分別征繳稅款不過22.1億元和1億元，這與高達數萬億級別的資金需求相比，著實是杯水車薪。

需要指出的是，目前中央政府要求各地土地出讓金凈收益的10%用于保障房建設，但這部分資金來源卻可能因樓市低迷影響土地市場而風光不再。監測數據顯示，2011年全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。可見，通過土地出讓金渠道提供的資金規模將會縮水，這與保障房建設資金需求膨脹趨勢之間產生了背離。這同樣會對保障房建設的大規模資金籌集構成負面影響。

既然現有財政實力無法全面擔此重任，其中的關鍵就在于要充分調動社會資金投入的積極性。不可否認，保障房建設具有投入大、資金回收期長的特征，較難在直觀的商業效益方面吸引社會資本，然而，優質的政府服務與稅費減免優惠政策卻是許多企業渴求的無形資源。就此而言，各級地方政府還需要以更加全面的思維為保障房市場做好融資工作。單純依靠修補性的制度建設，已經很難實現保障房建設的資金困局了。

至于保障房建設的土地缺口問題，同樣可能通過制度突破而破解。比如，主管部門對于閑置土地的處理時，應該考慮不只是罰款之后就繼續閑置，而是應該盡快轉化為市場供給，甚至可以考慮補充保障房建設用地不足的問題，實現一舉兩得的政策目標。

建設保障房的開發商也可以充滿政策新意，比如國資部門要求央企退出房地產商品房開發領域。但是，根據央企自身社會公益責任的定位，完全可以限定他們從事保障房建設工作，以微利收入為追求目標，同時避免了保障房建設方資金、實力不足的問題。

凡此種種建議，其中的核心就在于不能因為一時的現實瓶頸就放棄重大制度推進，只要調控部門愿意用更大的決心和誠意解決保障房建設，就必然能夠找到創新的解決方案，我們也期望在全國“兩會”上聽到更多的真知灼見。

（馬紅漫，經濟學博士，第一財經頻道主持人）