關于小區物業電梯費繳納幾點法律問題

張劍飛

[摘 要]自上世紀80年代商品房概念誕生以來，隨之而來許多問題需要民法加以調整，因為許多問題也是隨著社會和經濟的發展而新出現的問題，以往并無法律規定，隨之而產生的業主與物業之間的法律關系在合同法中加以明確。另2009年5月公布的最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干解釋》，圍繞物業服務合同，就相關當事人，包括物業服務與業主大會、業主委員會、業主的相關權利義務責任關系做出了詳細規定。而關于業主自身權利則在物權法中加以確立，在借鑒了外國的經驗與立法部門的完善后確立了建筑物區分所有權在中國實施的必要。

[關鍵詞]建筑物區分所有權 相鄰權 物業合同 電梯費

電梯費的實質面臨著城市人口的激增，許多小區的樓層高起來，城市的高層居民樓現象已經不是一個新的話題，電梯的引入也成了必然。根據民法理論與立法我國的《物權法》采用了三元論說既業主享有專有部分所有權，公共部分所有權，以及因共同管理關系產生的成員權。其中物權法專有部分所有權的大小決定了共有權和成員權的大小。顯然電梯與停車位一樣屬于公共設施因而應該是公共部分所有權的內容，但其與停車位不同的地方在于電梯的使用特征決定了其又有成員權的屬性。因此在共有所有權中的不得放棄義務和按比例履行義務在此值得討論。首先由于電梯是公共設施，如果不運行的話與停車位毫無差別都是屬于共同所有權的部分，業主不得放棄其作為共同所有權人所應盡的的義務，當然不得以不使用電梯為由而放棄對其承擔維修費等義務（不包括運營費，文章下面有單獨討論）。其次對于《物權法》76條第二款規定的按持份比例享有權利和義務則是單獨對于共同所有權而規定的，在這里電梯使用的成員權屬性就顯現出來了，如果按照76條所規定的，那么如果一幢樓里有一個業主擁有半數以上的面積住房，那么該電梯的空間一半以上是否就可以不允許其他人涉足甚至是放上生活用具呢，這顯然是荒誕的，不僅在生活中難以實施，更有孛于民法中物盡其用的原則和相鄰權有關內容，根據法理學的更強原則法則，在這里適用成員權的有關內容更為合理。

一、一樓的業主交電梯費的問題

一樓住戶以從不使用電梯為由主張不需要繳納電梯費，包括運營費和維修費。那么李先生該不該交納電梯費呢，通過前面的分析，作者認為按照《物權法》72條，對共有權部分不得主張放棄對共有所有部分的權利義務李先生不得主張因不使用而不繳納電梯費。這個問題相對簡單，然而關鍵的問題是維護費和運營為怎么交，顯然李先生家住一樓，如果使其與家住八樓的業主繳納相同的電梯運營費用，明顯對李先生不公平，如果能把維護費和運營費區分開來，那么在此建議一樓業主可以單獨繳納維護費而不繳納運營費，高層建筑也可適用于二樓，這樣就顯得更加合理和近乎人情。另外對于高層建筑可以設計一個繳費公式使得電梯費的收繳更加制度化從而吸收當事人的不滿，比如樓層為基數N的話，以基數之間的和計算出值M，以后就可以把電梯每年的運營費用除以M得出平均值X，業主應當繳納的電梯費就應為X*N，另外此做法除了制度上更健全外，在有地下停車場的小區里也能更好的解決電梯繳費的問題，現在有的小區設有底下停車場一般為B1，B2兩層，業主在停好車以后直接從停車場乘坐電梯上樓，這時即使住在1樓的業主也會使用電梯上樓，那么就沒有理由以住1樓為由而不繳納電梯費，與此同時用上面的公式可直接計算出應繳費用即3*N。

二、電梯費與物業費的捆綁—電梯卡

以上所討論的都是應然的問題，而對于電梯所產生的一系列費用的收繳目前并沒有統一的辦法，很多小區采用了電梯卡這種形式來解決這一問題，通常是業主向物業服務公司繳納電梯費從而取得電梯卡以方便日常的出行。這樣做看似沒有問題也比較合理但是在生活中并不如此，現在很多物業存在物業費與電梯費捆綁的現象，也就是不交齊物業費不可以交電梯費從而領不到電梯卡，無法使用電梯。

如果物業部門能盡到自己的義務，妥善合理的處理這一項事宜當，這種統一的發卡式管理辦法有其高效率方便合同雙方的功效，當然是無可厚非。問題是很多物業公司并沒有憑著履行合同方的義務盡職盡責的管理電梯的使用以及維修費用，而是通過這種不明朗的合同關系從中牟取暴利，這樣的例子在我們身邊屢見不鮮。通常物業部門給出的說法是政府指導價，但這個政府指導價往往是政府臨時制定的規章，其合法性與合理性并沒有更多的解釋與憑證，最終導致了霸王條款的形成。

鑒于此，務必要消除捆綁現象與電梯費的透明化。對于物業公司來說，如果在服務到位也就是合同履行適當的情況下，業主不交物業費，物業公司可主張業主違約，而享有違約之債的債權請求權，單純的以電梯的使用權來限制業主的成員權于法無據。對于業主來說如果物業沒有盡到合同中物業方的義務，業主可以主張物業服務公司違約，并且有權以違規收費來提出抗辯。總之采用以捆綁方式限制業主權利的電梯卡方式是規避法律的違法行為，業主有權對于此帶來的一切不公平條款提出抗辯或直接以違約向法院提起訴訟。此外電梯卡收費的嚴重不透明也嚴重損害了業主們的利益，電梯一年運行的費用到底要多少，有些情況下僅僅憑物業的一句話，業主就得乖乖交錢，在此即便是買賣合同的相對方也有義務提供相應的信息來盡到先合同義務，更何況是物業合同呢。絕對的權利帶來的只能是絕對的腐化，此時業主委員會的職責一定要體現出來，對其進行監督，更確切的說應該是權利的制衡。因為如果把整個收費的權利歸于業委會的話，那么就與歸于物業公司無異了。建議由業主委員會監督電梯運行的實際費用與支出，協助物業公司對電梯進行維護與年檢。在年末制作費用表，一一列明費用提交物業從而制定收費標準。

參考文獻：

[1]《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干解釋》.2009年5月

[2]陳華彬.《現代建筑物區分所有權制度研究》[M].法律出版社，1995

[3]王利民.《論業主的建筑物區分所有權概念》[J].當代法學，2006