“美林花園”小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)策劃研究

程明 劉璐

[摘 要]隨著房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃已成為關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否的最重要環(huán)節(jié)。本文從市場(chǎng)調(diào)查入手，在對(duì)壽光市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀深入調(diào)查，掌握資料基礎(chǔ)上，詳細(xì)分析了壽光市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給狀況，以及宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響等，在此基礎(chǔ)上，對(duì)濰坊科技學(xué)院建筑公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目—“美林花園”住宅小區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行分析。針對(duì)項(xiàng)目所處地理位置及周邊環(huán)境設(shè)施等條件，對(duì)項(xiàng)目土地現(xiàn)狀和前景做出正確的認(rèn)識(shí)和分析，確定產(chǎn)品市場(chǎng)定位，提出項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的主題和開(kāi)發(fā)理念。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目定位 價(jià)格預(yù)測(cè) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃總論

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的理解應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：一是房地產(chǎn)策劃具有明確的具體目標(biāo)；二是房地產(chǎn)策劃是在客觀真實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上進(jìn)行的；三是優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場(chǎng)定位；四是房地產(chǎn)策劃要綜合運(yùn)用各種策劃手段以及創(chuàng)新性思維；五是房地產(chǎn)策劃要遵循特定的科學(xué)程序；六是房地產(chǎn)策劃最終要提供可操作性的策劃文本。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的含義。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場(chǎng)定位，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的構(gòu)思，并以具有可操作性的策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征和作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是將策劃理論與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等有關(guān)理論與知識(shí)結(jié)合并應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中的活動(dòng)。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃具有以下特征：

（1）地域性；（2）系統(tǒng)性；（3）前瞻性；（4）市場(chǎng)性；（5）創(chuàng)新性；（6）操作性；（7）多樣性

二、壽光市地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)發(fā)展分析

1.壽光市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況。2012年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到550億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)3.5萬(wàn)元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15806元，農(nóng)村居民人均純收入9619元，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施顯著改善，社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。如今的壽光，已經(jīng)成為全國(guó)聞名的“中國(guó)蔬菜之鄉(xiāng)”，成為山東縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“領(lǐng)頭羊”和全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的排頭兵。

2.壽光市居民人均收入情況。根據(jù)對(duì)壽光市區(qū)的調(diào)研情況可以看出，壽光市存在的比較好的企業(yè)例如：晨鳴集團(tuán)、金玉米有限公司等一些工業(yè)和生物化工企業(yè)的收入水平都比較高，基本職工的收入都在2500元/月左右，中層領(lǐng)導(dǎo)的收入可以達(dá)到15-20萬(wàn)/年；普通工廠的職工收入也可以達(dá)到1500元/月，中層收入也在10萬(wàn)/年。壽光農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，在我們調(diào)研的情況中，很多都是農(nóng)村自己集資建房，還有部分三層小樓也是村民自己建成的，這些小樓在當(dāng)?shù)氐氖蹆r(jià)大概在50萬(wàn)/棟。可以看出壽光作為一個(gè)縣級(jí)城市，城市整體收入水平較高。

3.壽光市消費(fèi)水平和買房意識(shí)。壽光市商業(yè)非常集中，發(fā)展迅速，渤海路和圣城街交匯處是壽光商業(yè)的一級(jí)商圈，渤海路段從圣城街到金光街還有商業(yè)步行街。商圈中的商場(chǎng)檔次一般，高檔產(chǎn)品很少進(jìn)入商場(chǎng)，同樣這樣的品牌產(chǎn)品也沒(méi)有存在與商業(yè)街。沒(méi)有高端商品的出現(xiàn)也就意味著沒(méi)有非常高的消費(fèi)，而且中低檔的商場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)的人流量非常大，從中我們也可以看出壽光人比較務(wù)實(shí)，消費(fèi)能力不強(qiáng)。消費(fèi)觀念有如下特點(diǎn)：（1）壽光人買房置地的觀念比較強(qiáng)。（2）壽光人買房是為了擁有更好的居住環(huán)境。（3）對(duì)于多層和高層沒(méi)有明確的認(rèn)識(shí)。（4）但是對(duì)于周邊環(huán)境要求較高。（5）一次性付款居多。（6）不喜歡貸款。

三、“美林花園”小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹與開(kāi)發(fā)策劃

1.項(xiàng)目概況。“美林花園”項(xiàng)目位于濰坊科技學(xué)院鐵路以西，其中包括已經(jīng)建成的壽光市體育館和壽光市國(guó)際會(huì)展中心，西臨有壽光市第一中學(xué)和小學(xué)，東臨是大學(xué)城幼兒園，向西隔500米文化廣場(chǎng)和銀座、中百兩大超市，向南300米有中醫(yī)院、全福元超市，向東800米就是彌河公園，是一個(gè)集高檔商業(yè)、體育、健身、娛樂(lè)、居住、景觀于一體的大型綜合性高檔項(xiàng)目。 “美林花園”的全部占地為387933平方米。

2.價(jià)格預(yù)測(cè)

“美林花園”周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況

總體來(lái)看當(dāng)前周邊住宅的銷售均價(jià)在4500元/平方米左右。

根據(jù)當(dāng)前4500元/平方米（毛坯）的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)預(yù)測(cè)，“美林花園”住宅平均銷售價(jià)格可以達(dá)到簡(jiǎn)裝修4150元/平方米左右。

因此，“美林花園”住宅項(xiàng)目的價(jià)格（均價(jià)）：估計(jì)簡(jiǎn)裝修4150元/平方米左右。

四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)

經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)是投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)的核心內(nèi)容。為了確保投資決策的正確性和科學(xué)性，研究經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)的指標(biāo)和方法是十分必要的。對(duì)于本項(xiàng)目主要從開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等各個(gè)方面進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析：

項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算匯總表

五、項(xiàng)目投資策劃分析建議和結(jié)論

根據(jù)全國(guó)房地產(chǎn)政策走向及壽光市房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的投分析，提出以下建議：

1.目前，壽光市房地產(chǎn)業(yè)總體形勢(shì)比較好，處于上升階段。但項(xiàng)目對(duì)銷售收入、投資都比較敏感，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)資金的控制。

2.由于項(xiàng)目周期長(zhǎng)，政策、市場(chǎng)變化較大，建議實(shí)施應(yīng)分階段，穩(wěn)步進(jìn)行并突出特點(diǎn)。

（1）分步實(shí)施、穩(wěn)扎穩(wěn)打、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。（2）分步實(shí)施步驟中突出“快”字，快速啟動(dòng)、快速銷售、快速回籠資金。（3）實(shí)施差異化，局部領(lǐng)先的策略。

根據(jù)前面分析可以得出結(jié)論：“美林花園”項(xiàng)目是一個(gè)具有較好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的項(xiàng)目。

參考文獻(xiàn)：

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