風(fēng)雨過后的淡然

李強(qiáng)

房地產(chǎn)業(yè)也是如此，告別了狂飆猛進(jìn)、亢奮激烈的青澀年華，在挫折與不安中變得成熟與理智。

一年之計在于春。隆冬，天寒地凍，恰恰能讓人的頭腦更加冷靜、未雨綢繆，謀篇布局。

2012，中國經(jīng)濟(jì)走過了兇險的一年，房地產(chǎn)業(yè)同樣遭遇了前所未有的考驗(yàn)。無論承認(rèn)或不承認(rèn)，房地產(chǎn)都是中國經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，決策者也好、執(zhí)行機(jī)關(guān)也好對這種事關(guān)國家前途甚至命運(yùn)的問題，不得不慎之又慎，三思而行。房地產(chǎn)猶如一個“大坑”，雖然可以在較短的時間內(nèi)使經(jīng)濟(jì)總量得到快速的提升和發(fā)展，但卻為未來埋下了隱患。中國經(jīng)濟(jì)在急速膨脹的同時也變得更加脆弱，甚至是危險。

但可以肯定一點(diǎn)，經(jīng)過2012年的風(fēng)云變幻、雷鳴電閃，最危險的因素正如抽絲剝繭般，緩慢而漸漸地遠(yuǎn)離中國的肌體。中國的經(jīng)濟(jì)經(jīng)過風(fēng)雪的考驗(yàn)之后，也將變得更加成熟與健康。房地產(chǎn)業(yè)也是如此，告別了狂飆猛進(jìn)、亢奮激烈的青澀年華，在挫折與不安中變得成熟與理智。

不久前閉幕的“中央經(jīng)濟(jì)工作會議”指出，“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖。”

對此，中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員袁鋼明認(rèn)為，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)方面的表態(tài)雖然只有一句話，但這一句話要比此前說的很多句話都要有力度。此外，會議還提出，要降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本，這也是從間接上針對房地產(chǎn)的調(diào)控，讓更多低成本的資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，也就是要控制流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金。

清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵認(rèn)為，明年的增長速度預(yù)期是8％左右，在這樣一個增長情況下，除非出現(xiàn)重大的波動，否則明年的房地產(chǎn)市場肯定會出現(xiàn)一定的上漲，這是不可避免的。新一屆政府在房地產(chǎn)方面，不僅會延續(xù)過去的一些調(diào)控政策，比如說限購，還會出臺一些新的政策，比如說房地產(chǎn)稅，甚至于在某些地區(qū)適當(dāng)擴(kuò)大土地的供給，用擴(kuò)大供給的方式來應(yīng)對價格上漲。

為什么中國房價能夠始終維持在高位呢？眾所周知，商品價格通常由市場供求關(guān)系決定，那么中國房地產(chǎn)價格畸高是不是因?yàn)楣┣竺埽窟@是一個爭論焦點(diǎn)。有人會拿空置房來證明供大于求，純粹是因?yàn)橥顿Y客炒作和開發(fā)商囤積造成高房價。另一方面，有人會說全國的空置率其實(shí)并不高，供不應(yīng)求導(dǎo)致了高房價，房地產(chǎn)商比那竇娥還冤。并且他們還利用“出租房”、“偶爾居住”和“其他用途房”這種文字游戲般的動聽詞匯混淆視聽，企圖把大多數(shù)空置房輕描淡寫地一筆勾銷。

事實(shí)上，供大于求現(xiàn)象是存在的，但供不應(yīng)求現(xiàn)象也是存在的，這看似荒謬實(shí)則不然，因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場在賣方操縱下變成了可以人為控制供給的失靈市場，分裂為潛在房地產(chǎn)市場和實(shí)際房地產(chǎn)市場兩個市場。潛在房地產(chǎn)市場的供給是包括空置房在內(nèi)的房屋總量，需求是所有進(jìn)入市場的購買力。從空置房確實(shí)大量存在的事實(shí)來看，供應(yīng)大于需求現(xiàn)象是存在的。

關(guān)鍵在于，潛在房地產(chǎn)市場和實(shí)際房地產(chǎn)市場的分裂是供給方開發(fā)商和空置房房主自愿存貨行為導(dǎo)致的，也就是說開發(fā)商不是賣不掉房子，只是捂盤惜售、囤積居奇。而其他行業(yè)如服裝行業(yè)是非自愿存貨，廠商真的是賣不掉商品。

一個市場為什么會出現(xiàn)分裂，必然是因?yàn)槭袌鲋黧w間的經(jīng)濟(jì)資源配置機(jī)制是扭曲的。首先，開發(fā)商和空置房房主能夠囤積居奇必然是因?yàn)槠尕浛删樱瑲w根結(jié)底是因?yàn)榉课莨┙o量是有限的，而房屋需求量是長期增長的，兩者從長遠(yuǎn)來看存在供給小于需求的根本矛盾。

概而言之，從短期來看，中國房地產(chǎn)市場分裂為潛在房地產(chǎn)市場和實(shí)際房地產(chǎn)市場，潛在房地產(chǎn)市場供大于求，實(shí)際房地產(chǎn)市場求大于供。然而，從長期來看，中國房地產(chǎn)市場的根本矛盾還是供給小于需求，這恰恰是導(dǎo)致短期市場分裂的根源。

因此，當(dāng)2012年的風(fēng)風(fēng)雨雨基本過去，中國房地產(chǎn)業(yè)還將踏上新的征程，只不過這次沒有“天上掉下來的餡餅”也沒有“食用不盡的饕餮盛宴。”每發(fā)展一步，都要靠房地產(chǎn)企業(yè)自己，氣定淡然、苦練內(nèi)功、改良革新、精準(zhǔn)定位，如此，才可能贏得長遠(yuǎn)發(fā)展的先機(jī)。