房產信托 火爆背后也藏有隱憂

吳輝

近年來，一提起買房和賣房的話題，買房人和開發商都很糾結。買房人糾結的是樓市雖然有調控，但房價并沒有實質性的降多少，以目前這個價格，多數人連首付都付不起。

而開發商郁悶的是，因為政策以及宏觀調控的限制，銀行貸款的閘門關住了，賣房的成交量也少了，開發商的資金缺口亮起了“紅燈”。在地產商告貸無門之際，以信托方式發行的信托計劃成為開發商的救命稻草，相比民間高利貸的高利息，信托的成本還在開發商可承受的范圍之內。如此一來，開發商借助信托公司競相推出各類房地產信托產品，使得信托投資這兩年異常火爆起來。

日前，中國信托業協會發布的數據顯示，截至今年二季度末，信托資產規模已增至5.54萬億元。而在2006年，國內信托業資產管理規模還只有3500億元，這幾年，中國信托業幾乎每年以1萬億元的規模快速增長，不可謂不兇猛。

而在各類型的信托產品中，房地產信托占據了半壁江山。據用益信托工作室不完全統計，2011年全年共發行了1003只房地產信托產品（含保障房），發行規模為2864.1億元，占據總發行規模的35%；2012年上半年發行了36只房地產信托產品，發行規模達88.3億元，占據總發行規模的23%。

發行漸顯低迷

風風火火的房地產信托，當前正進入了一個低谷期。

據統計，一季度房地產投資信托產品新成立28只，發行規模為34.7億元；二季度新成立8只，發行規模為33.5億元；三季度僅僅新成立9只，發行規模為16.15億元。

三季度中，房地產信托行業漸顯低迷，無論是發行量，還是發行規模，都有一定幅度的下滑。如9月只發行了2只產品，低于8月的3只，也低于7月的4只，規模也從7月的3.8億元降至9月的2.8億元。

兌付高峰來襲

從2012年開始，房地產信托到期規模迅速增加，進入兌付高峰期。

數據顯示，今年7、8、9月已經迎來房地產信托到期高峰潮，兌付數量達122個，兌付規模達439.5913億元。明年上半年，將是房地產信托兌付的頂峰，半年到期規模超過了1000億元。

個別產品現風險

經歷了兩年多的快速發展，房地產信托行業到了需要大規模集中還債的時候。由于房地產正面臨史上最嚴厲調控，市場風險不斷顯現并加劇，房地產信托面臨集中兌付風險。

普益財富認為，房地產信托行業整體風險可控，但需防范個體風險。部分信托公司不看好房地產后市，為避免到期難以兌付的情況出現，上半年多只房地產信托產品提前終止、清盤。據不完全統計，2012年初迄今，約有50只房地產信托提前清盤。

與此同時，個別到期的房地產信托產品則延期兌付。雖說有“剛性兌付”，房地產信托不能兌付的情況不會大規模出現，但是個別信托產品仍面臨兌付風險，而提前終止和延期兌付也都給投資者造成了一定的損失。

今年以來，房地產信托被曝光的風險事件還只有一例，即華澳信托為實德系發行的“長信2號”兌付風波，由于信托計劃的一再延期，華澳信托起訴了大連實德。但這起案件并未如期在法院開庭，雙方當事人已在庭外和解。同時，華澳信托內部人士透露，“長信2號已正常清算完畢，沒有任何風險。”至此，這起事件告一段落，沒有出現真正的違約。