2012房地產“暢想曲”

郭莉

2012年房地產崩潰發生的概率很小，但中國房地產業由此不得不進入轉型期卻是大概率事件，畢竟支撐房地產瘋狂做多的政策環境和市場環境已經發生了根本改變

“年末有個行業很特殊——一邊收縮裁員，一邊開年會繼續發年終獎，這就是寒冬里受調控的房地產行業。”某地產開發商在自己的博客里這樣寫道。他表示，現在的房地產行業普遍采取“少拿地，不開工，緩建設，促銷售”的保暖過冬策略。

“限”字當頭的調控下，中國房地產行業全面入冬。國家統計局近期發布的數據顯示，2011年12月，全國房地產開發景氣指數為98.89，連續7個月下滑，創近28個月以來新低。

此間的經濟學家和業內人士認為，自2010年4月出臺調控樓市的“國十條”以來，房地產市場利空政策不斷加強，其在國民經濟中的作用不斷弱化。在過去的一年中，政府通過行業政策及金融政策兩方面直接或間接地對房地產市場施加影響。

一方面，政府通過限購令和保障房建設，從供需兩方面抑制房價，此外還加強了對土地調控和對房價的直接控制。在控制范圍上，房地產政策由一線城市擴展到二三線城市，調控范圍不斷擴大；同時調控力度也有增無減，通過房地產稅收政策、房地產經紀管理、房屋權屬聯網、住建部“約談”等多角度進行調控，體現了政府控制房價的決心。

另一方面，政府重拳出擊，亮出系列金融政策，抑制房地產投機。自2011年初，央行3次加息，6次上調存款準備金率，此外，還擴大了存款準備金的存繳范圍。這些政策都降低了銀行總體信貸量。在進一步落實差別化住房信貸政策的同時，銀監會對房地產信托也采取了一定監管措施，以控制風險，這也給房地產業帶來了一定程度上的沖擊。

在經濟、行政等多重手段下，地產泡沫被有效抑制。新的一年，盡管政府已將政策重點從抑制通脹轉向支持經濟增長，但調控房價方向和態度依然堅定。

“房地產調控事關中國經濟結構調整和增長方式轉變，中央對此決心已下。” 中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示，房地產從投資品向居住功能回歸應該說大勢已定，無論是開發商還是地方政府，對此應該有清醒的認識。

面對形勢的轉變，“房地產崩潰論”、“房地產信貸危機論”此起彼伏，牽動了決策者和投資者的神經。

“這些說法有些言過其實。”郭田勇認為，房地產崩潰是不會發生的，但中國房地產業由此不得不進入轉型期卻是大概率事件，畢竟支撐房地產瘋狂做多的政策環境和市場環境已經發生了根本改變。

預期在改變

一言以概之，2011年中國房地產市場的主要特征是“量降價滯”：從不斷刷新的銷售數據可以看出，全國主要城市住房銷售量下降50%以上，但其住房價格卻沒有隨著銷售量快速下降而發生很大變化。

中國社科院金融所研究員易憲容認為，這種現象正好說明了當前國內房地產市場是一個以投機炒作為主的市場。

“如果住房是一個消費市場，那么當銷售量大幅下跌時，其價格也會隨之下跌；銷售量下跌得越嚴重，其價格下跌幅度越大。隨著價格的下跌，住房消費需求也在不斷增加，最后市場能夠自動實現其供求平衡。”

而對于當前的房地產市場來說，炒作者進入市場的目的是為了能夠以更高的價格賣出，住房價格更多是由投機者預期及相應的市場條件（尤其是金融條件）來決定。當市場條件發生了變化，投機炒作者預期進入市場無利可圖時，他們不能也不敢再進入市場，住房銷售量不僅會迅速下降且也可能降為零。而此時如果已經進入的投機炒作者及房地產開發商仍然預期住房價格下跌有限，甚至預期住房價格下跌后又會出現暴漲，那么已經進入的投機者及房地產商是不愿讓手上持有的住房價格降低而退出市場的。

顯然，那些已進入者到目前為止仍然對政策轉向抱有奢望。即便如此，市場預期也在潛移默化中發生變化：銀行對地產項目變得慎重；開發商拿地熱情開始消退；買房人緊緊捂住自己的錢包，更多人開始期待保障房上市。

“現在純房地產項目已經很難做了。”一位近幾年把房地產開發貸按揭貸做得風生水起的商業銀行支行行長告訴記者，現在大家普遍對房地產市場走勢持悲觀態度；事實上當前的市場行情很難支撐起那么高的地價——銀行對房地產項目的放貸是存在風險的。

某房地產開發商本來計劃去年下半年在北京郊區縣拿一塊地，后來發現勢頭不好，果斷放棄了該計劃。

“幸虧沒陷進去，否則項目就做賠了。”他慶幸地告訴記者，現在那個區域房市交投清淡，就算按樓面價再加上建安成本的價格出手，都不一定有人接手。

“現在房地產面臨‘三高一低'的困境。‘三高'是指融資成本高、地價高、建安成本高，‘一低即市場低迷。行情如此，看看再說吧。”

一旦人們對房地產“只漲不跌”的神話產生懷疑，房地產的“劫民造富”運動就要落下帷幕。

相對這位慶幸沒動手的老板而言，那些這兩年高地價入市的開發商，恐怕日子就不是那么好過了。

日子不好過

對于房企而言，2012年會更難捱。

2011年末，北京市建委發文稱，將有473家房地產公司注銷，這意味著：有473家地產公司將在京城樓市消失。據北京市建委有關負責人透露，這一波房企消失潮將會持續進行，甚至會呈現加劇勢頭，5年后預計有近2000家房企消失。

房企消失潮不僅出現在北京。武漢市房管局2011年第四季度公布的數據顯示：截止2011年10月底，武漢房地產開發企業比2010年同期減少了200家。

調控壓力面前，實力不濟的小房企率先倒下，這是意料中的事情；即便連保利、萬科、綠城等這些大型房企日子也不好過。從房企20強近期發布的2011年業績報告來看，20強中有10家沒有完成銷售目標，占比50%。銷售情況普遍不理想，房地產企業資金壓力進一步被放大，投資意愿明顯下降。2011年全國房地產開發企業投資增幅比2010年回落5.3%，增幅持續下滑。

雪上加霜的是，今年2-3月，將迎來房地產信托本金到期兌付的第一個高峰期。在房地產行業的主要資金來源——銀行貸款受到限制的情況下，房地產信托成了開發商的“救命稻草”。實際上，作為一項公認的“暴利”行業，在正常情況下，開發商是能夠承受信托融資的高利率的，但隨著空前強大的房地產調控，房企借新債換舊債的模式行不通了，很多房企董秘公開表示：如果政策再不松動，房地產企業破產是遲早的事。

數據顯示： 2012年房地產信托總到期規模為1758億元，其中7月為年度高峰，到期規模達504億元。30家上市房地產公司目前共發行有118個信托產品、金額達630億元，其中，中華、萬科、金地、福星、陽光城等將面臨較大的償付壓力。

開發商難捱，地方政府的日子也不好過。

2011年10月，財政部批準上海、深圳、浙江、廣東發行債券，為當地基礎設施建設項目籌資。專家認為，這一舉動實際是中央政府給地方政府吃的一顆定心丸。國家統計局1月17日發布的數據顯示，2011年全國房地產開發企業土地購置面積4.10億平方米，比上年增長2.6%，2011年全國土地成交價款8049億元，同比下降1.9%。

在土地購置總面積增長的前提下，總成交價款卻下降，這表明2011年土地的平均購置價格同比下降。換言之，中國土地財政生存的空間開始收窄。

房地產的重要性對于地方政府而言是不可或缺的。首先房地產投資往往是地方固定資產投資的重頭，它不行了，整個社會固定資產投資就會掉下一大塊。其次，賣地收入及來自房地產行業的各種稅收，最高可達地方財稅收入的百分之六十，這些錢對于許多地方政府來說，實際上是當地發展和建設的錢，包括城市建設、保障性住房建設，甚至醫療教育等方面所需的大量資金，都與土地財政密不可分。

過去幾年，為進行城市化基礎設施投資，地方政府不斷通過其地方融資平臺向銀行貸款。這些項目多數無法產生足夠現金流來償還銀行債務（期限多為5-10年，大大短于融資項目回收期），“賣地還債”成了很多地方政府選擇的償債手段。

“從去年5月份以來，一塊地也沒賣出去，都流拍了。”某鎮書記無奈地表示。

地方政府、銀行、房地產開發商，在房地產的利益鏈條上，都是打斷骨頭連著筋的關系，在房地產持續下行的今天，日子都不好過。正因如此，“房地產崩潰論”才甚囂塵上。

“落地”有支撐

過去一年中，我國房地產市場在政策的重壓之下由熱轉冷，2012年作為樓市調控年的延續，房地產市場走向仍與政策走向息息相關。而政策的調整又取決于未來行業和經濟基本面，是多方博弈的結果。

隨著調控政策的逐漸落地，房企消失潮、并購潮、退房潮等不斷出現，這些表象的背后是中國房地產發展環境發生了巨大變化：這次調控不再是“空調”，政策和市場兩大力量使得房地產市場回歸理性。但這絕對是一個緩慢著地的過程，不會發生所謂的“崩盤”現象。

首先從從政策上看，即使政府出臺了很多嚴厲的調控政策，可是存量個人多套房征房產持有稅的“靴子”一直沒有落地，甚至沒有提及——這被譽為打擊住房投機炒作的終極政策。原因在于：盡管中央政府已經看到當前以投機炒作為主導的住房市場發展不可持續性及其給經濟帶來巨大風險，但仍然不希望因房價下跌過大而引發新的風險，政策的方針是“穩中求進”。

從這個意義上來說， 2012年的調控政策不會有進一步的趨緊，甚至局部會有寬松跡象。不久前，天津部份銀行開始適度放松居民首套房貸利率。據媒體報道，工行、建行、中行等多家銀行在北京市場房貸松綁態勢也開始顯現。不少銀行的貸款利率由原先的普遍上浮10%已經回歸基準利率，甚至有消息傳出，部份銀行優質客戶還能獲得9折的優惠利率。

可見，中國房地產市場說到底還是政策市。當前房地產市場降溫，是中央所期望的；但如果下行到“崩盤”的境地，就不是中央樂見的了。可以預見，2012年房地產調控政策會因應市場變化作出靈活調整。

其次，政策的變化會比較明顯地帶來市場的變化，或者說，市場需求會在房地產下行過程中起到另一個支撐的作用。當前市場急劇降溫，是政策和市場多重因素共同作用的結果。房價經過2009、2010年的瘋漲，把剛性需求拒之門外，成了投機者的“樂土”，政策調控以來，“樂土”就成了“焦土”，同時，嚴格的“限購令”也把部份改善型需求擋之門外。隨著價格的下行和政策的松綁，改善型需求、剛性需求會逐漸入市，對市場起到很好的支撐作用。

“被高房價壓抑了幾年的剛性需求，其需求是巨大的。”郭田勇表示，只要房價落到他們可承受的空間，他們就會出手。

房價下行是房地產回歸居住屬性的必由之路，而居住需求是巨大的，那些房子賣到“白菜價”的“崩潰論”是站不住腳的。

由此看來，2012年我國樓市總體將延續去年的趨勢進一步降溫，房價和成交量都將有所回落，房地產市場走向理性回歸。但同時，經濟增速放緩壓力和多方博弈將影響政策的調整和執行的力度，使得房價不會出現大幅下跌，預期未來房地產市場將呈現冷中趨穩的態勢。

平穩發展可期

當前樓市“量降價滯”的主要原因，是投資者們心中有一份“熱望”：樓市下行時間不會太長，一如往昔，企穩后很快會展開新一輪波瀾壯闊的行情。

但這一次，他們的希冀可能會落空了。

記者接觸的一位房地產大佬私下表示，房地產以往的“好日子”恐怕到頭了。房價下行一段時間后企穩，走上的將是一條平穩的市場復蘇之路。

首先，中央調控房地產的目標，就是抑制投機需求，釋放居住需求，使房地產進入長期穩定健康的發展軌道。房價無論是“大起”還是“大落”，都不符合中央的調控意圖。可以預見，中國未來的房地產市場，不會再重現之前以投資需求為主導的瘋狂。

其次，這幾年國內房地產投資吹起了很大泡沫，目前我們選擇的去泡沫化策略是以時間換空間，沒有幾年時間很難消化得掉。

雖然從去年開始地產投資增速逐漸放緩，但市場供給并未因此而減少。

一方面庫存壓力依然很大。以北京為例，截止2011年末，北京商品住宅庫存接近13萬套，按照平均每月成交量5498套計算，即使在不增加新庫存的情況下，消耗目前庫存也需要22個月，庫存消耗比達到了歷史高點。

另一方面，二手房天量的存量存在——這是幾年來房地產投資需求主導的后遺癥。據業內人士推測，北京已售房中，有將近4成握在投資客手中。這些投資客將在房地產市場中充當消極因素。當房價下行時，按照市場規律，房地產商一旦開始拋售庫存，必將傳導到投資客持有的二手房市場。一手房跌幅超過30%，時間超過2個月左右，二手房價格下滑就會大幅跟進。

而當市場行情好轉，這些人會毫不猶豫獲利了結。2012年房產稅試點將擴大，住房實名制也可能逐漸落實，不僅住房保有環節成本加大，而且可能會追查購買房產的資金來源。在整個房地產預期發生改變的時候，只要有機會，這些投資客隨時都會出逃。

一邊是政策和市場需求的支撐，一邊是去泡沫化的痛苦歷程，未來中國房地產市場將在穩中消化泡沫、穩中尋求發展。

調整與轉型

面對房地產政策環境、市場環境的變化，地方政府、房地產業和銀行業都要有清楚的認識和清晰的應對之策。

根據財政預算報告和相關材料顯示：2011年，北京市土地收入完成1233.68億元，完成年初預算1600億元的77.1%，根據2012年預算安排，按照國土局的估算，土地收入全年預計為900億元。而按照北京市財政局副局長韓杰的解釋，2011年北京市土地收入比2010年同比已經下降了6.5%。

這是北京在2011年實施主動調控的結果。難能可貴的是，北京依靠自身科技和文化創新的力量，在實施嚴厲的房地產和汽車調控政策的同時，依然保持8%的GDP增長。

而北京的一些區縣在具體實施過程中，單純賣地已經不納入他們的考量范圍，他們更關心的是，買地企業是否能夠帶來具體的產業項目，能否帶動當地的產業發展、解決就業、增加稅收、實現產業升級等軟條件。

由此可見，北京市政府已經主動調整發展思路，不糾結短期房地產市場下滑給經濟帶來的影響，將挑戰轉化為機遇，著力于創新驅動的發展，經濟轉型邁出了堅實的一步，客觀上對土地財政的依賴性正在減弱。

這是地方政府因應房地產發展環境變化而提前做出的主動調整。

“地方政府越早減弱對房地產的依賴，就越能在經濟轉型中占領先機、占據主動”，郭田勇表示，北京由于在2011年主動調控，大大減輕了今年房地產下行所帶來的壓力。

2012年房地產下行已經是大概率事件。在政策調控下，必然要死掉一大批房地產商，只有優秀的房地產商才能脫穎而出。

房地產商恐怕要摒棄過去一些東西才能適應新的市場環境。他們需要遠離暴利的幻想，樹立創造價值的理念，轉變商業模式，以品牌和服務擴大市場占有率，提高市場效率。同時，在經歷了此次調控后，房地產商更多動力加強企業內部管理，提高其服務能力和抗風險能力，這將有利于房地產市場的良性發展。

我國房地產市場與金融體系有著千絲萬縷的聯系。在貫徹執行房地產調控政策的同時，我們還應注意到房地產行業去泡沫化過程中對我國金融業尤其是銀行業可能造成的沖擊，提前做好風險防控工作。

隨著政策的貫徹執行以及未來房地產市場的進一步降溫，一方面，房地產商的經營愈發困難，銀行房地產貸款將面臨較高的信用風險；另一方面，房地產下行對上下游產業如鋼材、水泥產業等也將產生較大影響，這些行業的銀行貸款風險也會隨著房地產行業蕭條而增大。除此之外，還有部分銀行資金通過民間借貸市場和其他房地產融資工具間接流入房地產市場，這些資金都可能因房地產市場下滑而遭受損失。

房地產調控政策效果的顯現，使得房地產泡沫被逐漸擠出，構建在投機需求之上的房地產市場虛假繁榮必將破滅，而這必定會對金融體系產生沖擊。對政府而言，與其出手救市，不如將房地產市場降溫當作對我國銀行業經營的考驗，提前采取風險防控措施，從而使銀行業有充足的能力對抗房地產市場所帶來的風險。