住宅產業化正逢其時

龔超

“十二五”時期提倡的轉變經濟增長方式，使得住宅產業化的發展箭在弦上

“6天的時間就建造出了一座15層嶄新的酒店大樓，而且還含裝修。”

盡管事情過去一年有余，每當提起這個話題時，總有不少人瞪目結舌。不管你信是不信，它都在那里，不偏不倚?其實這只是住宅產業化的一個小小的縮影，說到底就是將原來在建筑工地現場制作的墻體、屋面、陽臺、樓梯、廚衛、壁柜等在工廠制作好后運抵施工現場，像“搭積木+擰螺絲”那樣就地組裝。在西方發達國家，住宅產業化已經發展得比較成熟，盡管中國也一直在倡導住宅產業化的重要性，但是發展速度卻不盡如人意。筆者認為，面對當前的宏觀經濟形勢與“十二五”時期倡導的轉變經濟增長方式，住宅產業化發展必將再次成為人們密切關注的話題。

概念雖已先行，實施一直遲緩

“住宅產業化”最早是由日本專家在1968年提出，其目標是通過用工廠化、社會化、大生產的方式解決民眾的住房問題。住宅產業在日本是繼汽車、家電行業之后的又一個主導產業，通產省和建設省是其主要的推動機構。而中國住宅產業化的提出，則是在1993年到1994年間。首先提出“中國住宅產業化”這一概念是在住宅科研設計領域，但直到1998年國務院辦公廳轉發了建設部等部委《關于推進住宅現代化，提高住宅質量的若干意見》，至此，“住宅產業化”才正式在國務院文件中出現。1998年，住建部成立住宅產業化促進中心，旨在促進中國工業化發展，實現住宅產業建設從粗放型向集約型的根本轉變。1999年7月，住建部等8部委發布《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》，旨在加快住宅建造方式轉變，推進住宅產業現代化，提高住宅綜合質量。

盡管從概念提出到現在已經近20年，住宅產業化卻一直發展緩慢。目前國內專門從事住宅產業化的企業屈指可數。除了相關政策的激勵外，更多是因為中國住宅市場發展速度之快，已經使得產業化無關緊要，就像上輪牛市，不管你是否會炒股，只要將錢扔進股市投資任一股票，就會賺得盆滿缽滿。開發商們只管低頭賺錢，哪里顧及未來住宅市場的發展趨勢，也不會去考慮企業競爭力的問題，住宅產業化更無從談起。

劣勢逐步凸顯，轉型勢在必行

中國的住宅產業在國家經濟發展中的貢獻已經不容忽視，雖說取得了巨大的成就，但仍未擺脫粗放型的建設模式。住建部副部長仇寶興曾在一次公開場合稱，中國是世界上每年新建建筑量最大國家，每年20億平方米新建面積，相當于消耗了全世界40%的水泥和鋼材，卻只能持續25-30年。

筆者認為，住宅建設主要有以下幾個劣勢不容忽視。首先，是由于工業化水平低下引發的勞動生產率低下、工程質量參差不齊等問題。在住宅建造的方式上仍停留在手工操作等現場制造階段，工程質量及進度大部分仍然取決于工人的水平。而施工承包企業考慮到自身的經營成本，采用的絕大多數都是文化程度較低，基本上沒有接受過系統、專業技能培訓，完全是憑著經驗以手工的方式建設的農民工，這就使得建筑品質難以保證，“滴、漏、跑、冒、滲”等現象成了住宅建設中廣遭詬病的問題。

其次，施工及使用過程中資源浪費以及環境污染問題。有學者曾經做過初步測算，中國住宅建設用鋼占全國用鋼量的20％，水泥用量占全國總用量的17.6％，城市建用地的30％用于住宅建設，城市水資源的32％在住宅使用過程中消耗，住宅使用能耗占全國總能耗的20％左右。與發達國家的住宅建設相比，在住宅建造和使用過程中，存在嚴重的資源浪費現象。施工過程中，切割鋼筋時砂輪與鋼筋間發出的高頻磨擦聲、支模拆模敲擊模板和模板墜地時相互撞擊聲、混凝土物料在攪拌機內翻騰所發出的噪聲、振搗混凝土時振搗器發出的高頻蜂鳴聲等噪音污染對周邊居民生活產生了很大的影響。砼的養護用水除部分被砼吸收外, 其余的則被土地吸收。石灰池內的水, 部分滲入地下, 部分流淌坑外，對環境的污染也不容忽視。另外光污染和空氣污染等也是施工過程中的重要污染源。

再次，在室內裝修方面，污染現象也令人堪憂。目前普遍為毛坯房的交房方式，據統計業主在進行裝修時平均會帶來2噸左右的裝修垃圾，不僅浪費資金和資源，而且容易造成質量隱患，環境、噪聲污染等。室內污染物中劣質裝修材料是污染物的主要來源，其中含化學、物理、生物、放射性在內的污染源多達幾十種，甲醛、苯和有機揮發物超標數十倍。

宏觀環境惡化，紅利正在消失

受全球金融危機余波沖擊和國內政策持續收緊等因素的影響，中國宏觀經濟景氣將繼續回落，三大需求將呈不同程度的放緩，面臨通脹壓力和未來經濟增速下滑的風險，住宅建設市場的外部環境風險將進一步惡化，再加上建筑成本的上升，住宅建設企業的利潤空間將進一步受到擠壓。

消費方面，受物價上漲較快、汽車住房調控等多種因素的影響，社會消費品零售總額增速不斷放緩，全國消費者物價指數逐月攀高，其他新漲價因素自年初以來也逐月上行，限制房價上漲過快的“限購令”更是讓熱衷于住宅開發的地產商痛苦不堪。外貿方面，長期依靠出口的中國經濟由于全球經濟減速風險加大，逐漸趨緊以致外需疲軟。人民幣匯率升值的預期，更將弱化中國出口產品的價格競爭力。外需不振引發外貿出口企業大量倒閉對房地產的需求造成了一定的沖擊。在投融資方面，商業銀行信貸資源在宏觀調控下繼續收緊，貸款利率進一步上升，投資的信貸環境愈發嚴峻，民間借貸在高風險中運營且借貸成本不斷攀升，近期因高利貸鏈條斷裂引發的事件頻出,也將被譽為民間資本“晴雨表”的溫州推向風口浪尖。房地產企業資金來源的其他渠道如IPO或股票增發、信托貸款、發債等途徑已基本被封殺。種種跡象表明，從內需到外需再到投融資，住宅建設外部環境真是雪上加霜，其投資必將進一步下滑。

建筑成本不斷上漲也令企業苦不堪言。首先是建筑材料方面，原材料占工程成本比重較大，約占60%。以鋼鐵、水泥等主要建筑材料的價格，是決定施工企業工程造價的重要因素，鋼材價格對企業影響最大，然后是水泥價格。據工業和信息化部發布的數據顯示，2011年一季度，鋼材和水泥價格處于高位運行，螺紋鋼平均價格同比上漲22.4%，水泥平均出廠價同比上漲27.7%。施工企業深深感受到建材價格上漲的壓力。材料成本增大將導致施工企業生產成本大幅增加，直接影響到企業的效益。其次，就是勞動力成本上升。隨著近年來人口紅利逐漸消失，建筑行業這一勞動密集性行業正在逐步失去人力成本上的優勢。一方面，因最低工資標準的提高，企業必須提高勞務人員的工資；另一方面，因物價高漲，企業要想留住員工，也要提高勞務人員的工資，從“民工荒”到“招工難”再到“搶工潮”，企業已經很難對漲薪說不。人工費上漲增大了施工企業生產成本，進一步擠壓了利潤空間，導致利潤減少。

發揮產業優勢，高質高效環保

住宅產業化的核心是建筑設計標準化、部品生產工廠化、現場施工裝配化和土建裝修一體化。推進住宅產業化可以提高住宅工程質量、實現節能減排、提高施工效率、縮短項目周期以及促進產業結構調整，是住宅建設發展的必然趨勢。

住宅質量整體上升。由于實行住宅產業化后，會將過去在施工現場制造的構建在工廠完成，有效克服了因現場工人水平參差不齊造成的施工誤差，從廠房生產出來的產品加工精度和品質都會有很大的提高。比如過去的外墻外保溫系統，由于外保溫板的生命周期與混凝土不一樣，外保溫板老化脫落開裂在所難免，而工業化建造外保溫體系采用夾芯保溫系統，有效保證了保溫層與結構同壽命。還有就是傳統的外墻，瓷磚容易脫落，工業化生產通過有關技術使瓷磚與外墻板在工廠一次成型，其脫落的問題幾乎不會出現。由于實現了工廠標準化作業，建筑構建的精度偏差可以達到以毫米計。

住宅建設和消費過程中節能環保。住宅產業化可以推進企業的技術進步，降低模板、腳手架等非實體材料的投入。由于在工廠集中生產，不僅生產用水上可以循環利用，還使得建設工地的噪音大大降低，同時還能減少施工粉塵污染等有害廢料的排放；精裝修交付相比毛坯房交付更是減少了裝修廢物的排放，裝修噪音的產生。根據萬科的相關測算，實施“工業化住宅”后，建筑垃圾減少83%，材料損耗減少60%，可回收材料66%，建筑節能50%以上。

勞動生產率與項目管理效率顯著提高。由于大部分構建在工廠生產，將大量占用工期，影響施工質量、安全、環保的部品、構配件轉移到工廠生產，減少了施工現場作業從而有效地縮短工期；質量控制由施工現場轉移到工廠，施工企業可以集中力量對建筑進行組裝，合理的分工在保證建筑質量的同時大大提高了效率；操作的勞動強度與難度大大下降，施工管理的技術難度也相應降低。積水化學株式會社是日本最大的住宅產業化集團之一，其在崎玉縣的一座住宅工廠用工業流水線的方式生產房子，把住宅分拆成一個個盒子式的構件，在生產線上制造完成一棟住宅所需要的全部構件，只需要花費四十多分鐘，然后運到施工現場，在一天之內組裝完畢。

打造產業平臺，維系生態環境

當前的環境，企業要想獲得競爭優勢，必須開拓視野，通過與外界其他企業進行優勢互補和資源共享，各類企業在發展中互相依賴而形成一個住宅建設的“生態系統”。成熟的大型企業要在住宅建設中發揮生態平臺的主導作用，與科研、設計、咨詢、施工、建設、材料等合作企業強強聯手，從而打造工業化、標準化以及體系化的高品質住宅。

這里我們可以參考國外住房產業化的成功案例。日本在住宅生產的各個環節上，每個產品、部件都有非常完善的質量保證體系。為了能夠全面保障住宅的產品質量，日本建立了優良住宅部品認定制度，由建設省指定的認定中心對住宅部品的外觀、質量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性等，從產品標準、性能測試、專家評價、機構認定、推廣普及、售后服務、保險賠償等方面按照一套嚴格的方法和程序進行綜合審查，政府甚至還投資新建了檢測中心，配備先進的檢測儀器和設備為每個產品進行嚴格的測試。美國房屋的建造分工很細，講究專業化。不是建筑商直接施工，而是分到各個分包商。這些分包商的業務，僅集中在某一領域，比如有的只做建筑防火，有的只負責墻面制作和安裝。早在上世紀90年代，所有建筑公司總數的75%，都是分包商。施工也采用流水化作業，而不是平行施工。上一工序在完成施工、清理現場后，下一工序才進入現場。

住宅產業的發展前提是規格化標準化建設，產業生態上的各種產品都要進行歸類、規范。但標準化絕對不代表住宅就是千篇一律，在標準化的產品鏈中，住宅開發商完全可以選擇符合業主需求的產品，并加以組合，以形成自己的獨特風格和賣點。因為在住宅產業生態鏈中，消費者也是重要的組成部分，未來的住宅設計環節也必將從原來的設計師設計發展到用戶參與設計中來。

轉變經濟發展方式，是國家“十二五”時期倡導的重要任務，更是住宅建設發展中不容忽視的重要議題之一。政府也正在不遺余力的推進住宅產業化進程，如深圳、上海、北京等地都開展了試點工作。住宅產業化一定要抓住機遇，將目前的手工粗放、高能耗的生產模式向工業化、高質量、節能環保型方向轉型，吸取國外發達國家經驗，加快技術創新，促進產業優化升級。

（作者單位：正略均策管理咨詢有限公司）