告別散售

尚希

轉(zhuǎn)型自持是SOHO中國(guó)不得已的選擇。

一直因散售模式深受詬病的SOHO中國(guó)（0410，HK）近日宣布：“將從‘開(kāi)發(fā)-銷售轉(zhuǎn)向‘開(kāi)發(fā)-自持”。潘石屹終于如愿以償當(dāng)上了“包租公”。如此轉(zhuǎn)型，意味著SOHO中國(guó)將成為北京、上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的最大擁有者，同時(shí)還將成為上海外灘上最大的業(yè)主。

低增長(zhǎng)的利潤(rùn)

幾年前，SOHO中國(guó)曾醞釀大幅增加自持物業(yè)比例，但由于散售情況實(shí)在太好，公司未能經(jīng)得起誘惑。公司以往的散售客戶均為大投資客戶，多來(lái)自于鄂爾多斯、溫州、山西等地的能源客戶及其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)老板。但這兩年，這部分客群受到經(jīng)濟(jì)下滑的嚴(yán)重沖擊。

盡管潘石屹曾在去年下半年開(kāi)始試圖通過(guò)網(wǎng)上賣房、代理準(zhǔn)入等方式尋找突破，但依舊無(wú)法抵御大環(huán)境的沖擊。股東以及投資者對(duì)SOHO中國(guó)散售模式的持續(xù)質(zhì)疑、今年SOHO中國(guó)的業(yè)績(jī)壓力、土地增值稅政策壓制利潤(rùn)以及大型投資客戶的萎縮，讓潘石屹不得不思考公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

SOHO 中國(guó)中報(bào)顯示，上半年純利同比下降65%至6.13億元，營(yíng)業(yè)額同比下降53.8%至12.22億元，毛利同比下降61.67%至5.82億元。截至6月 30日，公司擁有現(xiàn)金及銀行存款共約91.99億元，此外還有未提取貸款余額約59.72億元；集團(tuán)銀行貸款及可換股債券共計(jì)約135.74億元，凈借貸 率約為20%。

對(duì)于這樣大比例的利潤(rùn)下滑，公司將原因歸結(jié)為沒(méi)有可交付使用的項(xiàng)目。但蘭德咨詢總裁宋延慶表示，造成利潤(rùn)下滑的根本原因并非結(jié)算面積的減少，而是產(chǎn)品布局及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問(wèn)題，“SOHO中國(guó)的產(chǎn)品局部集中在北京、上海，而這兩個(gè)城市又是受到限購(gòu)最嚴(yán)的城市。”

半年報(bào)顯示，截至8月13日，SOHO中國(guó)目前擁有銀河SOHO、望京SOHO等14個(gè)主要項(xiàng)目。其中，唯一自持的只有天安門南（前門），即前門SOHO這一個(gè)項(xiàng)目，但從目前的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，前門SOHO表現(xiàn)欠佳。

“我覺(jué)得潘石屹這樣做是迷途知返?！睂?duì)于潘石屹的轉(zhuǎn)型，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平表示，他早該如此。他認(rèn)為，散售模式的弊端在這些年逐漸暴露?！鞍殡S著宏觀調(diào)控的持續(xù)，地價(jià)增長(zhǎng)開(kāi)始放慢，經(jīng)營(yíng)回報(bào)低的軟肋也開(kāi)始突出?！?/p>

第一太平戴維斯市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)顧問(wèn)部董事王瓊也表示，從目前一線城市的土地放量來(lái)看，必須要持有一部分物業(yè)才能保證完整的現(xiàn)金流。

老潘預(yù)測(cè)未來(lái)

潘石屹說(shuō)，SOHO中國(guó)正面臨公司歷史上第三次大轉(zhuǎn)折。第一次是從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)；第二次是在港股上市；第三次是潘石屹宣布，告別散售，轉(zhuǎn)向自持。

如果說(shuō)，SOHO中國(guó)前兩次轉(zhuǎn)型是基于潘張夫婦對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的敏銳判斷而抓住了大好騰飛的機(jī)會(huì)，那么，第三次轉(zhuǎn)型卻多少顯得有些無(wú)奈。

據(jù)潘石屹預(yù)計(jì)，轉(zhuǎn)型后，SOHO中國(guó)將擁有北京、上海大量?jī)?yōu)質(zhì)地段辦公商業(yè)物業(yè)，還將是上海外灘上最大的業(yè)主。3年后，公司的盈利將主要來(lái)源于租金收入，5年后，現(xiàn)有150萬(wàn)平方米物業(yè)的租金年收入將超過(guò)40億元人民幣。

轉(zhuǎn)型后的SOHO中國(guó)毛利率將下降。“預(yù)計(jì)租金成本回報(bào)率還能夠維持在10%以上，這是毛利?！?潘石屹說(shuō)。

對(duì)于未來(lái)自持的資金風(fēng)險(xiǎn)控制，潘石屹稱，公司已經(jīng)做好了提高負(fù)債率的準(zhǔn)備。如果負(fù)債率超過(guò)60%，SOHO中國(guó)將可能通過(guò)散售部分持有物業(yè)來(lái)維持平衡。另外，還將考慮與房地產(chǎn)基金合作，或者成立SOHO中國(guó)自己的基金。

“未來(lái)三、四年時(shí)間里，我們主要力量會(huì)集中在轉(zhuǎn)型，這是一個(gè)脫胎換骨的變化，包括公司內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)調(diào)整，管理框架、激勵(lì)機(jī)制的建立。習(xí)慣于建房子、銷售房子的粗放經(jīng)營(yíng)方式，必須轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理?？赡軙?huì)淘汰一批人，招聘一批新人進(jìn)來(lái)?！迸耸俜Q，SOHO中國(guó)目前是輕資產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)型后最主要的舉動(dòng)是招人，“可能會(huì)從目前的500多人擴(kuò)招至3000-5000人?！?/p>