世紀天樂：商業地產的智能密碼

石菲

隨著2012年5月以來住宅市場成交的火熱，北京等一線城市商業地產市場成交也在持續升溫。根據戴德梁行發布的2012年一季度報告顯示，北京寫字樓租金繼續同比上漲48%，其中北京頂級的寫字樓國貿三期租金已與香港頂級寫字樓租金相當，最高甚至達到1200元/月/平方米。而據5月初高緯環球發布的最新研究報告稱，今年北京CBD頂級寫字樓的租金比2011年同期上漲75%，全球排名已超過紐約，躍居全球第5位、亞太第3位。

租金上漲對于租戶來說是個頭疼的問題，同時隨著市場不斷變動，如何為商鋪定價也是商業地產商的一大難題。對于北京世紀天樂商業管理集團（以下簡稱世紀天樂）來說更是如此。提起世紀天樂，北京人都會想到位于動物園的世紀天樂服務批發市場。如今，世紀天樂的鋪面租金單位價格不僅已經超越了北京最貴的寫字樓，有些黃金鋪面甚至達到了十倍以上。

對于商業地產這個特別的市場來說，按照常規流程，公司先收購樓盤，然后由物業、經營、市場管理等部門接手，之后再進行招租。由于租賃的時間長短不一，要在這個很復雜的市場獲得一手信息，招商、合同的審批，以及新項目的擴張等等，加上二級市場的評估，是非常復雜的。如何進行分析和戰略規劃，憑借傳統的商業地產的管理模式是無法承受的。

據世紀天樂首席財務官劉斌介紹，目前世紀天樂一共有四處地產，每個資產都有數千家商戶，并且租金水平和合同條款都千差萬別，管理起來難度非常大。

“這也是我們下定決心去走信息化道路的原因，信息系統可以把從前期招商、合同談判、項目審批以及后面的流程都控制好。同時我們還有非常發達的二級市場，也就是商鋪的轉讓，而且二級市場的價格也一直在飆升。對我們來講，獲得二手市場的租賃信息對世紀天樂的市場定位、對外發展等方面，也是非常有幫助的。”劉斌說。

回顧世紀天樂的信息化建設，劉斌感慨萬千，他說：“企業發展得特別快，現在我們的信息系統從一個項目發展成四個項目，已經達到集團化管理程度。我不認為做信息化是增加風險，而是減少真正的戰略風險。現在回頭看的話，我們當時的決策是完全正確的。我們可以看到，動物園那么多商場，我們是保證達到百分百出租率的，而且我們的租金水平是最高的，經營狀況也是最好的。這很大程度上跟我們當初做了這些決策分不開。”

選擇最適合自己的

由于流程復雜等商業地產的特殊行業屬性，該行業信息化水平總體不高，市場上專門針對本行業的成熟信息系統很少。在選型時，世紀天樂主要從實施風險、項目實施能力、產品的完善程度來考慮，最終選定了用友BQ商業智能平臺。

世紀天樂商業智能項目經理楊松說，“企業選擇信息系統，不一定要最好的，但一定要是最適合自己的。我們做這個選擇一方面是因為用友BQ跟用友NC管理軟件可以無縫連接，能方便的導入NC系統里的數據，滿足安全性和數據準確性需求；第二方面，在NC里已經積累了大量數據，可以通過BI展現出來；另外，BQ具有很好的擴展性，對于我們這種業務發展很快的集團企業來講，后期模塊的添加與更改不受限制，十分方便。”

因此，世紀天樂在2011年11月部署了用友BQ商業智能平臺，截止到2012年4月項目一期結束，目前已經匯總了主要經營數據，建立了總裁桌面展示平臺。通過商業智能平臺整合世紀天樂集團的NC租賃業務數據，提升了ERP應用價值。初步整合了NC租賃系統及外部的數據資源，完成下屬各公司租賃業務的匯報工作，及對公司業務業績進行管理考核。在企業內部實現了統一數據整合平臺，將過去割裂在各個業務系統里的數據整合在一起，提升了決策管理水平。同時為業務人員提供了綜合查詢分析系統，提高工作效率的同時，也為他們的業務創新打下了良好的基礎。智能決策有據可依

信息化是個循序漸進的過程，尤其對于BI來講，一方面要看企業的業務需求，另外還要看企業內部當前的數據積累以及信息化基礎。楊松表示，世紀天樂BI項目一期的主要目標是把底層夯實，輔助于NC，通過NC把BQ完善之后，再進一步完善商業智能平臺。他說，“我們之前做的數據源，如果單拿出一個來都是十分準確的，但是如果把這些數據源都拿出來整合到一起，可能很多東西無法體現出來。我們需要綜合考慮來自集團公司、業務公司、董事會等多方面的需求，然后決定如何通過BI來實現。”

據了解，BI項目得到了世紀天樂內部高層的大力支持，這使項目在后期的實施比較順利，效果也十分顯著。在沒有上商業智能平臺以前，對于董事會要求提供的數據只能通過Excel表格來整理，而一個表格里可能就會有2000多個公式，財務人員要停下手頭工作專門去提供數據。有了商業智能平臺以后，可以直接導出報表，并且還可以進行更深入的數據挖掘。管理指標通過圖形化的展現，直觀的反應出各級領導最關注的信息。為集團的整體經營決策提供了有效數據支持。

BI可以解放更多員工整理表格的時間，更多的是為領導層決策給予支持。楊松表示，世紀天樂的BI系統里用到了“總裁桌面”，為高層提供財務、招投標、項目過程、營銷、人力資源等一體化的分析決策管理平臺和總裁桌面，滿足企業決策者實時了解企業的財務、營銷、項目管理、人力資源等運營狀況。管理者也可以任意組合部門、產品、地區、時間等條件進行查詢并生成統計報表，隨用隨查，十分靈活。

另外，對世紀天樂這種商業地產企業而言，BI不只是一個數據的匯總和挖掘，它還可以根據日常業務做一些重要判斷。楊松表示，世紀天樂現在的BI系統里，已經增加了一些行業對標的功能。“比如在某一些地段，例如華聯、大悅城等項目，我們會專門進行商業分析，比如能租多少錢，應該租多少錢，每天的消耗、損失能達到多少，單位面積的租金能夠收上來多少，在一年或兩年后商戶會不會有大范圍的更新等。”

楊松認為，BI是集團化的未來發展方向，很多有分子公司都會有BI需求。現在世紀天樂的商業智能項目二期已經啟動，將增加更多業務模塊，為日后的決策分析提供更充實有力的保障。

地產行業一直被認為是高投入高利潤且高風險的行業，大家看到到的往往是它的“暴利”，卻很少能夠看到這背后的智慧。“動物園商圈”之所以如此發達，正是因為出現了如“天樂”這樣能夠深深吸引消費者的商廈。而“吸引”的背后，其實是滿腹智慧的信息系統在輔佐開發商的管理決策。因此每個成功的商業地產企業必定有屬于自己的商業智能密碼。