北京：樓市回暖未能捂熱建材市場

歷經上半年“過山車”行情，北京樓市在年末漸顯翹尾跡象。截至12月9日北京住建委官網最新數據顯示，北京12月份以來已有13個項目取得預售許可證。亞豪機構透露，加上11月延期開盤的項目，12月前9天的入市項目已經達到18個，差3個就與11月全月的供應量持平。同期，北京住宅成交套數比供應套數少了上千套，樓市出現罕見的“供大于求”。12月第一個周末樓市“開閘”后出現的一輪”“紅利行情”，著實讓房地產企業深舒一口氣。然而，令人意外的是，上游的這股“暖流”似乎并未給下游的建材市場帶來太多的波瀾。近日，記者走訪北京市部分家居建材市場后發現，雖然近期各大裝修公司、家具建材品牌銷售商推出了各種促銷活動，但大多遭遇冷場，交易額與去年同期相比下滑了不少。

北京樓市真的回暖了嗎？

建材市場的春天又有多遠？

電梯口迎客提供“集體服務”

11月25日，時逢周日，記者走訪曾有“金街”之稱的北京十里河建材賣場。一家知名賣場內，記者乘電梯到了三樓，尚在猶豫往左走還是往右走，在這眨眼即逝的空隙中，無名裝飾設計公司的導購人員已經連拉帶勸“盛情相邀”記者去店內坐坐。這家店大約50平米，外觀裝潢華麗，在門口的桌上放著一摞厚厚的宣傳促銷折頁，記者隨手拿起一張，低頭一看折頁上的日期和內容都是為國慶策劃的，導購人員解釋到，這項活動現在還可以參與。剛邁入店內，原本聚集在遠處電腦前逛淘寶的大經理小職員一擁而上，導購忙不迭地倒水，店面經理在記者身旁坐下遞來裝飾樣板宣傳冊，客戶經理站在旁邊俯身介紹什么樣的戶型適合哪一款設計。如此熱情的“集體服務”，讓人頗覺尷尬，記者一邊解釋“只是來看看，裝修的事還早”一邊起身離開，眼疾手快的客戶經理已經拿出客戶管理手冊，遞上筆，“留個聯系方式吧，以后店里有活動我們會隨時通知您，就當是為裝修補補課也好”。

空場率已近30%

上午10：00-11：00一個小時的時間內，據記者粗略統計，整個賣場平均客流量不足五人，與慘淡人氣相呼應的是商戶的凋零。在賣場的頂層，目前在營商戶數量稀少，經粗略統計，50家店面，有7家關門，5家掛出了正在裝修的牌子，但是店內卻未見到工人裝修的任何跡象。還有3家在營卻已在門口顯眼處寫著轉租。還有近10家店內人員只留一個導購人員，相關負責人均不在店內。據好麗家地板的銷售人員蔣先生說，就算目前在營的商戶也是開張晚，關門早，跟空店沒什么區別。與其干耗著浪費水電費，還不如早點關門。對于賣場近30%的空場率，東鵬衛浴的李彬經理無奈地嘆了口氣，甚至拿出自家的訂單記錄讓記者看了一眼。記錄本上明確記著目前兩個月的訂單情況，除了在10月份促銷期間賣出16款特價產品，在11月份進賬少得可憐，只在月初有一個訂單。“一走了之”、“長痛不如短痛”在某些經銷商看來或許是干脆的結束，但是仍有部分經銷商連撤店的勇氣也沒有，堅持著“長痛”，四處環看店內動輒十幾萬、成百萬的裝潢，哪怕是真的到了“金玉其外敗絮其中”的地步，也要死守陣地，將老本撈回來。“進來容易，出去卻不容易，”李彬經理嘆了口氣接著說，“你看看這店面，房租都是一年一交，撤店這錢等于打水漂。你再看看店內裝潢，這也是幾百萬。怎么撤？還是繼續咬牙苦撐吧。”在他看來，很多經銷商都不賺錢，大部分都是虧損在店面租金上。“今年生意不好做，我們都處于虧本的狀態。”這是記者在走訪十里河建材賣場時聽到最多的一句話。

貨車司機沒活干無奈改行

“生意怎么樣？賺錢嗎？”在紅星美凱龍北四環店一層，面對記者的提問，一位賣瓷磚的女營業員臉上泛出一絲苦笑：“你看看有人來買東西嗎？看看就知道了。”順著她手指的方向望去，整個紅星美凱龍一層顯得格外空曠——除了遠處走來的兩個保安外，幾乎看不見一個顧客的影子。

記者用了兩三個小時的時間逛完了裝飾得富麗堂皇的紅星美凱龍北四環店后發現，整個賣場都十分冷清。“我們這個店才七八十平方米，一個月租金就3萬元，賺的有時還不夠交房租的呢。”一名經營木門的老板向記者吐露。

在北京金五星建材裝飾市場，前來購買燈具的王女士“嚇了一跳”。前幾年，金五星建材市場給人最大的感覺就是熱鬧，雖然各個店面不大，但是人氣卻不低。令她意外的是，現在整個市場都人氣冷清，沒有了往年“趕集”般的熱鬧。據了解，因為今年商戶生意不好，就連往日在金五星建材裝飾市場攬活拉貨的司機們好多都改了行。

“生意不好做”，很多商家都如此感概。近期，記者前往紅星美凱龍西四環店、北四環店和北京幾個較大規模的建材城展開了實地調查。通過采訪發現，所到之處無論是建材城還是賣場都十分蕭條，有的甚至可以用門可羅雀來形容。在紅星美凱龍西四環店經營壁紙的商戶告訴記者，今年做生意比前些年“難”了，他在紅星美凱龍的店鋪只能“勉強維持”。隨著紅星美凱龍自身市場地位和品牌影響力的提升，相應地其租金水平也“水漲船高”，而且對入駐品牌的要求也越來越高。該商戶透露，除了租金高漲之外，還有選位費、節慶費、管理費、開店慶賀費、促銷費、廣告宣傳費等各種名目的費用，目前僅房租成本就占到了運營成本的一半以上，再加上房地產調控的影響，建材市場需求萎縮，部分商戶入不敷出、不堪重負只得撤場或關門。

北京建材市場的寒冬其實早有征兆。今年年初，曾經的大型家居建材城——朝陽區東五環白家樓橋附近的“興隆家居建材城”關門歇業，淪落為汽車銷售4S店的停車場。3月份，有12年歷史、位于西四環的“京城八大燈飾城”之一的“八方龍”燈飾城改作花鳥市場。此后，興隆家居建材城、金開利德家具賣場、東方家園立水橋店、百安居橋北店、居然之家大東發店等或關門或撤場搬遷，場景不可謂不凄慘。據了解，這些家居建材市場經營面積多為上萬甚至幾萬平方米。業內人士透露，從去年下半年以來，北京已經有12家各類家居建材賣場正式關門，近期還有5家商場正在準備搬遷或撤場。

賣貨第一利潤第二

標價5萬元的沙發，28800元就可售、店內瓷磚竟兩元起價……各商家都在極力降價促銷。建材商品的出售價格主要是靠市場調節，商家定價比較隨意，越高端的家具商品，定價也就越容易向“高端”看齊。促銷找死，不促銷等死。打折促銷的標識牌比比皆是，特價商品聚集成堆，隨便看一款產品都會有導購人員熱情介紹，該產品可打折或是可參加什么促銷活動。這么大力度的促銷，商戶還賺不賺錢呢？能賺多少呢？

記者走進一家主營涂料油漆的店內，問起一種5升乳膠漆的價格，店主抬頭看了一眼，隨口報價280元，問能否再優惠后，店主又報價265元。見記者離開，店主又喊出了255元的最低價位。待記者走到門口將要邁出門去，店主從椅子上慌忙站起來，賠笑說著“價錢好商量，看您要多少了”。經過一番討價還價，記者與店主以每桶180元的價格成交。最后，該店主搖了搖頭，說“一桶漆不過賺幾塊錢，還得使勁從縫里擠出來”。

涂料店對面是歐神諾瓷磚，其店主倚在門口看到記者與涂料店主侃價，也插了幾句話。“我們賺錢也是不容易啊，你要是吃飯少花10塊，這錢就省出來了。何必非這么大的勁呢？像我們家的這款特價瓷磚，去年還是主打產品，能賺到20%以上的利潤，現在3折低價處理，裝修臥室還送衛生間。利潤低得可憐，賣得多，虧得也多。但要是不賣，就連虧本也虧不起了。”

在衛浴五金配件店鋪，低價處理也是隨處可見。琳瑯滿目的衛浴配件整齊地懸掛在展示架上，但就是找不到價格標簽。當詢問是何原因時，店內負責人回應：“商品型號太多，難以全部貼上，顧客需要什么產品，直接報價更省事。”在一家板材經營店里，當記者問到需要幾種產品的價格時，該商戶提供的竟然是一份手寫的產品報價單，上面幾番涂改的痕跡清晰可見。一款水龍頭，經過幾次調價，竟從128元調到78元。

零租金無人捧場

建材賣場提供給商戶的產品非常單一，只有“鋪面”，一心只做大房東在經過“商戶逼宮”事件之后，賣場開始尋求新的招租方式。

記者走訪發現，一家建材賣場打出0租金的巨幅廣告，“零租金，您開鋪，我付租”，但記者走進賣場內，一派冷清之狀隨之呈現，如此有誘惑力的招租方式為何仍難聚人氣？一位經銷商道出了其中的秘密——商戶入駐不收取租金，但每天每平米收取物業費5元和押金3元，待合同期滿后，若不續租，店鋪無損壞，將全額退還押金。“這樣算的話，每月要交的錢也不少”，何況現在就是不交租金和物業費，我們已經耗不起了”，這位經銷商大倒苦水，他正是看好0租金才選擇這家賣場，但是如今有一單沒一單的慘淡生意已是家常便飯，而且這家賣場知名度并不高，平時客流量很少，合同期還未滿，不能撤店，只能干耗著。

一位在賣場附近經營燈具的經銷商王利提到“大家都知道租金在漲價，現在賣場0租金只有兩個原因，第一是賣場入駐商戶過少，賣場面臨關門；第二是變相收租，0租金或許比正常繳納的錢還要多”。

經銷商“冬眠”求存

因為市場狀況不好，為了節約成本，不斷辭退店內的“閑雜人等”，很多店主自己一人當起了“看店的”。這種情況并不少見。賣場租金、物流、人工費、廣告宣傳費、原材料成本時時都在漲，家居賣場也是到處“開花”，再加上賣場一些名稱匪夷所思的雜項費用，已是大大挑戰經銷商所能承受的心理極限。北京目前大大小小的賣場加起來已經超過100多家，總體經營面積已突破400萬平方米。如果經銷商進駐多個賣場，每個標店以200平米算，賺得毛利遠不夠保本。經銷商現在也只能盡量減少成本支出，靠“冬眠”來保存體力。

目前，國內家居流通渠道大多經歷制造商—經銷商—家居賣場、建材賣場—消費者的四個階段。一般來講，商品進入經銷商階段后，價格就開始大幅度飆升。其原因在于，代理商在以4-5折的價格從制造商那里進貨后，產品零售價中減去進貨價的差價作為毛利潤，物流成本、倉儲費大概了占了利潤的10%，人工、安裝費用也是各占10%。這些看似較小的比例，在面對較大的庫存來講，總體算下來也不容小覷了。家居屬于大規格、大體積物件，物流費用本身就比較貴。而隨著油價上漲，物流成本也上漲了10%。盛友木門一位店面經理崔英指出，物流成本大概占他們產品最終售價的15%。而現在經銷商這個中間環節，顯然在利潤被攤薄、負擔在加重中被考驗對品牌的忠誠度，一時進退維谷。一位經營衛浴經銷商說，現在他與廠家達成的協議是配套產品按比例進貨。像是水龍頭、水箱配件這樣的配套產品，不再是以往大批量的進貨。而是根據每個月的銷售數量，對下一月的購貨數量進行適當調整，以此來減少物流和存儲壓力。廠家對于體積比較大的產品們將會對設計和包裝進行細節修改，這一舉動將使產品在成本上降低6%，在售價上便宜15%，以此來吸引消費者，提高經銷商的利潤。在賣場中還有幾位經銷商紛紛表示目前的當務之急是如何將現存的貨物銷出去，明年的訂貨量正在與廠家協商延期或是只預定其中一部分。

盲目擴張現關店潮惡果

業內人士普遍認為，造成建材市場目前的局面，地產調控只是外因，北京建材行業倒閉潮的主要原因是，近年來建材市場和賣場的盲目擴張，行業的惡性競爭加劇。

去年之前的近十年間，建材行業一直維持高增長率，因而，建材家居賣場也從未停止“膨脹”。截至目前，北京大大小小的建材城、建材批發市場、建材超市、大型賣場有近百家。位于東南部的十里河及其輻射地區是一個較大的建材消費區。居然之家十里河店、家和家美裝飾城、民樂建材城、保佳家裝飾建材市場等大型的建材城紛紛落戶此地。十里河燈飾、閩龍陶瓷集散地等專業性質的賣場也讓這一地區成為一個品種較全面的建材購買地；南部地區有集美家居大世界和城外誠家居文化廣場；北三環大鐘寺附近有大鐘寺藍景麗家、明光建材城、金五星，馬甸附近有福麗特家居；和平里附近有和平里建材城、建材經貿大廈、怡和精品建材家裝市場、和平里櫥柜一條街等建材城云集；西南三環附近有京城最老的麗澤建材城、碧溪家居廣場、東方家園超市麗澤店、有圣火暖氣城、七里莊磁磚集散地；在四環岳各莊旁有新開的紅星美凱龍建材城；西南三環玉泉營附近：東方家園玉泉營建材城、居然之家玉泉營店、玉泉營燈具城、環三環、戀日家居等……

盡管北京建材市場和賣場已然遍地開花，但是一些賣場還是沒有停下瘋狂攻城略地的步伐，而且新開賣場呈現出超大體量的特征，近年來新開賣場動輒15萬～20萬平方米，市場明顯存在過剩現象。紅星美凱龍、居然之家等這些全國連鎖的大鱷們，繼續踐行著他們定下的令人血脈賁張的開拓計劃，雖然在北京，經銷商撤場、賣場關店的消息不斷傳來，也只被視作市場激烈競爭的必然結果。誰不想當最后的贏家？沒有人關心市場總量是不是過剩，更多的商家只是關心自己的版圖擴張得夠不夠快，能不能從市場中攥取更多的份額。其中，紅星美凱龍擴張的速度可謂NO.1。僅北京，紅星美凱龍就開了五家店：東四環店、西四環店、北五環店、北沙灘店、朝陽路店。

由于上游產能過剩和賣場盲目擴張，目前全國各大建材家居賣場已經普遍出現出租率下降、招商困難等問題。京北最大的建材城北七家家居建材市場，目前空置店鋪比比皆是，有些樓層甚至出現了整片空置的店鋪。

城門失火殃及池魚。代理商的日子也越來越難過：一方面，租金高漲已讓不少賣場的入駐商苦不堪言，除了租金，還有選位費、節慶費、管理費、開店慶賀費、促銷費、廣告宣傳費等各種名目的費用；另一方面，建材對庫存空間也有一定要求，費用自然不低，再加上近年市場不景氣的影響，家居產品市場萎縮，部分商戶入不敷出、不堪重負只得撤場或關門。

受行業不景氣影響，不僅賣場，就生產廠家也是度日艱難。某木門廠負責人趙女士介紹，幾年前，她的企業都是以接外單為主，經濟危機后，國外訂單明顯減少，工廠為了維持生存，不得不轉向內銷市場，打造品牌。我國在實施樓市調控后，眾多消費者選擇了觀望態度，與之相應的是，國內建材家居消費量也遭遇滑鐵盧。這樣一來，企業可謂內外夾擊，兩條生存路線分別受阻。