宋衛平渡危局

郝鳳苓

獲得九龍倉巨資馳援，心情不錯的宋衛平，在6月8日的發布會現場甚至當起了房產銷售員，并慷慨地對記者表示，當天心情好，可以給8.8折。

在發布會上，宋衛平承認，之前做得不夠穩健。希望以后九龍倉可以給綠城提提建議，“譬如，什么時候能夠買地，什么時候不能買地”。

6月15日，按照合作協議，九龍倉(0004.HK)按5.2港元/股的價格認購綠城中國（03900.HK）3.27億股，約涉及金額17億港元。

至此，雙方戰略合作的第一步已經完成。據6月8日雙方公布的消息，九龍倉將分兩步向綠城提供總額約51億港元（41.8億人民幣）的現金支持。在第二步，綠城將以同樣的價格，向九龍倉配售約1.62億股股份，共涉及金額8.43億港元，同時，再向九龍倉發行永久次級可換股債券，以進一步融資25.5億港元。

配股完成后，九龍倉將持有綠城中國24.6%的股份，僅次于第一大股東宋衛平家族的25.4%；若三年后債轉股，九龍倉最終可持有綠城中國近35%的股份，躍居第一大股東。

于綠城，這筆資金可解燃眉之急。至2011年末，綠城中國總借貸規模為321.12億元，其中短期借款就有近160億元，凈資本負債率高達148.7%。

綠城方面稱，九龍倉帶來的資金將主要用于償債。此次配股完成后，綠城的凈負債比率將從148.7%降到89%。

與九龍倉結盟的消息令綠城中國股價一路上揚，至6月21日本刊截稿，其股價最高漲至7.9港元/股，較6月7日5.35港元的收盤價上漲48%。包括瑞銀、瑞信等機構都將綠城的評級調升至“中性”。

一年多以來，中國房地產市場經歷了史上最嚴厲的調控。走高端住宅路線的綠城被限購、限貸政策砍去大半客戶，掙扎在生死邊緣。綠城也一直被“被收購”、“退市”、“破產”等各種傳聞纏身。

6月22日，綠城宣布，與融創中國共同組建合營公司，綠城將旗下分布于上海、蘇州、無錫、常州及天津區域的9個地產項目的相應股權注入合營公司，融創將支付33.72億元作為本次合作的對價。

這被視為宋衛平穩健經營的重要一步。由此，宋衛平將綠城與九龍倉、融創中國捆綁在一起，風險、收益共擔，危機時互助。

九龍倉馳援，融創合作，綠城沒死，宋衛平或許可以暫時喘口氣了?？磥?，正像他自己說的那樣，賭徒宋衛平將徹底告別過去的高杠桿成長模式，轉型穩健經營。

過山車上的綠城

1995年，38歲的宋衛平在杭州創辦了綠城。11年后的2006年，綠城的營收達到64億元。

一家與幾乎綠城同時期起步的杭州房產公司總裁周明（化名）告訴本刊，2003-2006年，綠城幾乎實現了跳躍式的發展，以至于他們“怎么追都追不上”。究其原因，周明認為，一是彼時的綠城已經有了較完善的團隊；二是，綠城已經開始通過銀行杠桿，大膽地借錢擴張，并逐漸走出浙江，開拓上海、安徽等地市場。

此外，綠城還通過資本運作的方式大筆融資。2006年1月，綠城通過配售可轉換債券和股份，成功引入摩根大通和STARK投資基金共1.5億美元的投資；2006年7月，綠城在香港上市，融資26.7億港元。當年11月，綠城又成功發行7年期4億美元的固定利息債券。

“2006年開始，進入資本市場猶如給綠城添上了翅膀”，周明說，這更使得杭州的其它房企難以望綠城項背。

彼時的綠城的確春風得意。2006年，綠城的新增土地儲備創下新紀錄，達到448萬平方米。2007年，綠城銷售規模首次破百億，進入百億房產俱樂部。這令綠城受到鼓舞，并做出2008年銷售額沖刺200億元的目標。

但在2008年，逐漸緊繃的房地產調控使得綠城的房子銷售遲緩，整體去庫存化率只有52%，資金回籠少，新項目又急需融資，再加上一年內到期的38億多元借款，綠城出現巨額現金流缺口。好在年底中央政府出臺4萬億救市政策，讓積壓大量房源的綠城逃過一劫。

盡管如此，綠城還是在2008年新增了428萬平方米的土地儲備，并大膽做出2009年300億元的銷售計劃。出乎意料的是，2009年綠城做到了530億元的銷售，僅次于萬科的634.2億元，位居全國第二。

信心膨脹后，“在小學的時候就從來沒有考過第二名”的宋衛平，公開提出要“趕超萬科”。2009年，綠城又新增了421萬平方米的土地儲備，土地款總額達456億元，負債率也飆升至105.1%。

宋衛平選擇了一條高負債擴張的路徑。從2007年到2011年，綠城凈資產負債率分別為88.2%、140.1%、105.1%、132% 和148.7%。而用上高杠桿的宋衛平不斷面臨著各種即將到期支付的短期借款“賬單”。2009年中期，一筆4億美元的高息債券又險些讓綠城遭到破產清算。

綠城的財務杠桿也嚇壞了資本市場的投資者，低迷的股價造成其市值遠低于萬科、龍湖等同行。

渴望規模的同時，宋衛平又將房子視為“作品”，對品質的要求近乎完美，他不惜以地王價拿好地段，造好房子。這種“改善型購房需求”的定位，無疑影響了綠城房子的周轉速度和利潤。2007-2010年，綠城的平均存貨周轉天數為2217天，即項目從拿地到交付給業主平均需要6.07年，遠高于龍湖的3.04年和萬科的2.92年。2007-2011年，綠城毛利率分別約為36.1%、27.8%、25.9%、30%和33.7%，而近5年來，更側重“剛需”定位的萬科，平均毛利率達38.58%。

“在中國，真正把地產當產品，而不僅僅是當生意來做的，老宋可能是唯一的一個，”杭州凱泰資本、浙江創新產業基金首席合伙人徐永紅說，“這是他的優點，也恰恰是綠城出現風險的一個主要原因?！?/p>

“說實話，以往在發展速度和拿項目里面，我有點過于激進”，6月8日的發布會上，宋衛平首次公開承認錯誤。

但如今，周明卻認為正是自己保守才錯過了最好的擴張時機。但就像宋衛平所說，“誰是誰非不曉得，因為歷史無法重演”，或許沒有當年的激進擴張，也就沒有今天的綠城。

為何是九龍倉？

為緩解資金壓力， 去年底，宋衛平曾提出三步解決方案：賣房子、賣項目，實在不行第三步就清盤，再也不做房地產。

進入2012年，綠城啟動銷售體制改革，引入經紀人制度，全員賣房，并繼續轉讓項目。今年1-5月，綠城中國共處置了12個項目，回籠資金78億元。但資金壓力依然顯著。

綠城真到了非賣股權不可的地步了？

“老宋（宋衛平）比我們聰明，每天都在想怎么籌錢，”上述房地產商周明說，“現階段除了賣股權還能有什么辦法？”

此前，周明的公司也曾與綠城洽談項目轉讓，但未果，“它（綠城）出的價格真的不賺錢，但我也不賺錢”。在周明看來，綠城出讓項目也并不容易，一是不少項目是地王價拿下的，很難以合適的價格賣掉，再則，綠城能承受的賬期太短。

綠城也拒絕大幅降價賣房。宋衛平說，鑒于綠城房子的價值和成本，“8到10個點左右的優惠已是極限”。杭州日報房產工作室主任李坤軍認為，不降價亦是綠城在考慮老業主的感受，因為綠城的房子很多是“綠粉”買的。

在今年的一次投資者交流會上，綠城表示，會考慮引入長期戰略投資者進一步緩解財務壓力。現場的宋衛平表情嚴肅，沉默寡言。但在后來的發布會上，宋衛平稱，“這不是一個太痛苦的決定” 。

實際上，關于綠城未來的“金主”，之前早有傳聞，其中包括中投和海航，甚至有報道稱，宋衛平曾邀請龍湖的老板吳亞軍收購綠城。

最后為何是九龍倉？

“顯然不會找本土的地產商，更不會找浙江的”，周明說，宋衛平這樣一個心氣高的人，絕不會向比自己差的企業低頭。宋衛平曾公開表示，“全國范圍內造房子比我們好的最多只有一家半家，不可能有兩家三家”，“半家”是指星河灣，“一家”所指龍湖，但宋衛平依然認為它們有不如綠城的地方。

這次是宋衛平“邀請”九龍倉戰略投資綠城，但這種“邀請”也并不突兀。

九龍倉集團主席吳光正多年前在做香港貿易發展局主席的時候，就曾訪問過綠城。2007年，綠城也曾與九龍倉共同成立公司開發藍色錢江地塊。2009年5月，綠城因高負債命懸一線之時，綠城與九龍倉達成一項交易，折價3000萬元將2007年高價拍得的上海新江灣城D1地塊地王100%權益以12.3億元賤賣給九龍倉，全身而退。

另外，據業內人士透露，綠城的常務副董事長兼執行主席壽柏年與九龍倉副主席兼常務董事吳天海私交很好。這對促成合作也起到了一定作用。

在宋衛平看來，引入九龍倉，為綠城解決的不僅僅是資金的問題。他在發布會上坦承，自己此前對綠城的財務表現及股東利益考慮不夠，希望借助九龍倉在這方面的豐富經驗，提升綠城在資本市場的表現。再則，他認為，九龍倉加入董事會，會對綠城的投資和決策方面發揮管控作用，讓綠城發展的更穩健。

“九龍倉在這個時候心甘情愿進來，跟綠城合作，可能更多的還是看重老宋這個人的能力，以及他做房地產的理念?！毙煊兰t分析。

在6月8日發布會之前一個禮拜左右，九龍倉集團主席吳光正在身體抱恙的情況下到杭州住了兩個晚上，其中一天比較完整地看了綠城的農民安置房，并對綠城的很多做法予以了“很好、很高的評價”。

吳天海也稱，宋衛平及壽柏年是綠城的關鍵人物，他們也承諾五年之內繼續在綠城工作，這是九龍倉愿意入股的一個很關鍵的因素。

有機構形容九龍是“筍價”（低價）入股綠城。但對九龍倉來說，盤算的也不只是價格。目前九龍倉在內地的投資約占整個集團的40%，近年，九龍倉在內地加速布局，寄望“將來有增加的空間”。

“九龍倉在內地也做豪宅，但是其建筑品質一直受到詬病”，中房信分析師薛建雄認為，入股綠城有助于改善九龍倉這方面的不足。

穩健經營

在引入九龍倉解了資金的燃眉之急后，宋衛平在6月22日召開發布會，牽手融創中國，成立合資公司共同開發綠城此前拿下的江浙一帶的9個地塊。

這種合縱連橫模式下的合資經營，讓綠城徹底走向穩健。而九龍倉不但在資金上支援了綠城，還將獲得綠城涼席董事會席位。

這意味著，九龍倉將在一定程度上遏制宋衛平的賭性。在周明看來，九龍倉的加入的確在制度上限制了宋衛平“一言堂”和“激進擴張”。

按照綠城與九龍倉的約定，綠城“將盡可能3年里面把債務贖回來”?！斑@也意味著，3年內，綠城需要穩健經營，準備好20多億元的資金外加利息償還九龍倉的債款”，薛建雄說。

而宋衛平與融創中國的合作，則讓綠城更加穩健。為了生存，宋衛平甚至要開始做更多的剛需型項目。

事實上，畢業于杭州大學歷史系的宋衛平，文學素養深厚，有著極強的理想主義情懷。他一直強調“講道義、走正道”。今年5月10日，在綠城深陷困境之際，他依然斥巨資與杭州出版社合作出版文瀾閣《四庫全書》。

他酷愛足球，也熱衷于橋牌、麻將等一切智力游戲。關于他的“愛賭”，有這樣一個傳說：在拉斯維加斯，宋衛平通常是玩到困得實在起不來，躺在地上為止，手下的人讓他定奪石材，得背著幾塊石頭專門飛過去找他。

他也將個人性格注入到了綠城，外界亦將綠城這些年的大起大落與其愛賭的性格聯系在一起?！八隙ú幌裢饷鎮鞯哪敲磹圪€”，周明說，但這種傳聞被夸大后，的確影響到了外界，尤其是資本市場對綠城的看法。

如今，宋衛平在短時間內壯士斷腕賣股求生、并迅速牽手融創中國，這告訴我們，這個賭徒已經放下賭性，將現實的生存放在首位。曾經為激進付出巨大代價的孫宏斌聯手正在為激進付出代價的宋衛平，相信這兩個經歷過大起大落的男人，會攜手走向穩健。（吳丹對本文亦有貢獻）