搶地好時(shí)機(jī)？

孟德陽

“千億俱樂部”候選成員的保利地產(chǎn)（600048.S H，下稱保利）在提前完成今年銷售目標(biāo)的情況下，拿地不遺余力，據(jù)11月8日公告顯示，保利一個(gè)月內(nèi)在全國范圍內(nèi)通過子公司、聯(lián)合體以及合作等方式拿地總金額逾150億元，其中不乏上海徐匯區(qū)等高價(jià)核心地塊。

“不拿地，餓死了怎么辦？”在9月初連搶下幾塊地之后，萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ）總裁郁亮如是說。

難道房地產(chǎn)業(yè)的春天不遠(yuǎn)了？然而，反觀調(diào)控政策，住建部近期傳遞出的信號(hào)并無變化，調(diào)控短期內(nèi)放松的可能性并不大。業(yè)界普遍認(rèn)為，在“雙限”背景下，支撐此輪回暖的主要?jiǎng)恿θ栽凇皠傂琛保行袠I(yè)專家對(duì)《英才》記者描述到，部分持觀望態(tài)度的購房者發(fā)現(xiàn)“再不買就要漲價(jià)”，進(jìn)而紛紛入市。

盡管不少房地產(chǎn)公司琢磨如何向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等受調(diào)控影響較小的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，但其資金實(shí)力、運(yùn)營能力的提高難以一蹴而就，況且從開發(fā)投資數(shù)據(jù)來看，住宅投資始終占房地產(chǎn)總投資的七成左右，想完全繞開不現(xiàn)實(shí)。

于是“吃得下也得吃，吃不下想辦法吃”，上市公司需要土地儲(chǔ)備保證未來業(yè)績?cè)鲩L，面對(duì)種種誘惑和挑戰(zhàn)，饑餓的房地產(chǎn)公司在“土地盛宴”面前，磨刀霍霍。

銷售回暖

消化得快，自然餓得也快。

在銷售方面，盡管有人質(zhì)疑今年的“金九銀十”成色不足，但自2月開始，房地產(chǎn)銷售同比增速一直保持上升態(tài)勢，1-10月銷售金額46031億元，同比增長5.6%，增速較1-9月提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。

銷售“回暖”的同時(shí)，工地上也熱鬧了起來。國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資57629億元，同比增長15.4%，較1-9月持平。而住宅投資39704億元，增長10.8%，增速在今年首次出現(xiàn)反彈。

自今年下半年開始，房地產(chǎn)公司堅(jiān)持“以價(jià)換量”的策略逐漸奏效，去庫存速度加快，華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743. S H）董事長任志強(qiáng)曾多次表示，北京、上海等一線城市的可售庫存量已不足支撐6個(gè)月。

“房地產(chǎn)開發(fā)商從去年積累到今年的存貨量很大，今年實(shí)際上是消耗舊庫存的過程。”標(biāo)準(zhǔn)普爾亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事符蓓對(duì)《英才》記者說。

高企的庫存曾讓房地產(chǎn)公司在年初拿地時(shí)表現(xiàn)謹(jǐn)慎，比如萬科今年前3個(gè)月在土地市場上毫無斬獲。另據(jù)高通智庫提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，萬科、保利、恒大、龍湖、中海、綠城六家龍頭房地產(chǎn)公司在今年上半年新增土地儲(chǔ)備面積極為有限，新增土地儲(chǔ)備在土地儲(chǔ)備總面積中的占比，比例最高者為恒大集團(tuán)，不過12.28%，而最低者綠城僅為0.27%。

銷售好轉(zhuǎn)，“肚子里沒食兒”，曾怯于拿地的企業(yè)似乎憋了很久，時(shí)機(jī)一到便“左手回款，右手買地”。

然而真正能吃上肉的都是“大佬”，某些上市的中小房地產(chǎn)公司都在不同程度上出現(xiàn)了利潤下滑的狀況，進(jìn)而無法在拿地上與大企業(yè)競爭。截至10月，排名前十的房企銷售計(jì)劃已完成八成以上，銷售金額同比增長遠(yuǎn)高于全國5.6%的水平。這意味著，有諸多企業(yè)的銷售情況并不理想，在品牌、產(chǎn)品處于劣勢的情況下，小型房地產(chǎn)公司只能靠降價(jià)出貨。

在接受《英才》記者采訪時(shí)，中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌也證實(shí)了行業(yè)兩極分化的事實(shí)：“這一輪拿地?zé)幔笮蜕鲜蟹科笳紦?jù)一些優(yōu)勢，他們的銷售額在增加，而從全行業(yè)銷售來看，整體是下降的。”

土地成交量增大

龍湖地產(chǎn)（0960. H K）首席市場官秦力洪在11月初的地產(chǎn)金融年會(huì)上表示，除了堅(jiān)持好產(chǎn)品和好服務(wù)之外，拿地的節(jié)奏也十分重要。“從拿地到開盤龍湖依然堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)，拿地早一步，開盤早一步，就會(huì)在市場成交的高峰到來之前提前供應(yīng)，通過比較有力的營銷、合理的價(jià)格策略，提前鎖定市場。”

而在業(yè)內(nèi)人士眼中，房地產(chǎn)最終比拼的并不是建造能力，而是融資能力以及資金成本。眾多業(yè)內(nèi)人士對(duì)《英才》記者判斷稱，下半年市場資金狀況要比上半年寬松很多，這為“搶地”儲(chǔ)備了彈藥。

數(shù)據(jù)顯示，自今年4月起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速逐月走高，1-10月同比去年增長11.6%。

而在近期攻城略地者多為行業(yè)龍頭或央企背景，不難判斷，其在銀行信譽(yù)以及融資平臺(tái)方面比地方中小型開發(fā)商優(yōu)勢明顯，進(jìn)而在資金儲(chǔ)備上顯得胸有成竹。

“一塊地現(xiàn)在動(dòng)輒幾億甚至幾十億，拿地的門檻非常高。”陽光壹佰置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖告訴《英才》記者。在資金實(shí)力不足的情況，中小型開發(fā)商在提高“出貨”速度的同時(shí)，積極尋找拿地機(jī)會(huì)，為平衡風(fēng)險(xiǎn)與收益而“傍大款”的現(xiàn)象也并不鮮見。

同時(shí)，顧云昌指出，隨著明確提出中央把“穩(wěn)增長”放在首位，進(jìn)而帶動(dòng)貨幣政策的適當(dāng)寬松，這使得未來對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期向好。

此外，隨著第三輪量化寬松貨幣政策（QE3）的推出，海外資本市場也開始活躍起來，進(jìn)入10月，內(nèi)地房地產(chǎn)公司看到了海外融資的便利，躍躍欲試。融創(chuàng)中國、方興地產(chǎn)、禹州地產(chǎn)、龍湖等企業(yè)均已發(fā)行美元債券，融資總額逾15億美元。而進(jìn)入11月，繼SOHO中國宣布發(fā)行優(yōu)先票據(jù)后，有消息稱金地集團(tuán)亦正在積極準(zhǔn)備發(fā)債融資，而有房地產(chǎn)公司高層甚至表示，今年四季度內(nèi)地房地產(chǎn)公司甚至有在海外市場實(shí)現(xiàn)IPO的可能，“四季度去海外市場碰撞是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)”。

盡管銷售回暖、融資漸通，但在拿地時(shí)能夠做到有備無患的“大鱷”畢竟是少數(shù)，國內(nèi)眾多中小型房地產(chǎn)公司在拿地意愿和拿地能力上常常出現(xiàn)背離。“現(xiàn)在拿地還不是主流，很多企業(yè)心有余而力不足。”范小沖表示。

數(shù)據(jù)顯示，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積27659萬平方米，同比下降18.0%，降幅比1-9月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款5762億元，下降11.8%，降幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。

不過，由于當(dāng)前購地量減少，未來一段時(shí)間內(nèi)住宅供應(yīng)量或會(huì)下降，因而有專家指出，“供不應(yīng)求”情況的出現(xiàn)可能會(huì)推漲房價(jià)。

“按照經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，在價(jià)格上升、供不應(yīng)求的時(shí)候，抑制需求只是一方面，更應(yīng)該增加供給。”中國人民大學(xué)土地管理系教授張占錄對(duì)《英才》記者表示，“目前的情況是，由于抑制購房需求而導(dǎo)致土地供應(yīng)量減少，所以價(jià)格并不會(huì)繼續(xù)下降。”

事實(shí)上，從中央政府在調(diào)控政策中反復(fù)提到的“增加有效供給”，便可看出管理者已經(jīng)意識(shí)到并不能夠單純抑制需求，而地方政府出于增加財(cái)政收入的考慮仍會(huì)積極推地。

“中央政府希望保持房地產(chǎn)市場的供求平衡。”顧云昌總結(jié)道，“年末的土地成交量會(huì)環(huán)比增大。”