萬達激進轉型

在中國商業地產領域向來以速度著稱的萬達集團，這一次選擇了減速。

有數據顯示：今年上半年，萬達商業地產公司新開工面積為531.2平方米，同比減少了35%。萬達上半年收入562.1億元，與去年同期618.2億元相比下降9%，這是萬達收入歷史上第一次同比減少。 其中，商業地產收入494.6億元，同比減少14%。

不過，萬達集團總裁助理劉明勝曾經公開表示，“這是萬達根據形勢采取的先抑后揚戰略，在計劃和預期之內。另外，萬達正積極尋求向文化、旅游產業轉型。全年看，萬達業績將穩步增長，預計收入1400億元。

并購AMC、進軍俄羅斯旅游業、籌備成立文化旅游城……上半年，萬達主動放緩商業地產擴張步伐，在文化、旅游領域則動作頻頻。萬達緣何加速轉型？在傳統房企紛紛轉戰商業地產之際，萬達的反其道而為究竟是有意還是被迫？

商業地產減速

按照萬達公布的數據，上半年，商業地產公司收入494.6億元，完成全年目標的50.1%，完成半年目標的127.6%，同比減少14%。商業地產公司上半年現金回款315億元，同比減少31%。上半年新開工531.2萬平方米，同比減少35%。

劉明勝認為，業績下滑，主要是上半年僅開業了1個萬達廣場，而去年同期2個萬達廣場開業。作為一個千億級企業，不可能每年都保持40%以上的增長速度，萬達的增速只是逐步趨穩，不必大驚小怪。

萬達集團董事長王健林談到，萬達院線2011年的凈利潤是17%，已經超過了主業，只是規模還不夠大。而旗下的院線公司正在申報上市。明年，萬達要將銀幕增至1100塊，收入達到35億元左右，規模擠進行業前5。

盡管萬達上半年收入同比減少在預期之內，但在外界看來，也與其“快進快出”的商業模式遭遇瓶頸有關，萬達有意放緩商業地產的擴張步伐。

正略鈞策管理咨詢顧問趙麗燕認為，萬達新開工面積減少與拿地節奏有關。在宏觀調控大背景下，萬達依照在城市副中心低價拿地的策略，已越來越難找到符合要求的土地。由于可供銷售房產的存量沒有大幅增加，導致上半年萬達商業地產銷售額同比減少。

較低的租金回報率也是阻礙其發展的一大障礙。王健林曾經公開表示：“萬達商業地產租金并不比業內平均水平低?！笔聦嵣?，盡管萬達的租金處于行業平均水平之上，但與新鴻基、凱德等成熟公司相比，雖然其累計經營面積較大，但其租金收入和占總收入比例卻遠低于這些公司。

在業內人士眼里，萬達擴張速度快，但其運營、管理并不突出，其在商業地產的位置與沃爾瑪在零售業的位置比較相似，知名度高，規模最大，但利潤并非最好。

一直以來，萬達商業地產主要是住宅依賴型和銷售依賴型，當宏觀調控來臨，萬達不可避免地受到影響；而從另一方面來說，經過幾年的高速發展，萬達已經具有了相當的規模優勢，下一步發展勢必將由規模發展轉向質量發展。

在萬達近年所投商業地產租金回收還沒有暢通之前，萬達的資金主要來源于銀行貸款，其海外收購投資還曾通過“內保外貸”獲得美元貸款。它所進行的一系列海外并購和投資中，不僅獲得政府的支持和鼓勵，還能獲得低成本貸款，而在萬達收購美國第二大院線公司AMC后，AMC公司的26億美元負債，其中一部分將逐步轉為萬達的集團負債，而這將進一步推高萬達的負債率。

數據顯示，截至2011年底，萬達總資產約2030億元，其中凈資產205億元，資產負債率已高達89.9%。

有業內人士表示，從目前來看，萬達靠銷售回款和銀行貸款兩個主要融資渠道已經被用到極致了，萬達需要引入股權融資，不能光靠貸款。而其幾百萬平米的持有型物業價值，只有通過上市才能釋放。

王健林沒想到的是，萬達的上市之路一波三折，與此同時，國內商業地產整體形勢的不景氣也讓萬達氣短。

在上半年工作會上，王健林坦言，“中國的經濟困局已反映到消費環節。一是消費人次下滑。以前每年每個廣場的人流同比增長兩位數，但今年跌至個位數，增長緩慢；二是客單價下降。無論超市、百貨，還是服裝、餐飲，客單價同比都在降；三是商家減少開店。過去超市、快時尚品牌開店是來者不拒，給多少店開多少店，但今年商家的開店計劃大幅度減少?！?/p>

幾年下來，萬達通過模式創新在商業地產領域坐上了頭把交椅。如今萬達的商業地產已經進入了城市綜合體的第三代模式，即集商業、酒店、寫字樓、公寓為一體的發展。在第三代萬達廣場中，將以往商業地產吸納的主要業態（零售業態）經營面積削減到50%以下，而更多地通過文化、休閑、體育等業態來拉動消費。

萬達的觸角也延伸至文化領域的各個方面：萬達投資的“大歌星”連鎖娛樂企業已在全國開業30家店，計劃到2012年開業65家店。還與國際投資集團美國弗蘭克以70：30的比例合資成立了演藝公司，有意打造全球性的文化品牌。新公司即將在武漢、大連、西雙版納三地推出綜藝節目，一臺節目的年收入可達5億元左右。在傳統媒體領域，萬達集團投資了《華夏時報》和《投資家》雜志。

以商業地產起家的萬達集團，欲在文化娛樂產業大展拳腳，一切亦從“地”開始。

文化產業圖謀

萬達院線將有望先于籌備多時未果的商業地產板塊上市，使得萬達坎坷的資本市場道路峰回路轉。

王健林曾經說過：“文化產業是沒有天花板的，尤其是中國經濟面臨下一輪結構調整，商業、旅游、文化等第三產業都會得到很多發展機會。”

雖然目前中國的文化產業占經濟總量只有幾個點，但是在發達國家，文化產業占GDP的比重是30%，這說明中國文化產業未來的前景是非常美好的。在一些投資人士看來，以萬達為首的地產企業們“春江水暖鴨先知”的舉動，正是目前房地產業碰到了政策的玻璃天花板，不得不轉身謀求出路的大時代注腳。

萬達的文化產業轉型不可謂不激進。

今年5月，萬達集團以26億美元收購了AMC公司，成為民營企業海外并購最大一筆交易。

2008年金融危機后美國電影市場下滑，AMC公司在管理層和投資機構的不斷沖突中業績滑向危險的邊緣。王健林發現造成AMC虧損主要是股權問題，當初黑石、摩根斯坦利等5大華爾街投行買入AMC壓根就是想盡快脫手，可惜還沒來得及上市就遭遇了金融危機，而股東們募集的基金面臨到期必須盡快從AMC退出，這讓王健林心里有了底牌。

經過2年漫長談判，最終AMC100%股權被萬達從15億美元砍到了7億美元，并承擔將在2019年～2023年到期的19億美元債務。

“他如果有三四億的凈利潤，拿到中國資本市場上來至少市值過百億，相對于我投的40多億，已經翻了一番”。王健林稱，單從商業角度，投入幾十億美元對AMC進行收購和改造，回報比較低，他所瞄準的是資本市場。在收購案談判啟動之前，萬達院線2009年已經準備啟動上市。

很多業內人士都認為，萬達集團此次是在進行一次戰略性的投資，也是在為上市做準備。并購成功，必將為萬達院線國內IPO加碼。并購后萬達已經成為全球規模最大的電影院線運營商，并且為上市造足了聲勢。同時，萬達的此次海外并購如果日后證明能夠成功，那么無疑對國內其他院線向海外擴張提供了先例和可借鑒的經驗。

在藝恩咨詢分析師蘭曦看來，此番運作正符合萬達集團戰略規劃：成為全球規模最大的電影院線運營商。“據透露，此次并購之后，集團將來還會在歐美等地大型院線進行并購，目標是在2020年，占據全球電影市場20%的市場份額。”

“萬達擁有全資產鏈接的影院資源，可以為其自己制發的影片提供充足的價值釋放空間，再者從好萊塢大型文化企業的發展來看，擁有影視全產業鏈也是通往世界級公司的必由之路，而現在看來萬達已經具備了全產業鏈的雛形。”

萬達的轉型之路上，投資達25億的武漢楚河漢街項目是個轉折點，“是萬達在文化產業上，除了電影院以外真正找到感覺的?！弊畛蹴椖渴俏錆h市一個環保工程配套，定位于中央商務區，幾經波折，最終定位于文化，萬達決定做世界一流水平的舞臺演藝節目——漢秀。

確定做秀之后，2010年，王健林親自帶隊到美國考察，在迪斯尼樂園，他對一種高科技電影娛樂項目產生了濃厚的興趣，回國后做一個電影樂園的想法也很快確定。這兩個娛樂項目的投入大得驚人——漢秀總投入25億，電影樂園投入35億元——其中買斷美國的一個動漫軟件版權就花了2.4億美元，漢秀內的演出設備也非常昂貴。

在此之前，中國做文化產業的人，很少有大規模投資，更別說萬達這樣的巨資了，有業內人士認為，萬達的激進進入，會使產業提前5-10年成熟。而萬達通過這個項目，積累了產業知識和經驗，還獲得了一系列的知識產權。

深陷其中，萬達對文化越來越甘之如飴。據估算，兩年后才是萬達文化產業項目見分曉的時刻。2013年幾個高端的萬達廣場開業，而2014年，楚河漢街開業， “屆時萬達就完全站在世界一線高度上了”

2011年，楚河漢街項目第一期開業典禮，萬達曾經給自己描繪過一幅藍圖：現在別人看我們叫“望其項背”，在你后面追，但還能看清楚你；爭取再有三五年，叫‘望塵莫及，別人肯定追不上。

而據初步估計，漢秀一年收入為5億，電影樂園收入少則6、7億，多則10億。除了經濟上的收益，這種高端文化項目對城市形象和功能的提升，令萬達的文化旅游城所受的追捧甚至超過萬達廣場。王健林曾經說過，楚河漢街項目后，一些城市拼命來找他們，并開出非常優惠的條件，有的幾乎白送地給他們，只要萬達落戶當地，在他看來，這就是創意的價值。

今年9月，萬達借創意的東風，在北京成立文化產業集團，北京市政府在融資、土地和進京指標上給予萬達非常優厚的政策。

“這公司一注冊，年產值就是200多億。如果我沒有200億的規模，是個20億的企業，（政府）會理你嗎？”王健林認為，順著國家經濟大勢怎么做怎么有。去年底，中央政府把文化產業確立為國民經濟支柱產業，而早在2004年，王健林就有了進入文化產業的想法。

他認為萬達未來核心競爭力就是文化和旅游。而萬達文化產業的目標是：2015年達到400億，2020年800億進入世界前10名。他認為，做文化比做地產更有成就感，“一個好的文化項目能影響幾十年，甚至幾百年。哪種項目有這種成就感？”

“希望萬達在未來5至8年徹底轉型，萬達未來的核心競爭力是文化和旅游，到2020年萬達地產類收入要下降到45%以下。”

看來，王健林是鐵了心要轉型。