試析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的問題與對(duì)策

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營具有一定的特殊性。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問題，并提出了規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算收入成本

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營具有計(jì)劃性、商品性、復(fù)雜性的特點(diǎn)，開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大，風(fēng)險(xiǎn)大。目前，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在一些問題，尚需進(jìn)一步完善。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題

（一）會(huì)計(jì)科目設(shè)置不科學(xué)

按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置會(huì)計(jì)科目，應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)記賬辦法規(guī)定，即所有賬簿均應(yīng)在年終結(jié)賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規(guī)定并不適合房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)周期長，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前均為在建工程，時(shí)間上要跨幾個(gè)會(huì)計(jì)年度，所以成本的結(jié)轉(zhuǎn)期以開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期為準(zhǔn)，而按通常會(huì)計(jì)記賬方法往往是要求在年終結(jié)舊賬建新賬。這樣就導(dǎo)致了一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目就要分別記在幾本賬上，這不利于投資分析，同時(shí)也增加了會(huì)計(jì)的工作量。

（二）收入確認(rèn)復(fù)雜

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，如何確認(rèn)商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移，要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。

（三）商品成本與售價(jià)不配比

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。而且，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層、朝向或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比，得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。

（四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)披露不夠充分

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于財(cái)務(wù)狀況惡化，而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資以及其報(bào)酬無法全部收回的可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性就要求更充分地揭示風(fēng)險(xiǎn)。目前我國會(huì)計(jì)制度中并沒有針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策

（一）改進(jìn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置會(huì)計(jì)科目時(shí)，應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身開發(fā)項(xiàng)目的多少、公司的規(guī)模大小及內(nèi)部管理需要來進(jìn)行成本的核算，體現(xiàn)直觀、明細(xì)等特征。應(yīng)當(dāng)設(shè)置成開發(fā)成本項(xiàng)目，房屋開發(fā)成本（土地、安裝）。其中房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)兩類，對(duì)于開發(fā)成本的二級(jí)科目設(shè)置為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本，土地開發(fā)成本又包括商品性土地開發(fā)成本，主要是作為土地一級(jí)開發(fā)。開發(fā)成本以單項(xiàng)工程作為成本核算對(duì)象，并進(jìn)行輔助核算，主要通過財(cái)務(wù)軟件啟用項(xiàng)目管理輔助核算模塊來完成。最后一級(jí)是開發(fā)成本的成本項(xiàng)目，即土地征用及拆遷費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等六個(gè)成本項(xiàng)目。在實(shí)務(wù)會(huì)計(jì)核算中，可以按核算對(duì)象設(shè)立成本卡片，并且可以連續(xù)記載項(xiàng)目從立項(xiàng)至驗(yàn)收的全部成本費(fèi)用，作為開發(fā)成本明細(xì)臺(tái)賬，到年末的時(shí)候只需要把本年度已竣工結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目建案歸檔。

（二）規(guī)定收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件，是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)準(zhǔn):如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。實(shí)務(wù)操作中，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)。簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，只是法律意義上的一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，也不能確認(rèn)收入。購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，由于房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。

（三）規(guī)范銷售收入與成本配比

當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問題。實(shí)際操作中，可采用兩種方法。一是實(shí)際售價(jià)成本率法，即在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。二是計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)?？梢园磫卧O(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。

（四）擴(kuò)大信息披露內(nèi)容

一是在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中披露土地儲(chǔ)備量、取得成本及其構(gòu)成等信息。二是增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。建議以企業(yè)每一開發(fā)項(xiàng)目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。三是重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露。一方面應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項(xiàng)目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計(jì)入工程成本，以提高應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力。另一方面，應(yīng)在其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分揭示其各種風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度。

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作者簡介：郭耿霞(1969-)，女，江蘇贛榆人，大專學(xué)歷，會(huì)計(jì)師,研究方向：財(cái)務(wù)管理。