房產稅改革方向

賈康

房產稅正成為各方關注的熱點。我認為，房產稅的目的并非僅僅為了打壓房價，它實質上是以房產保有環節征稅形成規范的經濟調節杠桿，來形成多種正面效應，包括對地方政府職能轉變的合理激勵，以及改變地方政府對土地財政的過度依賴。這一改革也是優化我國稅制結構和收入再分配的組成部分。

上海、重慶已啟動試點房產稅改革，所涉稅種是房地產稅或不動產稅。現階段多種因素制約之下，這一改革引入了兩個實質性的新機制：一是把房產稅覆蓋面擴大到一部分消費住房；二是要做一定形式的稅基規范，確立房產評估值概念。雖兩市試點方案細則不盡相同，但都顯示了向較標準的房地產稅/不動產稅靠攏的趨向。

征收房產稅有其必要性。

首先，中國的直接稅比重偏低，間接稅比重很高、在全部稅收中占比近70%，這形成中國中低端消費大眾“稅負痛苦”的重要原因。

其次，中國地方稅體系不成型，使地方財政出現基層困難、隱性負債、土地財政等問題。地方政府沒有成型的地方稅體系，沒有大宗穩定的主體稅源，導致其必然看重土地批租，“招拍掛”中力求把價位沖得很高。

再次，收入分配、財產配置中差距拉大，影響社會和諧安定。

開征房地產稅的可行性包括下幾點：

1．現在的土地出讓金，其性質是土地使用權的價格；而房地產稅，其性質是使用權持有人所必須繳納的法定稅負。“租”與“稅”兩者是合理匹配、并行不悖的關系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復征收”問題。2．以往土地出讓金的生成價位較高，而一旦推出房地產稅，其生成價位會相對較低，這種差異也并不是開征房地產稅的硬障礙。完全可以設計“老房地產”與“新房地產”有所不同的稅務區別對待辦法。

3．我國土地國有性質與國外土地私有制迥異，有人認為這形成了法理沖突，其實這兩者并無硬沖突，不存在法理障礙。從英國和香港的經驗看，房產稅可以對私有、公有一視同仁。同時，國有企業“利改稅”的經驗也可援引。

4．開征房地產稅需要有產權登記與保護、稅基評估、信息管理與溝通、稅收征管等方面的配套支持。已在十個地方推行數年的物業稅“模擬評稅”工作，相關的信息系統、人員培訓、評估軟件和收繳管理等，都提供了豐富經驗。

5．房產稅在市場經濟國家有豐富經驗，中國完全可以結合本國國情，借鑒吸收形成“后發優勢”。

輿論上有一些說法，指摘上海、重慶兩市的試點成效不足，“動靜不大”：一是稅收收入很少；二是兩個城市房價并沒有急速下跌。

我認為對房產稅試點效果的評判不能過于表面化。因為在上海、重慶這樣的發達地區搞房產稅，最重要的任務不是籌集收入，而是調節市場，影響人們的住房消費，并為財稅體制改革提供配套。房產稅是年復一年征收的，未來房產稅的財源支柱屬性將會逐漸顯現。

開征房產稅，房價并不會應聲而落，目前我國城鎮化水平在40%左右，到70%—80%才能相對穩定。單靠一個稅制不可能改變中國城鎮化進程中不動產價格上揚的基本趨勢。但是房產稅的實施，會使上揚曲線的斜率降低。試點后，兩地的高端不動產，都明顯出現了成交量下降、價格趨穩，這就是很明顯的正面效應，是改革已體現的作用。

（作者系財政部財政科學研究所所長，本文只代表個人觀點）