產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟逆市瘋漲

樊融杰

貴陽，百億產(chǎn)業(yè)園；寧波，40億的光伏產(chǎn)業(yè)園開工建設；中航重工斥資10億建設科技產(chǎn)業(yè)園……僅僅9月新的產(chǎn)業(yè)園項目就不斷地開工上馬。在經(jīng)濟下滑預期越來越明確時，產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟卻顯示出了逆市瘋漲的姿態(tài)。

前有光伏產(chǎn)業(yè)的內(nèi)憂外困，后有盈利模式尚不成熟的云計算，但這不妨礙地方政府興致盎然的建設以光伏和云計算等為代表的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而每一個產(chǎn)業(yè)園投入的資金從幾十億到幾百億不等，龐大的產(chǎn)業(yè)園建設正在全中國的各個地方展開，并且還在加快腳步。

從上百個國家級產(chǎn)業(yè)園到上千個地方區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園，各級地方政府建設也對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設投入巨大的熱情。產(chǎn)業(yè)園數(shù)量的爆發(fā)究竟是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的必然結果，還是新一輪的圈地盛宴？資本驅動的背后是行政的力量，還是市場的選擇？誰將成為這場運動的贏家？

地方政府的偏好

據(jù)相關機構統(tǒng)計，北京、上海、廣州等10個城市，近五年時間投建了300多個文化園。全國范圍內(nèi)的汽車產(chǎn)業(yè)園數(shù)量也已經(jīng)超過40個。各類產(chǎn)業(yè)園數(shù)量急劇增長。

作為區(qū)域經(jīng)濟的助推器，產(chǎn)業(yè)園可以使許多企業(yè)有效整合優(yōu)勢資源，降低成本，提高效益。而對于各個地方政府來說，產(chǎn)業(yè)園的意義就更加現(xiàn)實。綠野資本大中華區(qū)董事長兼首席執(zhí)行官鄭曉軍告訴《英才》記者：“產(chǎn)業(yè)園可以實現(xiàn)招商引資，而其是政府政績來源”。

隨著政策的不斷調(diào)整，地方政府也傾向于建設符合最新產(chǎn)業(yè)政策的園區(qū)。

在過去的兩個月，黑河的云計算數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)開始動工，齊齊哈爾龍華新能源汽車產(chǎn)業(yè)園投入生產(chǎn)，貴州省環(huán)保產(chǎn)業(yè)園項目也啟動建設。云計算、新能源、環(huán)保產(chǎn)業(yè)……這些新鮮名字也讓這些產(chǎn)業(yè)園成為了政府的首推工程。

“許多地方都在建設功能類似的產(chǎn)業(yè)園，實際上是地方政府對優(yōu)質企業(yè)資源的爭奪。”某行業(yè)分析師告訴《英才》記者。短短幾年之內(nèi)，各地建了數(shù)個功能類似的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。北京、廣東、江蘇都有了自己的航空產(chǎn)業(yè)園，遼寧、天津、福建也建起了醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園。

資本的流轉

在傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目不斷經(jīng)受調(diào)控的影響，產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展也吸引了來自住宅房地產(chǎn)開發(fā)商的目光。

從2005年第一次房地產(chǎn)調(diào)控開始，則有約30%的傳統(tǒng)房地產(chǎn)商轉向產(chǎn)業(yè)園建設開發(fā)。而在金融危機之后，大約有12%的房地產(chǎn)開發(fā)商轉投產(chǎn)業(yè)園建設項目。例如，遠洋地產(chǎn)在大連高調(diào)挺進產(chǎn)業(yè)園開發(fā)，富力地產(chǎn)等地產(chǎn)商也都紛紛試水產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)。有觀察認為，傳統(tǒng)房地產(chǎn)領域的大量資本正在向產(chǎn)業(yè)園涌動。

“產(chǎn)業(yè)園的功能性非常強，綜合性也比較全，對于投資，要求的專業(yè)能力比較高。”北京首東國際投資有限公司總經(jīng)理鄭智勇對《英才》記者表示。

由于產(chǎn)業(yè)園在運營過程中將涉及物流配送、技術研發(fā)、員工培訓、產(chǎn)品檢驗等公共服務，以及學校、醫(yī)院、超市等生活配套設施建設，因此對投資方的綜合能力要求很高。投資方需要綜合配套相關的服務，整合配置資源并且能夠與政策有效的銜接。

一位專業(yè)人士告訴《英才》記者，在投資產(chǎn)業(yè)園的時候都會有配套的政策出來。“比如在1000畝的產(chǎn)業(yè)園土地，要有三分之一甚至更多來做配套設施的建設。可能有600畝將作為工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。剩余400畝就可以作為配套，用來建設住宅，超市，醫(yī)院等”。

除此之外，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部還要保證一些水、電、氣以及金融購物，交通物流，飲食起居等服務的提供。因此，各地的產(chǎn)業(yè)園建設都遵循了政府搭臺，企業(yè)唱戲的形式。

2008年之后，產(chǎn)業(yè)園的建設步入市場化的階段。政府更加愿意選擇一些有實力的投資和招商公司來進行產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設。通常政府會與投資公司一塊進行產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位與設計，由企業(yè)進行投資建設，而由政府來出臺相關的配套政策以及商業(yè)配套資源。許多事情都是堅持了投資方為主導，政府負責配合。

招商是關鍵

為了招商引資，各地的產(chǎn)業(yè)園給與入駐企業(yè)的優(yōu)惠越來越大。各地之間的產(chǎn)業(yè)園同質化競爭現(xiàn)象日益明顯。本來被各級政府寄予了發(fā)展新型經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)園，也成為了一場新的圈地盛宴。

由于工業(yè)土地價格較低，不少開發(fā)商采用以工業(yè)項目立項，然后進行土地用途變更，或者二次轉讓獲取高額土地升值收益。另外，由于缺乏明確的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，完整的產(chǎn)業(yè)鏈體系，使得盲目上的項目，變相成搞房地產(chǎn)。

去年有媒體報道，富士康利用工業(yè)園區(qū)之名，圈地做房地產(chǎn)生意。今年，長春電影制片廠又被曝在海南大興土木。多地文化產(chǎn)業(yè)園的圈地行為，一度引起了監(jiān)管部門的警覺。

“發(fā)展產(chǎn)業(yè)園要因地制宜，像云計算這樣的產(chǎn)業(yè)園就要建在金融、科技發(fā)達的城市周邊，而文化產(chǎn)業(yè)園適合建在有一定歷史底蘊的地區(qū)。每一個產(chǎn)業(yè)園需要與當?shù)亟?jīng)濟，文化，環(huán)境，資源相配套。”一位投資人士告訴《英才》記者。

據(jù)了解，一年到一年半的時間，一個中型的產(chǎn)業(yè)園基本就可以建好。但是由于產(chǎn)業(yè)園前期需要投入大量的資金，招商引資的成敗是其最大的風險。有業(yè)內(nèi)人士告訴《英才》記者，“后期的招商引資就像產(chǎn)品的銷售，如果銷售不出去就賠了。但是如果銷售有保障，每年基本都可以保持20%的回報率”。在國內(nèi)一些大的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商甚至有著幾百人的招商引資團隊。