房地產“危”中尋“機”

王森

對于有居住需求的一般購房者來說，不存在絕對“抄底樓市”的感覺和時點，2012年年中或是最佳購房時機。

2011年，中國房地產業遭遇最嚴厲調控，“國八條”、房產稅試點改革、“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級結束了地產業的十年“黃金期”，幾乎令行業再陷僵局。

2011年1至11月，全國房地產行業運行情況總體不如2010年同期，房地產投資、新開工增速等指標均出現明顯放緩。從成交量上來看，全國30個重點城市商品住宅成交量較2010年同期下降16.4%。而最受關注的房價在第四季度出現連續緩慢的下滑，11月份100個城市住宅平均價格環比下跌0.28%。

對此，有人說樓市的拐點來臨了，有人說地產業的末日出現了，而在筆者看來，說拐點和末日都還早，此輪調控帶來的是房地產業健康發展的契機。預計2012年房價仍將持續回落，銷售量全年或呈現“前低后高”的震蕩走勢；房企將面臨整合，一些中小房企面臨破產或被收購的選擇，地產股跌幅或大于大市。

一線城市加速回落

樓價的走勢一直是各界人士預測的焦點，中央經濟工作會議定調2012年經濟工作時明確表示“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個大中城市相繼宣布樓市調控政策將延續，面對可能持續從緊的調控政策，房價走勢何去何從?

從各地的房產促銷廣告上，我們似乎可以感覺到這個市場的微妙變化，從降價補差價、溢價回購樓盤、零首付、送分期、買房送車到白送房，花樣頻出的促銷手段讓人看到這個曾經火熱的市場現在已經降價到了冰點。

但是對于購房者來講，目前的房價還是太高了，與如此高的房價相比，所有的促銷手段都不足以讓他們掏腰包。現在主流的觀點認為，若房價調控不放松，一線城市的房地產價格可能加速回落。

官方數字顯示，2011年北京市新建普通住房成交均價比去年下降6.3%，新建商品住房價格同比漲幅累計回落6.9個百分點。而業內普遍預計2012年房地產調控政策仍將維持從緊取向，在郊區房價的帶動下，未來6-12個月內北京等一線城市的房價還會有10%-20%的降幅。

機會在年中

由于房地產投資占我國固定資產投資的1/5左右，房價下跌將影響投資和經濟增長，給地產相關的上下游企業帶來負面影響。此外，目前有些城市的土地收入占到其財政收入的近五成，房價下跌后土地市場交易活躍度下降，政府通過土地交易所獲得的收入大幅減少，地方財政可能陷入困境。

國家很可能為了保增長，降低經濟硬著陸的風險，在下半年松動部分調控政策。預計2012年在信貸、稅收方面或有所松動，尤其針對首次置業的購房者。由于需求會有所增加，成交量相比去年會有所上漲，成交均價將保持穩定，不同區域會現不同程度漲跌。

對于有居住需求的一般購房者來說，不存在絕對“抄底樓市”的感覺和時機點，2012年年中或是最佳購房時機。根據業內近期預判，3-5月份樓市或將有“松動”，這種“松動”表現在購房者身上，市場預期屆時經過深度觀望的人中將會有部分“出手”購房。那么如果在年中出手購房，一方面，市場上房屋的存量較大，有足夠的挑選余地；另一方面，由于國內樓市還沒有徹底回暖，存在較大的討價還價的空間。

避讓地產股

去年140多只地產股中，有一半的個股跌幅超過30%。排名前十位的多為全國或地區性地產龍頭，其中招商地產市值上漲12.85%，保利地產上漲2.36%，華僑城A上漲4.87%。金融街、萬科A等個股雖然跟隨大市下跌，但調整幅度遠小于同期大盤和房地產板塊整體跌幅。一些重組概念股表現強勁，金科股份以高303 .50%的漲幅位居首位。

分析人士認為，2011年地產股與大市是持平的，所以地產來的冬天還沒有到來，真正的冬天在2012年。政策繼續從緊，銷售不暢再加之融資受阻，大量資金將從地產股中流出，地產股的跌幅將大于整體市場。

從過去十余年中國地產業的發展看，政府干預和調控是市場化進程中不可或缺的要素，目前中國地產業正在陣痛中轉軌，這是一個市場的建立健全需要的過程，也是房地產行業必須面對和經歷的成長路徑，相信經過這次洗禮，中國地產業能朝著更健康的方向發展。