卓達:“多元價值型”的產業地產模式

吳仁

房地產行業是城市化發展最直接的經濟行業，從地方政府的房地產GDP到國家相繼出臺的房地產調控，核心都是因為房地產已經從最初的單元價值影響到整個社會產業體系的多元價值。房地產市場的此消彼長以及房地產企業與政府的博弈，讓曾經悄無聲息僅存于研究論證的產業地產逐漸進入公眾視野，一批以產業地產模式進行多元價值經營的企業，也開始在近乎苛刻的新房地產市場中嶄露頭角，持續不斷地進行自我發展。卓達集團以“多元價值型”產業地產模式，走出了一條產業開發民生地產的可持續發展之路，對行業提供了普遍的借鑒意義。

產業推進：戰略布局 產業造城

產業地產，是一種將產業運營和地產開發相結合的房地產開發模式。產業地產追求的是資源價值最大化，而不是企業價值最大化。產業地產的出發點是將地產資源與其它資源整合,把土地開發升華為區域經濟增長極的培育。地產開發商不能僅僅圍繞地產利潤進行開發建設，而要兼顧區域產業特點，在規劃設計上努力為區域產業的發展創造較好的生產、營運、辦公環境條件，以實現經濟、社會等資源價值的最大化。

例證：

(1）卓達服裝產業園：園區產業經濟的帶動。2000年，卓達整合河北服裝紡織產業鏈，建設卓達服裝產業園取得巨大成功，入園生產企業當年出口創匯5000萬元，解決了周邊農村兩萬人的就業問題，成為全國國土系統土地集約利用的推廣典型。

(2）卓達太陽城，解決“三農”問題的創新案例。卓達太陽城，通過造城市的方式打造一個移民之都，通過大力發展綠色環保農業、養老社區產業，以住宅消費帶動產業發展，形成了一個30萬至50萬人口興業安居的城市，成為卓達全面實施“卓達產業模式”的代表之作。

(3）卓達天津養老社區：養老產業經濟的先導。面對老齡化社會到來，卓達抓住市場的空白與市場需求，將養老產業與房地產進行對接，形成新的產業地產模式。卓達天津養老社區，與民政部、中國老齡委等部門合作，建設集養老、文化、生態休閑、健康、教育等于一體的輻射京津地區的大型衛星城。

（4）卓達創新發展模式，挺身海洋經濟開發。在山東藍色半島經濟區上升為國家戰略的大好形勢下，30萬噸級卓達（張家埠）新港、新型綠色環保產業基地藍硅谷、卓達香水海濱海新城三大板塊聯動，形成港口拉動產業——產業帶動新城——新城實現幸福生活的三位一體發展。通過山東卓達項目群的開發，卓達集團創新企業發展模式，即以大型港口為龍頭，重大產業板塊聯動，重構產業鏈條，加大協同效應，發展產業集群，以港口帶動產業發展，以產業促進新城市建設。

產業創新:“藍島”夢想 綠色革命

卓達集團已在藍色半島卓達海港臨港產業區開工建設亞洲最大的新型建材產業化生產基地。該基地總占地2800畝，目前，總投資39億元的一期主體即將完工，二期建設已經開始。該項目投產后，可年產600萬平方米低碳環保產業化建筑，屆時，配合30萬噸級國家一類對外開放港口——卓達張家埠新港，其產品將遠銷海內外。

卓達山東藍島科技產業園項目擁有當今國內最先進的智能生產線，新型材料產品擁有22項國家專利技術，榮獲2011節能中國十大新科技應用獎。其新材產品有著低碳、環保、節水、節地、節能、無毒、無味、無輻射、恒久釋放負氧離子等特點。作為國家發改委資源綜合利用重點示范項目，藍島新材基地已通過ISO9001國際質量體系和國家綠色環保產品認證。截至目前，卓達集團已經與中東、俄羅斯、非洲主要國家、歐美、東南亞和拉丁美洲部分國家的政府及大開發商建立了長期供貨和合作關系，短短數月，訂單已達到100億元。

產業發展：內外兼重 穩行高處

2008年，卓達集團率先在山東威海地區進行地產布局，與文登市簽署了南海新區三大項目的開發與經營。2011年1月，當山東省政府通報國務院已正式批復《山東半島藍色經濟區發展規劃》，山東半島藍色經濟區正式上升為國家戰略，卓達集團的威海新區已經完成規劃，香水海一期工程已交付使用。

卓達香水海規劃成為一座集世界各地文化性、藝術性、休閑性、度假性為一體的濱海休閑新城，位于威海文登南海新區中心，總占地面積32000畝，預計總投資600億元，實現教育、醫療、商業、文化、娛樂等城市功能配套優于現有城市標準。30萬噸級文登南海卓達（張家埠）新港，總規劃40平方公里，總投資800億元，計劃5年時間建成國家一類對外開放港口，計劃8年時間將臨港產業區建成涵蓋大型臨港物流基地、冶金基地、中國先進技術裝備園區、港城商業及生活配套設施等，可新增就業崗位12萬。

卓達濱海新區項目，無疑將產業地產營銷更進一步，依托港口這樣的壟斷型資源經營，將能夠打造更卓越、更長遠的產業運營模式。

產業特征：民生地產 多元價值經營

通過卓達在產業地產項目中幾個案例綜合來分析，卓達地產模式，更像一個價值藤，圍繞區域經濟騰飛，逐漸深度植入不同產業，房地產是主要支藤，在協同發展中，逐漸與其他產業彼此給養，共同造血同生，最終使得價值藤成長茁壯。卓達集團，不僅僅是一個房地產開發商，更將自己身份轉型定位成區域城市服務商，無論開發的養老地產、養生地產、旅游地產、教育地產、工業地產等都是產業地產、民生地產。總結卓達多元價值經營的產業地產模式，有如下特點：

資源價值最大化：與傳統地產模式相比，卓達產業地產追求資源價值最大化。卓達產業地產模式的出發點是將地產資源與其它資源整合，把土地開發升華為區域經濟增長極的培育。對于土地與房產的開發更是持續性的二次、三次的深度開發和利用，因此具有更廣闊的升值潛力與投資價值。

客戶需求最大化：卓達產業地產物業更注重非凡客戶群的需求，提供菜單式定制化服務;卓達金牌物業服務和社區養老服務模式獨具特色。

經濟效益和社會效益最大化：卓達在營造適宜人居住環境的同時，注重人們的就業與個人事業的發展,并以優先解決就業難題為突破口，推動城市化進程。

帶動城市或區域增值：卓達產業地產模式能夠促進區域價值呈幾何式增值，從而帶動城市或區域增值。各個子項目完成，會形成整體強大的社會效益和經濟效益，從而具有超越地理空間的聚集與輻射功能。因此，卓達產業地產項目能夠成為城市或區域形象突出的代表之一，是具有沖擊力的整體城市地標。

產業思考：去偽存真 德達天下

隨著房地產調控越來越嚴格，從中央到地方政府都已經逐漸對傳統房地產的進入亮起紅燈，產業地產是十二五規劃期間的發展重點，也是重整區域經濟結構的重要內容，適應宏觀調整，加強企業轉型，抓住市場機遇，是所有房地產企業的重點關注。

產業地產是一個市場機遇，但若沒有“德達天下”的企業家精神，多元價值共享的社會理念，產業地產或許只是變相的土地買賣。關注民生，關注區域多元價值經營，是卓達產業地產模式最核心的經營哲學，這種簡單的哲學觀恰恰使得卓達地產沒有遭遇金融危機與地產政策緊縮危機，反而在機遇中快速發展。

在產業地產領域，卓達的多元價值經營模式不會是唯一的商業模式，但在中國體制下的市場經濟中，多一些卓達這樣的企業，多一些楊卓舒這樣的企業家，讓更多基層公民能夠享受經濟發展帶來的利益，從單元價值到多元價值，才正是這個社會之所以發展與進步最終的目標。