公積金改革地方再破題

多地住房公積金改革朝著全國“互通互貸”的目標又近了一步。

今年10月以來，武漢、鎮江等多個城市陸續調整了住房公積金政策。盡管這些城市中的多數仍未允許職工申請公積金異地互貸，即職工可以在住房公積金繳納所在地以外的城市購房，并且享受低息的公積金貸款，但是基本上都放寬了住房公積金使用條件，包括提高公積金貸款最高額度，降低首付比例，允許父母成為子女購房的共同還款人等等。

目前，國內只有遼寧省的14個城市、廣東省的8個城市以及湖南的長沙、株洲、湘潭等一些城市，已經加入到公積金異地互貸的行列。絕大多數城市的公積金仍然僅限于當地繳存當地購房使用。

接受《中國新聞周刊》采訪的多位房地產業內人士認為，公積金政策的一系列調整，有助于提高住房公積金的使用效率，但若想進一步擴大這一政策的社會福利屬性，還需要進一步降低公積金提取和貸款門檻，并擴大使用范圍，最終實現在全國的“互通互貸”。

政策微調刺激“剛需”

武漢是近期對住房公積金政策調整力度最大的城市之一。

今年10月下旬，武漢市公布了《住房公積金管理委員會關于調整住房公積金相關提取政策的通知》（以下簡稱“通知”），這其中最為引人注目的是，在武漢繳納公積金的市民，使用商業貸款購買武漢市區以外的自住房的，可以提取在武漢市繳存的公積金，用于償還該房屋的商業貸款，首次使用公積金購買二手房的最高貸款限額，也由40萬元提高到了60萬元。

對于上述調整，武漢公積金中心歸集處處長王香華解釋說，隨著中國經濟的發展，城市間的聯系更加緊密，而且中小城市房價比臨近的大城市低很多，必然會有許多人需要跨城購房置業，打通公積金用于異地購房，可以滿足這些需求。

根據中原地產研究中心的統計，截至今年11月初，像武漢市這樣調整放松了公積金政策的城市有34個，其中27個城市提高了公積金貸款的最高額度，另外一些，還出臺了降低首付比例、允許直系親屬共同還貸等新政。

相比異地互貸，這些只能算是公積金改革的“一小步”，但這已經使得剛需客戶的購房成本得以明顯降低。

以武漢為例，公積金貸款最高限額調整后，以購買一套總價為100萬的二手房源為例，首付3成，貸款20年，按中國人民銀行五年期以上貸款基準利率（商業個人住房按揭貸款6.55%，公積金貸款4.50%）計算，政策調整前的組合貸款（40萬公積金貸款+30萬商業貸款）本息和為114.6萬元，月供4776元；最高限額調整至60萬后，組合貸款（60萬公積金貸款+10萬商貸）本息和為109.1萬元，減少了5.5萬元。

在中國的房地產調控力度不減、商業銀行降低對于首套房的貸款優惠的環境下，都讓原本在手續上相比商業貸款繁瑣得多的公積金貸款，因為低利率和相關政策的放寬，而重回購房者的視線。

一些城市的統計數據也證明了這一點。上海公積金中心發布的2012年三季度住房公積金運行分析報告則顯示，前三季度，上海共發放住房公積金個貸290.71億元，同比增長近39.96%。南京前三季度公積金發放額度達到83.85億元，比去年全年的36.72億元增長了128%，已經超過了2012年全年50億元的發放計劃。

“地方政府對公積金政策出現微調正是公積金貸款劇增的主要原因。” 中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌對《中國新聞周刊》表示。

異地互貸的嘗試

相比提取公積金余額，允許住房公積金異地互貸顯然是更符合社會發展趨勢的政策。

由于核心城市在經濟發展方面的優勢不斷強化，其對于人才的吸引力也越來越大，這種變化的結果就是將導致核心城市的資產價格上升速度和勞動力的價格上升速度脫鉤。在這種情況下，在工作的城市租房，在異地、通常是家鄉購房的情況日益增多。

按照目前住房公積金的屬地管理政策，這樣的異地購房貸款需求無法得到公積金支持，公積金的低利率優惠無法覆蓋這部分真實的需求群體。

目前，只有簽訂協議的城市之間才可以實行異地互貸。先行改革的遼寧、珠三角、長株潭三地，均系彼此經濟聯系緊密的城市群。

最先試水的是遼寧省。2008年7月，遼寧省內的沈陽、鞍山、撫順、本溪、營口、遼陽、鐵嶺、阜新等8個城市簽訂了國內第一份公積金異地貸款協議，上述8城市正常繳存住房公積金的職工在8城市間異地購買可辦理房屋所有權證的個人自住住房，可以在購房所在地申請住房公積金貸款，實現了個人異地購房公積金貸款“同城化”。

2009年3月，遼寧省將這一試點擴大到了全省，省內14個城市的住房公積金管理中心簽訂了《全省異地公積金貸款合作協議》，標志著遼寧省內的住房公積金實現了省內“通貸”，這一政策也一直沿用至今。

在南方，珠三角的廣州、佛山、珠海、惠州、江門、中山、東莞、肇慶8個城市的住房公積金管理中心，在2009年5月共同簽訂了《廣東省珠江三角洲城市住房公積金貸款合作協議》，自此，實現了珠三角8城市住房公積金的互貸。

根據協議規定，珠三角8市繳存公積金的市民，只要符合條件，就可在任一城市申請公積金貸款購買住房。至于首付比例、貸款額度、年限等，則參考申請貸款城市的現有規定。

最近一次披露的數據顯示，截至2011 年6 月底，珠三角公積金互貸的8個城市已互放異地公積金貸款6200余戶，金額達到13.5 億元。

中部的長株潭城市圈則在2010年啟動了相關改革。2010 年10 月，長沙、株洲、湘潭三地住房公積金管理中心的負責人在株洲共同簽訂協議。在三座城市正常繳納住房公積金的職工，都可以在長株潭任一城市，參照當地政策向當地申請住房公積金貸款購房。而在此前，長沙就已經與常德、吉首、婁底、郴州、邵陽、永州和益陽等7 市完成了異地互貸的開通。

2009年4月15日，北京市也曾出臺與河北省秦皇島市的異地公積金貸款政策，不過現在已經取消。目前北京地區的公積金繳存職工在外地購房不能獲批北京公積金貸款，但其可以提取個人繳存賬戶內的公積金余額，其他相類似的還有天津、無錫、臨沂、南京、以及新近加入的武漢等地。

未來全國通貸可期

盡管做出了一些政策調整，部分省市之間也已經實現了公積金互貸，但這仍然被視為改革的第一步。未來，隨著住房公積金異地支取、轉移和異地多向互貸業務的開辦以及公積金業務領域的逐漸拓寬，住房公積金業務將會不可避免地呈現全國一體化的發展趨勢。

現行的以城市為管理單位住房公積金管理體制，個人賬戶不能異地流轉和使用，損害了繳存人的利益和參與的積極性。

此外，住房公積金實行屬地化封閉管理，地區間的資金不能相互調用，一方面導致每個地區中心的資金規模都有限，抗系統風險能力差；另一方面出現了部分地區資金嚴重緊缺的同時，卻有部分地區資金大量沉淀的局面，資金配置效率沒有優化。這不僅影響了資金收益率的提高，同時公積金貸款沒有進行充分的風險分散，日常資金的流動性危機也在潛伏。

以濟南市為例，數據顯示，2012年前三季度濟南共發放公積金貸款5.75億元，同比增長40.3%，據濟南住房公積金管理中心有關負責人表示，濟南公積金管理中心本部的貸款使用率接近90%，超出了全國65%的平均使用率。如果不及時加以控制，濟南公積金將現無錢可放的風險。

降低公積金提取和貸款門檻，開展異地貸款業務，擴大使用范圍，不僅能夠提高住房公積金的使用效率，同時，也使繳款人在購房上獲得更大的選擇空間，保證了繳存人在異地擁有相同的住房公積金貸款權益。

“全國公積金的互通互貸，社會保障一體化將是大勢所趨。”同策咨詢研究中心總監張宏偉告訴《中國新聞周刊》。