北京保障房“攬財”

“到今年下半年，我們所需的資金量會非常大。”北京市保障性住房建設投資中心投融資部相關負責人在接受《財經》記者采訪時表示。

截至3月1日，根據北京市住建委公布的數據，今年北京計劃新建的16萬套保障房已經基本落實，其中10萬套即將開工。相比2011年，今年北京保障房開工量約下調20％。

盡管如此，由于去年底統計的保障房開工項目僅是“開挖動土”， 加上新增的開工面積，今年北京涉及保障房建設的資金投入量可能遠大于2011年，如何籌資成為一個繞不過去的問題。

早些時候，財政部公布了《關于切實做好2012年保障性安居工程財政資金安排等相關工作的通知》，規定將從加大各級財政支持等方面對保障房建設融資予以支持，其中明確提到“各級財政部門支持成立負責保障房建設、運營、管理的專門企業，在安排資本金后由該企業通過銀行貸款、發行企業債券、社會投資等方式來籌集建設資金”。

瑞銀證券首席中國經濟學家汪濤對《財經》記者表示，由于財政支持力度有限且地區差異很大，保障房專門企業被首次明確為保障房籌資和建設運營的主要模式，也將會是最大、最重要的資金來源。

在北京市下發的關于今年保障房融資的有關文件中，“積極發揮北京市保障性住房建設投資中心對財政性資金的放大效應”亦被明確提出。

信貸突破

北京市保障性住房建設投資中心于去年6月掛牌，成立之時由市財政一次性注資100億元作為資本金，被稱為國內最大的保障房專用投融資平臺。

“實行企業化、市場化運作”的保障房中心，“將會發揮財政資金的放大效應，達到四兩撥千斤的作用”。北京市住房保障辦公室常務副主任鄒勁松此前在接受《財經》記者采訪時介紹說。

按照北京市長郭金龍在政府工作報告中提供的數字，今年北京擬新建、收購16萬套、竣工7萬套保障房。

據北京市住房保障辦公室發展規劃處處長張國偉此前在一個會議上透露的數據，北京去年保障性住房投資達到746億元，今年共需投入資金規模將達到1000億元。

從746億元到1000億元，北京保障房投融資平臺必須進行擴容。汪濤指出，不同于其他的地方融資平臺，北京保障房融資平臺將很可能在增量融資方面被“開綠燈”，并將獲得銀行新增貸款的支持。

據《財經》記者了解，在北京市金融局推動下，國開行、工行、中行、建行等中央金融機構與北京市政府簽署了“十二五”時期戰略合作備忘錄，里面均有加強銀行信貸對保障房建設支持力度的相關內容。

同時，北京市金融局會同人行營業管理部、北京銀監局、市住建委等相關部門制定了《北京市金融支持保障性住房建設的意見》，涉及包括銀行貸款在內的多種金融手段支持北京市保障房建設。“目前處于最后征求意見階段。”北京市金融局銀行服務處副處長劉軍告訴《財經》記者。

據悉，包括建行在內的國有大型商業銀行，在政策層面走得比較靠前，對保障房融資支持力度較大。去年10月，建行北京分行與北京市保障性住房建設投資中心簽訂了200億元的意向性授信額度。“今年還會有新增貸款安排。”負責對接保障房投資中心的建行北京分行政府客戶部總經理丁佶春告訴《財經》記者。

工行北京分行提供的資料顯示，該行在貸款規模上向保障房傾斜，優先滿足保障房項目建設的融資需求。截至目前，該行保障性住房貸款余額達30多億元，較2011年初增加168％。

按照央行和銀監會之前發布的通知要求，公租房貸款期限原則上不超過15年。“我們現在所拿到的公租房貸款期限為15年，將全部用于公租房項目貸款。”北京市保障性住房建設投資中心投融資部相關負責人介紹說。

公租房貸款屬于新的投融資模式，商業銀行資金來源以短期存款為主，長達十幾年才能回收成本的公租房貸款，會給銀行帶來資金不匹配的風險，從而導致流動性不足。因此一直以來很多地方的公租房貸款都不是實質性的長期貸款，有的地方規定以五年銷售收入作為還款來源。為公租房提供15年期貸款算是金融主管部門創新金融模式的一種嘗試。

保障房融資盯緊的不只是信貸額度和年限，還有利率優惠。丁佶春表示，建行北京分行對保障房貸款將執行“同等條件下最優惠的利率”。上述央行和銀監會的聯合發文規定，公租房項目貸款利率下限為基準利率的0.9倍。

據悉，自去年下半年銀行信貸收緊后，多家商業銀行對公租房貸款已上調至基準利率水平。清華大學房地產研究所所長劉洪玉在接受《財經》記者采訪時建議，應對商業銀行發放保障性住房建設貸款的業務提供稅務優惠，或提供部分利息補貼。

債券融資發力

僅靠銀行信貸支撐，無法彌補巨大的資金缺口。私募債券融資作為一種創新型直接融資工具，開始“涉足”保障房市場。汪濤指出，保障房融資平臺債券或將成為債券市場的重要新生角色，結合政府大力發展債券市場的意圖，這一品種可能會在審批等環節獲得大力支持。

早在去年9月，北京國有資本經營管理中心（下稱國管中心）就以委托貸款的形式，替北京市保障性住房建設投資中心發行了50億元定向中期票據，用于支持北京市八個保障房建設項目。北京市政府成為全國首個通過發行保障房專項債券融資的地方政府，該債券也是債券市場發行的第一筆保障房專項債券。

這50億元定向中期票據，僅為北京市擬發行500億元保障房私募債的十分之一。其中，有205億元額度屬于北京市保障性住房建設投資中心。北京市保障性住房建設投資中心投融資部相關負責人介紹說，205億元的私募債額度包括中心自身發行的105億元和國管中心以委托貸款形式替中心發行的100億元，到目前為止，北京市保障性住房建設投資中心自身一期發行的20億元以及國管中心替其發行的50億元私募債已經發行完畢，所籌資金全部支持了保障房項目。

“3月中旬左右，我們自己將發行二期60億元私募債，同時國管中心也將替我們發行二期20億元私募債，如果這兩筆資金共計80億元都順利到位的話，加上原來已經到位的70億元資金，總共150億元資金就將于3月中旬到位。中心的整個205億元私募債券額度預計將于今年底全部到位。”該負責人表示，私募債政策使中心能夠充分發揮支持其他保障房建設主體的作用，“如果光靠銀行貸款，中心可能只能滿足自身項目資金要求，實現不了對其他建設主體的支持”。

據《財經》記者了解，私募債選擇支持的保障房項目，多數內含定向安置房，這樣可將定向安置房的銷售收入作為還款來源。一位不愿透露姓名的知情人士對《財經》記者解釋說，北京市保障性住房建設投資中心已發行的私募債，主要還是以限價房和定向安置房為投資標的，公租房所占比例不大，“發債要求必須有明確的還款來源，定向安置房以銷售回款作為還款來源，而公租房只能靠租金償還貸款，相比之下頗有點捉襟見肘”。

去年10月，北京城建全資子公司向市保障房建投中心申請7億元貸款，是北京市保障性住房建投投資中心發放的首筆貸款，用于海淀區清河小營包括定向安置房、拆遷安置房和公租房項目在內的項目建設。

北京市《關于貫徹國務院辦公廳保障性安居工程建設和管理指導意見的實施意見》提到對保障房融資首次明確規定鼓勵發企業債。上述知情人士指出，發企業債有嚴格規定，必須出具近三年的財務報表，由于北京市保障性住房建設投資中心成立時間比較短，目前尚不具備發債資格。

北京市保障性住房建設投資中心是一個綜合性平臺，除了具備投融資職能外，還有建設收購和運營管理職能。據悉，到目前為止中心已融資到位的70億元私募債資金，自身只用了17.5億元。

二期準備發行的80億元。私募債資金，也是全部用于支持其他企業融資，中心目前的主要功能還是最大程度發揮支持其他建設主體的作用，“但并不是說我們保障房建設量小，而是我們的大部分自建項目還處于前期準備或正在簽署協議階段，還未到大規模用款的時候”。

政策還需突圍

北京市此前高調宣布，嘗試將住房保障體系從“以售為主”轉為“以租為主”，今年新建、收購的16萬套保障房中，有6萬套公租房，占今年公開對外配租配售保障房的60％以上。

由于公租房租金收益水平較低，需要有長期的低成本資金支持。打出“公租房為主”的牌子，無疑需要找到更多“財源”。

鄒勁松表示，將積極拓寬融資渠道，廣泛吸引社保、信托等各類資金參與保障房建設，并爭取將保障房打包通過房地產信托投資基金上市籌集更多穩定資金。

社保基金進入保障房項目已有先例。2011年，全國社保基金理事會先后在南京、天津、重慶發放貸款，以信托貸款形式投入上述三市保障房建設，額度分別為30億元、30億元、45億元。最近廣州也擬通過設立“社保基金專項信托計劃”向保障性住房項目發放貸款。

據介紹，北京市保障性住房建設投資中心已就支持額度、貸款利率、放款條件等政策優惠與全國社保基金理事會溝通，“但鑒于社保基金放款條件與我市保障性住房建設需求存在差異，工作尚未取得實際進展”。

除了資金成本比銀行貸款要高以外，社保基金放款對房地產開發貸款項目“四證”的嚴格要求是阻礙合作成行的重要原因。“按理‘四證’是房地產貸款的正常要求，但是保障房有特殊性，一般都只能先行提供開工證，所以對貸款融資形成了制約。”北京市保障性住房建設投資中心投融資部相關負責人表示，若條件成熟，可通過房地產信托投資基金（REITs）實施社保基金債權計劃的方式給保障房融資。

早在2008年底，國務院明確提出要開展REITs試點，擴寬房地產融資渠道。但受制于重復征稅等政策瓶頸，REITs融資成本較高回報率低，發展遇阻。

在國投瑞銀基金副總經理盛斌看來，保障房特別是公租房領域將是REITs突破的契機。由于保障房政府可適度給予一定的稅收優惠、土地優惠政策，讓REITs實現穩定合理的回報率，從而吸引投資者參與。

在鄒勁松看來，保障房長期持續的資金來源只有發行REITs和長期債券。上述負責人表示，中心正在積極研究發行REITs的相關事宜，從長遠來看，REITs是中心公租房項目融資的一個方向，但由于REITs發行前提是基于有相對穩定的現金流作為回報的資產，而目前公租房項目大部分處于建設期尚未進入運營期，能夠形成現金流的資產非常少，所以目前并不是發行REITs的最好時點。

這只是問題的一個方面。業內人士指出，由于公租房產權歸政府所有，如果要做成國外通行的REITs產品，公租房產權屬性或將改變，而這一點目前尚難有政策突破。

重慶市公租房項目有關負責人在此前的采訪中對《財經》記者指出，類似REITs的金融產品有一個前提，即把房屋產權作為抵押品，其中可能涉及到產權轉換，不符合公租房姓“公”的原則，所以REITs在現階段還不可行。

此前，香港發行REITs是商業化行為，投資者并不是對公租房本身感興趣，而是對為公租房配套的商業感興趣。瑞士也發行REITs，其公租房完全市場化運作，面向政府指定人群租售，達到25年后，產權歸開發商。其公租房針對人群并不完全是中低收入人群，而是涵蓋各個階層，因而收益基本可以覆蓋運營成本，還會有一定贏利。

國外房屋產權比較長，靠后續幾十年的銷售收入完全可以實現持續運營。“相較之下，國內公租房政策還不是很清晰，針對對象是哪些人，租金收取是什么機制，都還處于探索階段。” 有關專家表示。

此外，合理的租金水平亦是REITs能否成行的關鍵。清華大學房地產研究所所長劉洪玉對《財經》記者指出，REITs應該是商業化、市場化很強的房地產投資工具，主要適用于收益性或投資性房地產。公共租賃住房雖然具有收益性房地產的特征，但因其租金水平受政府控制，不是市場租金，因此原則上不適合作為REITs的依托資產。據悉，北京目前公租房租金普遍低于市場20％－30％，很難滿足REITs投資者對收益回報的要求。

在業內人士看來，考慮到公積金貸款利率比較低，所以公租房融資首選還應是公積金貸款。據了解，作為首批公積金貸款支持保障房建設的試點城市，到去年底，北京有150億元公積金貸款用于支持保障房建設。今年北京將爭取擴大公積金貸款支持保障房建設的額度，進一步擴大試點規模。

《財經》記者獲悉，全國人大常委會副委員長、民建中央主席陳昌智從去年10月開始就保障性住房資金問題進行全國調研，調研成果涉及政策性房改金融體制建設的整體構想，系統地論述了公積金改革的問題，以較大篇幅論證應擴大公積金對保障房貸款試點的范圍。

該調研成果最終以黨派提案的形式提交中央。去年11月30日，中央經濟工作會議之前，國務院總理溫家寶對報告作了親筆批示。