中望·家居燈飾城 包租15年可謹慎投資

上期《眼哥看鋪》獨家揭秘愛燈堡商鋪后，《投資客》編輯部就接到不少投資客朋友的電話，詢問相關商鋪投資的問題。其中一個神秘的電話引起了眼哥的注意：打來神秘電話的是一位講福建口音的袁先生，他訴說計劃在成都投資大約2000平方米的專業市場商鋪，在看過成都不少專業市場商鋪后，已有幾個投資目標，但是希望眼哥能幫他把把脈，尤其是他比較看好的一個叫“中塑”的專業市場。

是什么樣的市場商鋪會吸引袁先生這樣的投資客關注，“中塑”到底值不值得投資?其投資價值又有多大的潛力……帶著袁先生的種種疑問，眼哥決定去探探“中塑”。

“中塑”，全稱“中塑-成都國際貿易中心”，項目位于新都區木蘭鎮，由成都中塑投資發展有限公司開發。

眼哥從新鴻路出發，經十里店出龍潭立交上成金青快速，大約20多分鐘就到了中塑，門口赫然一座漢闕造型的牌坊，上書“中國塑料城”幾個大字，貌似是哪位領導的手筆，頗有些氣勢逼人。

在寬敞的售樓中心，沒有其他客戶，售樓小姐倒是很熱情地給眼哥做了詳細的介紹。中塑項目是一個占地約1000余畝的城市綜合體，計劃8到10年建成，總建面約300萬方，1期560畝，總建面約150萬方，分為5個組團開發。號稱是目前西南地區做塑料批發最大的專業市場。1組團中國塑料城是店鋪式市場，占地120畝，總建面約11萬方，地上9萬，地下2萬，配地下停車場，地下停車場層高5.8米(針對貨車層高)，15棟，主體是3層，兩端是4層的建筑。共有797個鋪面，車位950個，以塑料原材料、模具、成品半成品批零為主。售樓小姐介紹，1組團中國塑料城市去年4月開始銷售的，目前一樓已售完，二、三、四樓尚有部分尾盤在售，均價9000元／平方米，包租前三年年均8％的回報。

了解到中塑1組團的中國塑料城已是尾盤，眼哥多少有些失望。看到眼哥有些失望的樣子，售樓小姐馬上熱情地向眼哥推出中塑還未開盤的2組團——中塑家居燈飾城，并熱情地介紹現在處于排號階段，可以享受“交2萬保證金抵6萬房價、實際得4萬購房折扣的優惠”!

如此誘惑，當然又讓眼哥來勁了。據售樓小姐介紹，中塑2組團家居燈飾城占地80畝，地下兩層，地上六層，負二樓地產停車場1萬個車位，負一樓到六樓是賣場。雖然占地面積比1組團的中國塑料城要小了30多畝，但其總建面卻達到約30萬方，可售商鋪多了不少。售樓小姐介紹，目前中望家居燈飾城已經與輝煌燈具城、博美裝飾城簽約整體入住，已租完，目前出售其中的30％，面積從25—400多平方米都有。目前處于排號階段，售樓小姐介紹未來可包租15年。

“2萬抵6萬、包租15年”!中塑的家居燈飾城開出如此誘惑的條件，眼哥當然也不敢馬虎，還是認真用獨門的看鋪秘笈——“獨估十劍”對中塑進行了投資測評：

測評要素一：商業競爭指標

商業競爭指標是指對商鋪所在區域的商業氛圍、商業競爭狀態以及對主力客戶群的定位及覆蓋范圍規模等的綜合測評指標。

商業氛圍：中塑也是受益于政府“中調”、“北改”規劃影響的項目，作為省市區三級政府的重點項目、產業外遷承接地，應該說中塑所依托的政策環境頗為有利。中塑所在的新都區木蘭鎮，從區域上既有與主城區相對較近的距離，又能與城北集中的商貿物流區域形成呼應。目前沿成金青快速通道一線，分布著數十個商貿物流項目，包括大港陶瓷建材城、建工石材城、北部散貨物流園區、青龍國際建材城、成都國際集裝箱物流園區等。區域內的專業市場開發氛圍還是頗為濃厚。從目前中塑1組團已經開業的中國塑料城店鋪市場來看，還有一定的商業氛圍。

商業競爭狀態：目前眼哥還沒有打探到成都還有無其他以“塑料專業市場”為主題的市場，應該說這一定位還是具有很強的差異化。從周邊區域內專業市場來看，區域內專業市場依然較多，除了塑料市場以外，在家居燈飾城、寫字樓、酒店等組團項目上與其他項目依然有重合和沖突，這同樣可能會影響到后期的市場競爭狀況。

主力客戶群的定位及覆蓋范圍規模：中塑定位為西南地區最大的塑料批發集散中心，其主力客群以省內及國內的塑料批發客戶為主，家居燈飾城則以區域及成都高端客戶為主。

商業競爭指標：總值10，中塑指標數7

測評要素二：客流人氣指標

客流人氣指標是指商鋪所能吸引和覆蓋的范圍，以及在商鋪覆蓋范圍內未來運營時可能聚集的人氣指數。

從目前中塑已開業的1組團中國塑料城的店鋪出租和營業情況看，塑料批發這塊的經營鋪面及經營人氣應該說還不錯。但是后期其家居燈飾城開業后，能否吸引周邊及成都的高端客戶到項目來消費，目前還尚難判斷。盡管售樓小姐以周邊五龍山等高端項目作為未來人氣支撐的理由，但是眼哥覺得在家居燈飾城這塊，未來成都的專業市場競爭將非常激烈，客戶在諸多家居燈飾市場可選的情況下，未必都會選擇中塑。

客流人氣指標：總值10，中塑指標數6

測評要素三：可視性指標

可視性指標是指商鋪是否毗鄰主干道，對于客戶人群是否具 有最佳的可視效果。項目內的商鋪整體規劃對于客戶是否具有良好的可視性。

從中望的項目位置來看，處于成金青快速通道的主干道邊，項目牌樓的昭示性非常好，客戶能很容易地找到項目。從中塑目前的店鋪式市場和商廈式市場燈飾城的規劃布局來看，項目內商鋪的可視性較好，整體布局也較方正通透。

可視性指標：總值10，中塑指標數8

測評要素四：樓層分布指標

樓層分布指標是指商鋪樓層的規劃是否合理、樓層層高是否滿足商業需求及客戶購物體驗需求。

中塑1組團中國塑料城店鋪式市場主體規劃為3層、兩端規劃為4層。應該說作為專業市場的規劃較好，4層帶露臺的商鋪也符合一些較大商家客戶的需求。2組團家居燈飾城規劃地下兩層，地上六層，每層層高在5米左右，還是比較符合賣場需求。

樓層分布指標：總值10，中塑指標數10

測評要素五：交通條件指標專業市場的交通條件主要指外部交通條件，商鋪投資者需要結合專業市場經營產品的種類、項目的市場定位、主要客戶群等問題做出判斷。

目前從成都市區到中塑，主要可以通過繞城高速、成金青快速通道，從塑料城批發的角度，中塑的交通位置尚可，但從其后期家居燈飾城及整體項目需求看，交通道路選擇還相對單一。

交通條件指標：總值10，中塑指標數6

測評要素六：停車條件指標

專業市場的停車條件對于經營特別重要，尤其對于規模較大的專業市場。停車條件將直接影響其經營情況，以及商鋪未來的升值空間。

中塑的車位規劃非常充裕，1組團中國塑料城共有950個車位，2組團家居燈飾城則規劃有近萬個車位。應該說車位相當充裕!

停車條件指標：總值10，中塑指標數10

測評要素七：項目商鋪設計指標

項目規劃設計指標主要是指項目的公共空間的規格，包括分區方式，主要通道的寬度及長度。次要通道的寬度等。其中通道的寬度對于后期客流量的規劃以及客戶的購買體驗都有著非常重要的作用。

中塑家居燈飾城12個出入口，東西南北四個方向各3個，主通道寬約14米，項目內設計有1個約4000平米大中庭，同時另有6個約400平米展示中庭。由于售樓小姐提供的資料并沒有中塑家居燈飾城整體的平面布局，眼哥無法判斷其人流動線是否合理，但是從現有資料來看，其在垂直交通、展促空間以及設置兒童托管區、休閑娛樂區、餐飲區等分區上還是較利于后期經營。

項目商鋪設計指標：總值10，中塑指標數7

測評要素八：經營商品經濟效益類型指標

專業市場商鋪所涉及的經營商品經濟效益類型，反應了所經營商品的利潤及其所能承受的租金高低。

輝煌和博美的入駐，給中塑家居燈飾城帶來了一定的商家保證。但是依然不能回避在成都周邊的專業市場聚集地，有許多項目有“家居燈飾城”的規劃，這類項目的同質化競爭非常嚴重。同時，如果真的如售樓小姐所說中塑的家居燈飾城定位為與紅星美凱龍類似的中高端路線，那同樣又將面臨與此類賣場的競爭。另外，對于木蘭鎮區域周邊的住宅來說，能否支撐該項目未來的市場容量與定位，眼哥也表示懷疑。

經營商品經濟效益類型指標：總值10，中塑指標數6

測評要素九：后期運營管理植指標后期運營管理指標直接關系到專業市場后期的整體運營狀況。包括專業市場的開發商投資模式、定位、管理水平等。對商鋪的價值影響是不言而喻的。

從中塑目前的投資形式看，開發商成都中塑投資發展(集團)有限公司，是由余姚中國塑料城管委會和成都聯星投資發展有限公司聯合成都塑料業界市場運營商、溫州商會塑料經營商共同投資組建的，應該說在運作塑料專業市場這塊，那是絕對有專業和資源優勢。但是從整個中塑成都國際貿易中心的整體來看，圍繞塑料原料生產批發的“中國塑料城”實際只占整個項目的十分之一，項目內還涉及家居燈飾城、寫字樓、酒店、商業街、住宅等眾多分項目，對開發商整體的運營能力要求非常高。而目前成都同類型的所謂“產業綜合體”項目非常多，未來可能面臨較高的運營要求和競爭壓力。

后期運營管理指標：總值10，中塑7

測評要素十：商鋪初始售價指標

商鋪初始售價反映了商鋪現狀的客觀價值。

從去年中塑1組團中國塑料城的開盤售價來看，其一樓商鋪均價在10000元／平方米左右，二樓商鋪均價在9000元／平方米左右，三樓商鋪均價在7000元／平方米左右，應該說整體價格在目前的區域及成都專業市場售價中處于中等水平。目前中塑家居燈飾城的價格尚未開出。但開發商承諾的包租15年還是相當有誘惑力的。由于其本身體量還是比較大，同時也面臨其他燈飾城競爭，與具有獨占性的1組團中國塑料城還不能同比。因此預計其開盤售價極有可能依然保持在一樓10000元／平方米左右的價格。

商鋪初始售價指標：總值10，中塑7

眼哥看鋪測評總結：

中塑家居燈飾城商鋪的整體測評指標為74，該專業市場有一定政策優勢、規劃設計、配套、初始售價等方面有一定的優勢，但家居燈飾城目前市場競爭較激烈。同時，大型產業綜合體的成功與后期項目整體運營密切相關，項目面臨的競爭壓力也更大。眼哥認為，對該專業市場項目投資客可做謹慎投資。