“綠城第二”富力地產沖A無望 資金已吃緊

已經三次延期回歸A股的富力地產（02777.HK ），今年又不得不再次后延。

2月1日，證監會正式公開發行股票的審核工作流程披露了在審企業名單，富力地產赫然在列。但證監會隨后再次重申目前房企的上市審核處于暫停狀態，富力的回A再度變得遙遙無期。

事實上，雖然已經在 H 股上市，但富力地產近年來一直努力回歸 A 股，期望打通境內的融資通道。這個曾被瑞銀稱為“業內最高負債比率”的公司，基本上一直在高負債率下前行，融資不暢已使其增長疲軟。

銷售下滑幅度僅次綠城

2月3日，富力地產公布稱，1月份實現合同銷售金額12.3億元人民幣，環比和同比分別下跌59.4%和56.7% 。中銀國際隨即發表研究報告，重申富力地產沽出評級。

如果說1月的銷售低迷只是短期春節淡季原因，那 2011年全年銷售額下滑則是無可爭議。富力地產2011年全年協議銷售總額300億元，同比下跌6.8%，完成下調后的全年銷售目標320億元的93.8% ，僅完成年初400億元目標的75.1% 。

《投資者報》記者查閱2011年房企銷售數據，雖然各大房企在該年增速有所放緩，但大部分同比仍有較大增長。在房企銷售排名的前14名中，僅有綠城中國（03900.HK ）、富力地產和雅居樂（03383.HK）同比下滑，而富力地產的下滑幅度僅次于“破產”傳聞纏身的綠城。富力的“疲態”由此可見。

同策咨詢研究中心總監張宏偉對《投資者報》記者表示，富力地產相對高端的產品線定位使其受限購、限貸的影響較大，這是它去年業績指標沒有完成的一大原因。

中國指數研究院房地產行業分析師苑承建認為，富力地產近年來加大了持有型物業的開發和經營，加上較為集中在一線城市，因此受損程度與綠城類似。

富力地產2011年半年報顯示，其上半年銷售業績主要來源于廣州、北京和天津的項目，而這些城市均是調控影響最大的一線城市。雖然其同時表示“集團在發展中的銷售物業遍布中國12個城市”，但二三線布局稍顯滯后。

行業排名4年下滑 愧為“華南五虎”

富力的疲態由來已久。查閱富力地產近幾年財報以及行業銷售排名，其排名有連年下滑之勢。2007年以161億元銷售額排名第4，此后三年排名不斷下降，2011年已降至第12位（如算上非上市的萬達和綠地，排名則為14位）。

對此，張宏偉認為，后來居上的房企通過多元化布局和高周轉實現了“彎道超車”。 在中國的房地產江湖中，富力地產曾與恒大地產、雅居樂、碧桂園以及合生創展并稱為“華南五虎”，敢拼敢闖的風格曾令業界欽佩。成立于 1994 年的富力地產，在連續十年的全國化擴張后，2007年一度達到事業頂峰，但遺憾的是隨后即被接連趕超。

2007年，富力地產在房企排行中一度排名至第4，僅次于萬科、綠地和中海，居“華南五虎”之首；但2008年富力即被合生創展和碧桂園趕超；2009年富力又開始被恒大趕超；去年甚至被雅居樂趕超。后來居上的恒大地產在2011年實現合約銷售金額超過800億元，早已將銷售300億元的富力地產拋在身后。

“布局上全國化，產品上精品化，但發展階段過程受阻”，張宏偉給予富力地產這樣的評價。張認為，除了政策調控導致項目銷售不暢、產品線定位單一，市場調整上不靈活也是富力落后于恒大等房企的主要原因。“此外還有一些前期地王項目，如廣州亞運城項目，有可能成為它的負擔。”張宏偉表示。

6年激進擴張方止 又陷商業“吸金黑洞”

富力地產是房地產行業中極具傳奇色彩的一家公司，業內人士曾評價其是“以黑馬姿態、憑借一種奇特的路線高速成長起來的廣州樓市大鱷” 。

2005年中國香港上市后，富力地產展開了新一輪急速擴張。2006年大舉拿下21宗土地；2007年拿下20宗土地，其中不乏高價地王。

激進的發展策略，令富力凈負債率大幅攀升，2005年上市之初僅為20.5%，2006 年升至71.5%，2007年底則為139.5%。此后，公司凈負債率長期高于70%警戒線，被稱為“負債大戶”、“負翁”。

近兩年來，意識到融資不順和負債壓力，富力拿地趨于收斂，凈負債率有所下降。2011年半年報顯示其負債已降至89%，且負債中短期銀行貸款占比較小。但與此同時，商業地產方面的大量投入，也使富力的資金負擔依然不小。

業內人士表示：“對于富力而言，壓力不僅來自于銷售，更來自于其龐大的商業地產，這個吸金黑洞，讓眾多房企嘗到了苦頭，富力地產亦不例外。”

事實上富力從2003年開始，便開始在商業地產領域攻城略地。相關資料顯示，至 2010 年底，僅僅在寸土寸金的廣州新興CBD珠江新城里，富力擁有的項目就達到16個，成為該區域商業地產龍頭老大。

苑承建對《投資者報》記者表示：“商業地產是個戰略型布局考慮，短期內難以拉升其業績，不過長期可以帶來穩定性現金流。”

據富力地產2011年半年報披露，公司投資物業收入增長32%，達到2.1億元。但張宏偉表示，這些回報對于公司的資金需求微不足道，“資產負債率高，需要資金還債；企業要發展擴張，需要資金投入。”

A股融資未果 “負債大戶”資金吃緊

業內人士透露，當年富力的“激進”囤地并非一時熱血，背后其實有一套系統的融資規劃：中國香港IPO融資——迅速發債擴張——回歸A股上市融資——平抑債務后再擴張。

而有分析人士認為，實際上富力較高的負債水平還與其相對單一的融資模式有關，一直寄望于回歸A股融資的富力并未如其他公司一樣進行較多配股融資。此次回歸 A 股再無望，富力發展擴張或將變得更為被動。

鏈家地產市場研究部分析師馮聯聯認為，隨著銀行貸款對房地產開發貸款的收緊，房企得到傳統的銀行融資和上市融資越來越困難，在項目運作中更多的需要自籌資金，而房企最容易獲得資金的方式就是快速去庫存、降價。

張宏偉認為，富力在推盤時序及策略上應優先考慮較為容易回籠資金的高周轉產品，以“現金為王”，其他產品尤其是“地王”樓盤可以作為中長期“防守類”產品。

“如果銷售能夠保持較高水平，撐過這段高擴張高負債期，富力憑借穩定的商業回報和充足的土地儲備，在未來或將能實現增長回升。”苑承建如是說。