房價熊市反彈

央行一月內兩次降息，意在降低借貸者財務成本，以活躍經濟。盡管央行強調抑制投機性住房需求，但降息無疑會刺激樓市，房價也會出現反彈。

6月第一次降息后，消費性住房交易量大幅上升，開發商也看好后市，土地購置活動漸趨活躍，部分熱門地塊再現高溢價率成交，如恒大地產以高達169%的溢價率拿下廣州珠江新城地塊，進而引發市場對房價進一步上漲預期。

交易量增加，表明開發商降價促銷效果顯現，成交活躍，反過來又穩定了價格。在“看不見的手”引導下，供求曲線實現了向右方移動。對于低迷的房地產市場而言，這樣的變化是良性的。截止7月5日，北京大部分房地產企業銷售額都實現了時間過半任務過半，這表明，只要開發商維持降價換量策略，完成年度銷售計劃沒有問題。

由于樓市具有預期特點，開發商充分利用政策微調和市場預期，大肆營造房價見底輿論氛圍，刺激消費者神經。但市場有其自身規律，樓市的熱絡，反過來看，恰恰說明房地產調控政策效果顯著，政府無須改變調控政策，房地產行業本身具有自我調整彈性。

目前房價反彈，并非大趨勢反轉，因為決定房價長期走勢的因素都已出現逆轉，房價長周期調整不可避免。

首先，貨幣超發時代結束。

4月14日，央行決定放寬人民幣匯率波動幅度到1%，暗示持續7年的人民幣升值周期結束。鑒于人民幣匯率接近浮動匯率制，未來很難再現外匯占款大幅增長的情景，這意味著基礎貨幣供給高速增長周期同時結束，表明支撐房地產長期繁榮的貨幣基礎已經不復存在。目前央行通過調控存準率來平衡流動性供應，由于外匯占款穩定，央行只要合理控制好存準率調降節奏，即可保持廣義貨幣M2供給平穩增長。

由于貨幣供應量可控，通脹趨勢逆轉，投資收益率預期改變，人民幣資產價格必然面臨重估，房價和土地價格都存在中長線調降趨勢。

其次，房產稅進入實施預備階段。

土地財政一直是地方政府推高地價，進而拉動房價的主要動力。土地財政在解決地方稅收不足同時，也帶來較大負面效果?！笆舜蟆焙?，土地財政或終結，房產稅將為地方政府提供持續稅源。房產稅雖有爭議，但經過正當立法程序后必然成行，國稅總局目前正對各省市地稅局進行人員培訓，為開征房產稅儲備技術人才。房產稅將增加住房保有成本，實現財富再分配，這將抑制住房投資。

其三，住房供給保持穩定。

學界一直擔心，限購會導致住房供給下降，進而引發房價報復性上漲。實際情況是，一方面庫存消化仍待時日，另一方面近期銷售量增加，反而推動開發投資增長。數據顯示，1-5月份，房地產開發企業土地購置面積13532萬平方米，降幅比1-4月份縮小0.6個百分點，其中東部地區房地產開發投資13036億元，同比增長16.0%，增速比1-4月份提高0.8個百分點。短期開發投資回暖，表明開發商正在接受利潤率平均化現實，住房供需逐步進入良性循環。土地高溢價率成交出現，也意味著開發商投資增加，住房供給也會增加。

從中長期看，一旦大面積開征房產稅，投資者或集中釋放二手房供應量。如果再加上保障房進入分配，住房供給整體保持穩步增長局面。

貨幣超發不在，房產稅開征，開發商低利營銷，再加上勞動力供給進入“劉易斯拐點”，城市化向城鎮化轉向，這些因素將改變住房供需失衡局面，促成房價進入長周期調整。

房地產業調整是基于政治和經濟變革壓力下自然形成的結果，目前市場回暖，恰恰驗證了政府房地產調控政策具有效果，并促使政府堅持政策不動搖。而兩次降息對樓市刺激直接，也再次證明，貨幣存量和資金價格，是決定房價走向的根本因素。

可以認為，在“十八大”前后的兩年內，房地產調控政策都不會改變。一方面延續“限購”，以此促使新房降價并帶動整體房價重心下移；另一方面，增加居民可支配收入，提高居民購房能力。通過房價下降和收入提高的雙向驅動，讓房價收入比趨近合理，達到房價軟著陸目標。

風物長宜放眼量，房價長周期調整還在進行中，目前房價反彈只是熊市反彈。