高校學(xué)生公寓物業(yè)化管理的問題與對策探討

摘要：學(xué)生公寓物業(yè)化管理是高校后勤社會化的產(chǎn)物，本文在討論高校公寓物業(yè)化管理的內(nèi)涵特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，從物業(yè)、學(xué)生、行政部門等不同角度分析物業(yè)化管理存在的問題，并提出五個方面對策加強(qiáng)高校學(xué)生公寓物業(yè)化管理。

關(guān)鍵詞：高校學(xué)生公寓 物業(yè)化管理 問題 對策

0 引言

隨著高等教育規(guī)模不斷擴(kuò)大，后勤服務(wù)模式落后、負(fù)擔(dān)沉重、改革滯后的狀況，成為制約高等教育發(fā)展的“瓶頸”因素。中央發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加快高等學(xué)校后勤社會化改革的意見》，提出了要加快高校后勤社會化改革，學(xué)生公寓管理也面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。引進(jìn)社會力量管理學(xué)生公寓，可以解決高校發(fā)展的學(xué)生住宿需求，但企業(yè)介入高校管理卻是一個新課題，在各個環(huán)節(jié)方面都出現(xiàn)了新問題。發(fā)揮學(xué)校各部門積極性和協(xié)調(diào)性，把物業(yè)市場性和高教的育人觀念相融合，不斷加強(qiáng)和完善公寓物業(yè)管理，在構(gòu)建“和諧校園”的過程中都有其不可忽視的作用。

1 高校學(xué)生公寓物業(yè)化管理的內(nèi)涵與特點(diǎn)

學(xué)生公寓的物業(yè)管理主要分為硬件管理和綜合服務(wù)管理。硬件管理即對宿舍內(nèi)設(shè)備設(shè)施服務(wù)即對物的管理，是保證學(xué)生公寓正常運(yùn)轉(zhuǎn)的最基本需求，主要包括物業(yè)維修管理、設(shè)備管理、環(huán)境管理等。綜合服務(wù)管理是對人的管理與服務(wù)，凡是學(xué)生正常需求，都可納入綜合服務(wù)。包括身心安全服務(wù)、生活需求服務(wù)、知識信息服務(wù)、心理咨詢、文明教育及思想政治教育等。

學(xué)生公寓的物業(yè)管理跟行政管理是不一樣的，與普通的居民小區(qū)的物業(yè)管理也是有差別的。因?yàn)槲覀兠鎸Φ氖遣灰粯拥姆?wù)對象，物業(yè)本身具有一定的特殊性，具體來講學(xué)生公寓的物業(yè)管理具有以下三個特點(diǎn)：第一，服務(wù)對象“同質(zhì)性”強(qiáng)。同質(zhì)性——社區(qū)居民在年齡、文化、思想水平、經(jīng)濟(jì)狀況等方面基本上差別不大。學(xué)生社區(qū)成員總體來講，他們的素質(zhì)是比較高的，他們更需要更多更好的服務(wù)，并且對服務(wù)提出的要求比較高，物質(zhì)方面和精神方面的服務(wù)同等重要。第二，社區(qū)功能相對復(fù)雜。高校學(xué)生公寓相對于一般公寓社區(qū)，在滿足常規(guī)需求基礎(chǔ)上，還要建立健全服務(wù)體系，形成比較完善的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，創(chuàng)造出比較舒適的育人氛圍。學(xué)生需要在知識、情感、信息、文化和精神很多方面的要求，這樣自然要求我們提供更高層次的服務(wù)，建設(shè)更加健全的設(shè)施來滿足他們的需求。第三，安全服務(wù)保障要求高。因?yàn)閷W(xué)生們的社會閱歷比較淺，缺少足夠的安全意識，沒有強(qiáng)烈的自我防護(hù)意識，因此要求學(xué)生公寓的物業(yè)管理部門強(qiáng)化安全管理，充分利用各種科學(xué)、合理的方法來對學(xué)生社區(qū)進(jìn)行安全管理。

2 學(xué)生公寓物業(yè)化管理存在的主要問題

物業(yè)化管理是學(xué)生公寓管理的新課題，公寓物業(yè)管理存在的問題主要分以下幾大類。

2.1 物業(yè)企業(yè)自身存在的問題

2.1.1 人員素質(zhì)不能適應(yīng)新形勢下學(xué)生宿舍管理的要求。由于歷史與現(xiàn)實(shí)的多種因素影響，一線物業(yè)管理人員普遍存在年齡偏大、文化水平偏低，思想觀念落后，工作方法與手段較為傳統(tǒng)機(jī)械等問題，習(xí)慣上只重視物的管理和環(huán)境管理等一些列硬件指標(biāo)。服務(wù)育人的意識不強(qiáng)，對人的管理不夠復(fù)雜，在溝通方面僅僅是要求管理對象無條件服從，而沒有考慮到學(xué)生也是消費(fèi)者，他們也應(yīng)該享有其合法權(quán)益，忽略了在學(xué)生管理工作中的育人職責(zé)。

2.1.2 精神文明建設(shè)職能不到位。學(xué)生公寓管理的作用不是單方面的，具有兩方面的意義，一是其服務(wù)功能，二是要肩負(fù)起公寓精神文明建設(shè)的重任，在學(xué)校整體學(xué)生工作中尤其要搞好學(xué)生公寓的育人環(huán)境。因?yàn)橥顿Y主題的變化，之前學(xué)校實(shí)行的是保障型的自我服務(wù)，而現(xiàn)在已經(jīng)被社會經(jīng)營型物業(yè)管理所代替，過去作為學(xué)生管理工作重要組成部分的寢室文明建設(shè)的職能目前職責(zé)定位不清，這無疑是工作中遇到的最現(xiàn)實(shí)的問題，也是必須解決的問題。

2.1.3 基礎(chǔ)設(shè)施較差。很多學(xué)校宿舍的基本的生活設(shè)施及所需的面積盡管已經(jīng)具備，但是實(shí)施中還缺少基礎(chǔ)活動設(shè)施，如黨團(tuán)活動室、閱覽室等。環(huán)境較差，綠化工作沒有搞好。不能滿足服務(wù)對象日益增長的要求。宿舍的一些結(jié)構(gòu)設(shè)計也存在問題，設(shè)計不夠科學(xué)，消防安全設(shè)施還存在著一定的隱患，基礎(chǔ)硬件工程仍然需要整體提高。

2.1.4 存在物業(yè)費(fèi)短缺問題。學(xué)生公寓物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與普通的商業(yè)住宅小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會有差別。隨著學(xué)校后勤制度的社會化不斷的發(fā)展與完善，學(xué)校對這方面的投入也在相應(yīng)的減少，而對于物業(yè)管理已經(jīng)成為一個自負(fù)盈虧、獨(dú)立核算的實(shí)體，物業(yè)維修的工作量很大，管理的人員也越來越多，這就意味著服務(wù)的成本就會越來越高，造成物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支不平衡。

2.2 物業(yè)管理中學(xué)生存在的問題

以往高校學(xué)生的住宿模式通常以院系為單位集中宿舍樓入住，學(xué)生的情感交流，思想文化和價值觀的交流、交鋒在宿舍，學(xué)生的自我教育、相互影響也在宿舍。目前學(xué)生居住較分散，傳統(tǒng)意義上的班級將由寢室代替，學(xué)生自主性增強(qiáng)，自由度增大，這給公寓物業(yè)管理和常規(guī)的思想教育工作帶來了很大沖擊。另一方面，學(xué)生對物業(yè)管理存在誤區(qū)。后勤服務(wù)社會化后，因?yàn)樽∷薷嗟谋憩F(xiàn)出了商業(yè)的性質(zhì)，所以不少學(xué)生的思想是，既然我已經(jīng)交了錢，我就是上帝；你給我提供相應(yīng)的服務(wù)，這是你們的職責(zé)。甚至對某些公寓管理人員的管理，產(chǎn)生了較大的抵觸心理。比如宿管部門想要去宿舍檢查其安全狀況時，很多學(xué)生會把門關(guān)上不讓宿管去檢查等情況。

2.3 行政管理部門存在的問題

高校宿舍管理處于物業(yè)管理與思想教育暫時分離與弱化狀態(tài)，學(xué)校職能部門通常會由于人手不夠不能很好地完成管理任務(wù)，不能很好的了解學(xué)生。而負(fù)責(zé)學(xué)生管理的系部等基層部門又因管理需要的時間比較長而不能更好的完成管理任務(wù)。物管部門參與學(xué)生宿舍管理的全過程，跟學(xué)生的聯(lián)系最緊密，對學(xué)生了解也很多，他們可以及時的發(fā)現(xiàn)和解決學(xué)生管理中的各種問題的條件，但是他們卻沒有處理這些問題的職能，削弱了教育和管理力度。

3 針對學(xué)生公寓物業(yè)化管理問題的幾點(diǎn)對策

3.1 學(xué)校相關(guān)部門應(yīng)相互配合，堅持聯(lián)動模式，提高公寓物業(yè)管理水平

宿舍管理的各職能部門要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，形成管理合力，理順各個部門的管理體制和運(yùn)行機(jī)制，堅持公寓物業(yè)化管理“三線聯(lián)動”模式。學(xué)生公寓管理委員會由主管校領(lǐng)導(dǎo)、房產(chǎn)部門、學(xué)生部門、財務(wù)部門、國有資產(chǎn)部門、公安等部門負(fù)責(zé)人組成，共同來制定學(xué)生公寓相關(guān)管理規(guī)定，考核學(xué)生在公寓內(nèi)的綜合表現(xiàn)，采購、維修公寓內(nèi)的設(shè)施設(shè)備等。“三線”指的是物業(yè)及思想教育實(shí)際操作線、宿舍管理部門主管線、學(xué)生自我管理的自律線，學(xué)生公寓管理的各個方面要始終遵循這三條線，宿舍管理部門做好公寓的各項服務(wù)工作，而且要制定相關(guān)管理規(guī)定，從而更好地進(jìn)行管理，在評優(yōu)、保研、入黨等事項資格審查中加入對宿舍行為，品行修養(yǎng)等方面的考察；物業(yè)和學(xué)生部門要加強(qiáng)大學(xué)生思想教育；學(xué)生要發(fā)揮自身主觀能動性，自己管好自己。學(xué)生公寓物業(yè)化管理在管委會的指導(dǎo)下，突出三條線的特點(diǎn)，相互結(jié)合，發(fā)揮優(yōu)勢，共同做好學(xué)生公寓的管理工作。

3.2 全面提高公寓管理員工綜合素質(zhì)，全心全意為學(xué)生服務(wù)

公寓員工整體素質(zhì)的高低直接影響著學(xué)生的日常行為，體現(xiàn)著一個大學(xué)公寓的整體形象和住宿質(zhì)量。公寓員工如同“不上講臺的老師”對全體學(xué)生的影響至關(guān)重要。隨著服務(wù)對象要求越來越高，高校公寓管理和服務(wù)人員應(yīng)該采取多種手段提高自身素質(zhì)。第一，在思想政治方面，要經(jīng)常對公寓員工加強(qiáng)社會主義集體觀教育，樹立維護(hù)整體、服從大局的觀念，把提高工作責(zé)任心作為加強(qiáng)職業(yè)道德的“著力點(diǎn)”；要經(jīng)常進(jìn)行“服務(wù)育人、愛崗敬業(yè)”的思想教育，要突出進(jìn)行職業(yè)精神的教育引導(dǎo)，時刻保持高度的職業(yè)責(zé)任感和正確的職業(yè)道德觀；加強(qiáng)利益觀教育，充分認(rèn)識社會主義市場經(jīng)濟(jì)價值規(guī)律，樹立“多勞多得、按勞取酬”的社會主義利益分配觀念。第二，要給公寓管理員工不斷強(qiáng)化超前、主動服務(wù)意識，堅持制度化、規(guī)范化服務(wù)和誠信服務(wù)。同時讓他們了解服務(wù)對象“公寓居民”的特點(diǎn)，行動規(guī)律等，調(diào)動學(xué)生積極性，適應(yīng)和滿足學(xué)生不斷變化的新需求，實(shí)現(xiàn)“三育人”的目的。第三，在具體技能操作方面，學(xué)校物業(yè)可借鑒物管企業(yè)的培訓(xùn)機(jī)制和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合實(shí)際，利用多媒體案例培訓(xùn)手段，針對不同的工作崗位和工作事項具體問題具體分析，“邊干、邊學(xué)、邊提高”。使受培訓(xùn)人員印象深、易理解。也應(yīng)通過開展一系列崗位練兵、技能競賽，提高他們的綜合素質(zhì)。不僅要讓他們掌握規(guī)章制度、專業(yè)技能，還要了解高校教育管理學(xué)和心理學(xué)及公共關(guān)系學(xué)等基礎(chǔ)知識和實(shí)用技巧，讓她們不僅僅是擁有了更高水平的工作技能，而且擺脫了傳統(tǒng)的粗放型房管所管理方式，能夠表現(xiàn)出更加明顯的對學(xué)生的關(guān)心和責(zé)任心。

3.3 重視宿舍文化建設(shè)，營造和諧環(huán)境和宿舍文化氛圍

良好的“宿舍文化”對培養(yǎng)學(xué)生的集體主義、愛國主義、助人為樂等優(yōu)良品德有著重要的作用，是公寓精神文明建設(shè)的重要內(nèi)容，也是公寓物業(yè)管理必須要重視的一項工作。和諧愉快的環(huán)境和積極向上的文化氛圍可使學(xué)生調(diào)整自己的行為，形成良好的思想品德，促使學(xué)生正確處理集體與個人，自由與紀(jì)律的關(guān)系，以不斷地優(yōu)化宿舍“育人功能”。各部門應(yīng)重視宿舍文化建設(shè)，陶冶學(xué)生健康向上活潑的情操。首先，要明確學(xué)生宿舍文化在公寓物業(yè)化管理中的重要性。物業(yè)在做好物質(zhì)環(huán)境的優(yōu)化和改善的同時，依據(jù)宿舍文化對學(xué)生的影響具有潛移默化、暗示性等特點(diǎn)，采取滲透的形式，把教育思想貫穿于整個宿舍文化建設(shè)之中，尤其應(yīng)為開展宿舍文化活動提供相關(guān)的活動場所和相應(yīng)的服務(wù)、咨詢機(jī)構(gòu)，學(xué)生宿舍應(yīng)向集學(xué)習(xí)、生活、休閑、娛樂、審美于一體的綜合性場所發(fā)展。在具體實(shí)施中，要大力倡導(dǎo)宿舍文明化，開展多樣的活動和評選，在公平的競爭中使學(xué)生養(yǎng)成文明的生活習(xí)慣，并設(shè)法根據(jù)其特色，因勢利導(dǎo)，使其向正確的方向發(fā)展。特別提出的是，還應(yīng)該根據(jù)當(dāng)代大學(xué)生的特點(diǎn)，加強(qiáng)學(xué)生宿舍網(wǎng)絡(luò)信息文化建設(shè)。這就要求物業(yè)和學(xué)校各部門通過在網(wǎng)上建立學(xué)生宿舍論壇、學(xué)生宿舍主頁等形式。這樣通過網(wǎng)絡(luò)渠道讓學(xué)生表達(dá)他們對宿舍管理的各種建議和意見，還可以通過網(wǎng)絡(luò)督促他們互相學(xué)習(xí)各自的優(yōu)點(diǎn)。這樣不僅對學(xué)生宿舍管理是非常有幫助的，還能夠使學(xué)生的精神生活更加充實(shí)。物業(yè)在充分認(rèn)識了大學(xué)生公寓集體生活場所的特點(diǎn)之后，進(jìn)一步加深對大學(xué)生公共道德的教育。要求以公寓為家，建立友善和諧的人際關(guān)系，創(chuàng)造民主、文明、溫馨、舒暢的學(xué)習(xí)氛圍和生活空間。

3.4 發(fā)揮學(xué)生自身主觀能動性，“自我管理、自我教育、自我服務(wù)”

大學(xué)生公寓物業(yè)化服務(wù)主要針對的就是學(xué)生，因此我們可以建立一個“大學(xué)生公寓管理委員會”，這樣能夠更好地做到“自我教育、自我服務(wù)、自我管理”，學(xué)生的參與還可提升公寓管理的文化氛圍。

學(xué)生委員和物業(yè)需要保持一種良好的關(guān)系，讓學(xué)生的主人翁意識更加強(qiáng)烈，將學(xué)生宿舍管理與思想政治工作有效的結(jié)合起來。要想讓大學(xué)生能夠自覺的做到“三自”，學(xué)校應(yīng)對在學(xué)生宿舍園區(qū)內(nèi)設(shè)立學(xué)生黨組織、團(tuán)組織、自律委員會和樓長層長及舍長等“六位一體”的學(xué)生自我教育、自我管理、自我服務(wù)體系。從而更好地保障他們生活在一個更加融洽的校園環(huán)境和宿舍環(huán)境中，為他們在校園進(jìn)行學(xué)習(xí)創(chuàng)造一個很好的環(huán)境。公寓物業(yè)應(yīng)該協(xié)助學(xué)生組織相關(guān)活動提供場地，確保學(xué)生自我管理的各項活動能夠順利有效實(shí)施。

3.5 樹立高校物業(yè)品牌形象、走規(guī)模化道路，建立金牌物業(yè)

公寓物業(yè)管理在整個服務(wù)中需要做到：提供優(yōu)質(zhì)、廉價、高效、多方位、高品質(zhì)的服務(wù)，充分考慮到學(xué)生宿舍的實(shí)際情況，擴(kuò)大高校物業(yè)的影響力，以最優(yōu)的服務(wù)，最強(qiáng)的實(shí)力在學(xué)校市場中贏得更高的聲譽(yù)，打出高校物業(yè)管理品牌，擴(kuò)大企業(yè)發(fā)展空間，參與社會競爭。高校公寓物業(yè)管理需要遵循教育規(guī)律，并結(jié)合高校實(shí)際，只能實(shí)行微利經(jīng)營，如果高校物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模比較小，管理成本自然會變多，獲得的經(jīng)濟(jì)效益就不會高，因此規(guī)模效益在高校物業(yè)管理中就顯得尤為重要。這客觀上就要求高校物業(yè)管理企業(yè)走品牌化、規(guī)模化、集團(tuán)化發(fā)展之路。高校物業(yè)管理企業(yè)之間可以通過聯(lián)合、兼并等方式，形成高校物業(yè)管理集團(tuán)，即高等教育行業(yè)的區(qū)域性物業(yè)管理集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。

4 結(jié)束語

學(xué)生公寓的物業(yè)化管理，既要借鑒一般性物業(yè)的通常做法，努力向物業(yè)管理行業(yè)看齊，又要研究學(xué)生公寓的特點(diǎn)，努力探索學(xué)生公寓物業(yè)化管理新的方式、方法。綜上所述，面對不斷變化的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，高校公寓物業(yè)、學(xué)生主體、學(xué)校本身及高等教育改革出現(xiàn)的新情況、新問題，高校學(xué)生宿舍管理工作應(yīng)積極探索適應(yīng)時代要求的宿舍管理新思路、新模式。要改進(jìn)和完善現(xiàn)有的管理機(jī)制創(chuàng)新工作方法，強(qiáng)化和規(guī)范內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量，這對充分發(fā)揮學(xué)生宿舍育人的功能，發(fā)揮宿舍思想政治教育和素質(zhì)教育的重要陣地作用，更好地為學(xué)校的教學(xué)、科研服務(wù)，促進(jìn)學(xué)校的科學(xué)發(fā)展都具有重要的意義。

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作者簡介：樊一澎（1982-），男，陜西西安人，碩士，工程師，主要從事學(xué)生公寓與職工住宅管理。