全壽命周期理論下房地產項目成本控制要點

摘要：本文通過對房地產開發項目全壽命周期成本控制結構體系及成本構成的綜合分析，結合筆者有關房地產開發項目從業經驗，總結了在全壽命周期理論指導下的房地產開發項目各個階段的項目成本控制要點，以期在整個周期內全面監控房地產開發項目的建造和運營成本，并最終達到房地產開發項目降低成本。提高經濟效益的目的。

關鍵詞：全壽命周期 房地產項目 成本控制

一直以來，房地產開發企業的成本管理方式多是沿用工業、施工企業的成本管理方法，通過對目標成本各個構成要素的預算，進而實現對成本費用控制的目標，最終尋找實際費用與預算成本的差額進行成本分析和改進，從而提供成本降低的參考。但是房地產項目開發中涉及到多重交疊的繁復程序，若沒有一種有效的成本監管控制體系，將很難避免項目開發中的成本損失。從筆者多年房地產項目成本管理的工作經驗來看，房地產開發項目全過程的成本監控管理是必要的和重要的，通過全過程的監控實施與運營成本，降低房地產開發項目的總成本，才能切實地提高企業的經濟效益。

1 房地產項目成本控制結構與全壽命周期成本控制

1.1 房地產開發項目成本控制結構體系

房地產開發項目的成本構成往往包含了從項目決策、征地拆遷、規劃設計、施工組織、竣工驗收、產品銷售以及物業配套等全部過程[1]。這個多階段的過程的內容就構成了房地產開發成本和費用的組成，相對應的是土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公用設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、物業維護費用等八部分內容[2]。

1.2 房地產開發項目全壽命周期成本控制理論

全壽命周期成本（Life Cycle Costing-LCC）也稱全壽命周期費用，20世紀60年代末美國國防部最早提出并將其應用于項目開發中。John Kelly就建設項目對LCC作了如下定義，“建設項目全壽命周期費用，一是要在全部項目投資周期內；二是要在這個周期范圍內考慮貨幣的時間價值，據此來評估使命周期中所有費用，包括投資、能源、非能源運營、維護和廢除或拆遷等費用”[3]。

對于房地產開發項目而言，其全壽命周期宏觀上指的是工程項目從設想、決策、設計、建造、使用、直至報廢所經歷的全部時段，而在實際項目中具體分為項目的決策階段、實施階段和使用階段三個階段[4]。項目的決策階段具體包括項目建議書的編制和可行性研究報告；項目實施階段具體包括征地拆遷階段、設計前準備階段、設計階段、施工階段、投入使用前的準備階段和建成后的保修期；項目的使用階段是指從項目投入使用開始直到項目報廢的階段[5]。因此，總體來說房地產開發項目的全壽命周期主要組成部分就從工程項目開始設想直到項目報廢的整個生命周期。如圖1為項目全壽命周期的各個組成階段的劃分。

2 房地產項目各階段的全壽命成本控制要點

2.1 決策階段的成本控制要點 房地產開發項目投資決策階段，其主要目的是對擬建工程項目進行決策，通過可行性的分析以及技術和經濟指標分析和論證，據此對擬建項目的投資與否做出科學合理的決策。項目成本來源于投資決策，決策的正確性是項目成本合理的前提，決策的深度也影響著這個項目投資估算的精度。所有的外部因素相同的條件下，最低的壽命周期成本是決策的關鍵。

決策階段中，要充分對項目建設規模、執行標準進行論證，確定投資經營、技術方案，控制建設期的資金的投入與融入的方案、分析周邊環境因素影響等具體問題加以充分考慮[6]。總之，此階段最重要的成本控制要點在于綜合考慮資金的時間價值，將時間價值、通貨膨脹和風險價值考慮到開發項目的成本中區。另外，在投資決策中采用壽命周期成本最小化的原則中，應多采用合理的決策分析方法，實現項目人、材、機和資金等的投資分配，以求最高利潤。

2.2 實施階段的成本控制要點 房地產開發項目實施階段具體包括設計前準備階段、設計階段、施工階段、銷售階段、投入使用前的準備階段和建成后的保修期等階段，是項目從構想到完成的主要階段。為此，實施階段的每一個過程的成本控制都顯得尤為重要。

首先，在項目設計前的準備階段，其成本控制包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費。這個階段成本的控制要點主要是控制征地費用見面和繳款時間；對不同拆遷安置方式和費用進行全方位綜合比較并優先采用；有關立項協議要明確界定與土地方或協作方的權利義務，細致考慮立項條款與有關稅收以及政府其他收費的關系；有效利用項目紅線外的市政公用設施、分享合作條件和收益；降低項目報批報建的風險，爭取與地價款的支付直接聯系；合理提高容積率，降低無收益物業的比例，在規劃條件中控制重點。

其次，項目設計作為成本管理的依據。在設計階段要實現基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費的合理分配。據統計，房地產開發項目的設計費用雖然僅占項目總成本的2%左右，卻足以影響到整個項目75%以上的工程造價[7]。為此，我們在可行性規劃設計中要充分考慮市政狀況的信息變化；對可變動的設計方案進行深入的成本分析；項目設計報批是準備充分，避免反復報批；在擴初設計中注重成本核算、明確項目的限額指標，同時避免設計的“錯、漏、碰、缺”現象；在市政、環境設計中還要綜合考慮施工成本的降低，并充分利用公共環境降低施工成本。

再次，施工階段的成本控制涵蓋了基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、管理費等。此階段是產生變更和索賠提高清單外成本的易發時期，以及不可預見的風險支出都是管理的難點。因而，在投標單位的選擇上要充分考慮競爭因素；工程量清單編制準確、保證招標的公平公正；在施工前要對圖紙中存在缺陷之處進行修補，施工中盡量避免過程中的設計調整，事先對有可能發生變更之處采取相應的準備和預計；在材料的供應和付款中做到有計劃、有原則的材料計劃，避免窩工；此外，預結算的審核中也要做到準確、合理，與預結算編制依據和費用發生原因相對應[8]。

另外，銷售階段對成本的影響是雙向的效益，一是直接控制成本，二是提高效益的成本控制。要建立“全國賣房、賣全國房”的大營銷理念，合理規劃控制此階段的管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等。

最后，竣工驗收是在項目的投入使用前的準備階段和建成后的保修期等階段的關鍵環節，作為項目終期建設成本和效益評估、項目資產轉移接收的處置、每個階段造價分析與對比和資料整理匯總的重要階段，同時也是全面檢驗決策、設計、施工質量的重要有效環節。在這一點上，必須把重點放在項目成本的確定，工程質量的評估，為項目的運營維護打下良好的基礎。

2.3 使用階段的成本控制要點 房地產開發項目的使用階段的主要任務是運營和維護。成本管理的關鍵是建立一支高效的物業管理團隊，降低經營成本的同時注重提高物業管理的操作效率。此外，制定出合理的操作和維護方案是操作和維護階段的有效保證。一般操作和維護方案有長期和短期兩種方案，運行和維護階段的項目成本控制，它的前提是必須要保證建筑物質量目標和安全目標，重點考慮壽命周期成本，優先選擇生命周期成本最低，以此來制定合理的操作和維護方案。與此同時，對項目的運營和維護需要根據具體的標準，對工程項目中設備的運營情況進行實時監測，及時采取措施應對，過程中除了要考慮項目運營本身還要綜合考慮項目對周邊環境的影響、能源的消耗情況、廢棄物的排放、處理，以及建筑垃圾的循環利用等。

3 結論

項目全壽命成本控制的理念在房地產項目的成本管理中，是更全面、更完整、同時也是更復雜的項目成本控制方式，本文從房地產開發項目的全壽命周期角度研究了房地產開發項目成本費用的構成情況，并對房地產開發項目每一階段時期的成本控制要點進行分析。隨著房地產行業逐漸步入成熟期，房地產企業只有做到了成本領先才能在競爭日趨激烈的市場中占得一席之地，通過房地產開發項目全壽命周期的成本控制來達到企業經濟效益的提升。

參考文獻：

[1]楊東.房地產開發項目全過程成本控制[J].建筑經濟，2006（8）.

[2]韓玉嶺.淺談房地產開發企業的成本管理與控制[J].財務與會計，2012（3）.

[3]Gupta Y P. Life Cycle Cost Models and Associated Uncertainties.Electronics Systems Effectiveness and Life Cycle Costing[C]. Berlin：Springer，1993.535-549.

[4]譚術魁主編.房地產開發與經營[M].上海：復旦大學出版社，2007.

[5]戚安邦.項目成本管理[M].天津：南開大學出版社，2006.

[6]Sieglinde K.Fuller，Stephen R.Petersen. Handbook135：Life Cyele Costing Manual for the Federal Energy Management Program [M]. Washington，U.S.A. Government Printing Offiee，1996.

[7]楊維.淺談房地產開發項目的全壽命成本控制[J].中國房地產，2009（9）.

[8]鄒偉.房地產開發項目成本控制的關鍵階段[J].施工技術，2006（12）.

作者簡介：張忠斌（1973-），男，遼寧蓋州人，研究方向：工程項目營造與管理。