淺析房地產登記簿的管理

摘要：伴隨著科學技術的發展以及人們社會觀念的發展，房地產登記簿管理中存在的一些問題越來越引起人們的關注。為了適應社會的發展，滿足人們的需求，房地產登記簿的管理勢必進行變革。

關鍵詞：房地產登記簿管理

隨著科學技術的進一步發展和法律法規的相關配套的實施，我們的社會觀念也會隨之發展。在人們社會觀念發展的促進下，我國各項管理制度遭到越來越多的質疑，房地產登記簿的管理在一些方面也引起了人們的關注，對房地產登記簿的管理方式與方法進行必要變革也就變得勢在必行。

房地產登記簿是對個人或集體房地產進行有效管理的重要憑證與依據，對實現房地產管理的規范化和制度化具有非常重要的作用。所謂房地產登記簿，指的就是有國家相關不動產登記機構依據相關的法律法規并經相應的程序和標準來記錄不動產（房地產）標示及其附著其上的物權狀況由具體管理部門進行登記并由此產生法律效力的文件。

1 房地產登記簿管理改革的必要性

房地產登記簿作為國家機關重要的法定文件和重要資料，影響重大，為了有效的管理房地產登記簿，我國《物權法》第16條第2款規定：“不動產登記簿由登記機構管理”。因此，我國房地產登記簿的保存是由房地產登記機關進行的。然而《物權法》只規定了保管單位，但是對于保管期限并未做具體的規定，在房地產登記簿的保存過程中，可能會發生一些意外，這樣就涉及到了房地產登記簿的保管在出現意外時如何進行法律責任的界定以及重辦與補辦的問題。我國《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第16條第2款明確規定：“城市房屋產權檔案必須長期保存。如果發生丟失或者損毀時，應當及時采取補救措施。”按照這一暫行辦法的規定，對房地產登記簿的管理不僅涉及到管理部門，也關系到房地產權的所有者。在管理層面，相應的管理機構必須對房地產登記簿相關檔案進行長期的妥善保管。在所有權人層面，一方面必須做好房地產登記簿的保管工作，另一方面還必須當登記簿發生丟失或損毀時及時到相關管理部門進行補辦。由此，我們不難看出房地產登記簿在管理和使用中的極端重要性。這種重要性既體現在國家管理要求的嚴格上，同時也體現在登記簿對所有權人的重要性上。因此，對于登記機關而言，如何更好的進行房地產登記簿的管理就成為其工作中的一個重點和難點。隨著《物權法》在我國的頒布和實施，公眾房地產權的申請和登記數量持續增加。在此情形之下，單純依靠國家的房地產登記機構工作人員的工作來滿足社會大眾查閱、核對以至補辦房地產登記簿的工作已經很難實現。這樣一方面給工作人員帶來較大的工作量，另一方也難以滿足公眾的查閱需求，還有就是也不利于房地產登記簿的永久保存。

房屋登記簿作為房屋真正的“身份證”是所有者對于房屋擁有所有權、使用權等各項權利的“通行證”，但是伴隨著人們對于房地產登記簿的管理中存在的諸如保管、重辦、補辦、查閱以及電子化變革產生的種種質疑，房地產登記簿的管理的變革勢在必行。

2 房地產登記簿管理的變革途徑

房屋登記簿要想真正凸顯出其重要性和作為房屋真正“身份證”的身份，必須在對其管理中適應社會發展的大趨勢和滿足人們對其需求。為此，我們對于房地產登記簿的管理提出以下幾點改革途徑：分級保管、正副本管理、審核驗證查詢制度、電子化轉變。

2.1 分級保管 在房地產登記簿的管理改革中，首先就應該對其保管的方式與方法進行改革。目前我國的房地產登記簿的管理模式多數仍是傳統的混合式管理，這種管理模式一方面造成了登記簿保管中的混亂，另一方面也不利于對其進行分門別類的科學管理。正是看到了混合式管理的諸多弊端，許多房地產登記簿管理機關正在努力實行更為科學的分級保管。所謂分級保管，指的就是管理人員按照房地產登記簿的保管年限進行科學的劃分，將不同年限的登記簿進行分門別類的處理與保管。分級保管這一模式是在充分借鑒國外（特別是法國）不動產登記簿的先進管理模式提出并發展而來的。其具體做法如：房地產登記人員并不需要將保管部門提供給自己的各種等級文件逐一進行妥善保管，而是只需對五十年以內的相關公示文件進行保管即可。在保管年限介于五十年與一百年之間的文件，登記人員只需將其交由專門的保管部門進行保管即可。而對于那些保管年限超過一百年的文件，則應交由省級或國家級的檔案館進行專門管理。借鑒國外的這一先進經驗，我國房地產登記機關在房地產登記簿的管理中同樣也可以對其接受的房地產登記簿按照一定的年限進行劃分，將一定年限以上的房地產登記簿移交給專門的國家機關進行妥善保管，房地產登記部門只需保管部分保存年限相對較短的房地產登記簿即可。此外，為了進一步保證房地產登記簿安全妥善的保存，房地產登記簿保管部門還需要設置專門的房地產登記簿保管庫房并且采取。

2.2 正副本管理 為保障房地產登記簿的安全，登記機構在制作房地產登記簿的時候制作房地產登記簿正本和房地產登記簿副本，將房地產登記簿正本和房地產登記簿副本分開保管。一旦房地產登記簿發生損毀或遺失等意外時，登記部門就應該根據當時登記所留的副本進行登記簿正本的補辦工作，并且在補辦完結之后還應及時告知房地產登記簿權利人。當房地產登記簿正本和副本用紙發生損毀或樣式需要變更時，登記部門要按照具體要求并嚴格依據原始信息進行正副本的重辦工作。

2.3 審核驗證查詢制度 房地產登記簿是體現房地產及其權利事項信息的確定性載體，為適應登記公示的實體規則，房地產登記簿必須能為社會公眾了解、知悉、查閱和復制，這體現了登記簿的公開特性，也即學理中所謂的“形式公示”，以與實體法中的公示相區分。不過，房地產登記簿同時牽涉權利人的財產信息，具有一定的私密性，在公示和保密這兩種矛盾的利益和價值之間應何去何從。針對這種情況，在房地產登記簿查閱方面我們建議審核驗證查詢方式。首先，界定查閱主體。其次，現場、網上審核查詢制度。建立現場和網上查詢兩種機制，兩種機制均建立固定的查詢申請模式，申請人按照查詢申請要求提供相應的查詢資料，登記部門予以審核查詢資料，審核合格開放查詢權限。最后，房地產登記簿被查詢后登記機關采用一定方式例如短信通知等方式告知房地產權利人其登記簿于何時被何人進行了查詢，以保障房地產登記簿權利人的合法權益。

2.4 電子化轉變 上世紀90年代后，中國大力發展了通信和信息聯網的基礎設施建設，21世紀是信息時代，在這個高科技的信息時代，什么都已走向電子化。也正是在這一背景下，房地產登記簿的管理必然也要朝著電子信息化管理的方向邁進。電子信息化管理必須依托完善的管理平臺，就房地產登記簿管理而言，首先就必須建立公共查閱平臺和檔案管理平臺。通過這兩個操作平臺作用的充分發揮，最大限度的滿足公眾查閱以及檔案管理的需求。在建立以上兩個平臺的過程中，尤其要注意電子信息錄入的科學性和規范性。電子信息化管理最基本的依托就是數字化，因此，要努力將房地產登記簿的相關信息進行數字化處理，保證其能方便的進行查閱和管理，而這也是房地產登記簿電子信息化管理的關鍵所在。

隨著我國社會主義市場經濟的日趨發展和不斷完善，法律法規相關的配套相繼實施，人們的社會觀念也在不斷的發展，房地產登記簿的管理也會日益完善。總之，房地產登記簿的管理的變革是一項復雜的系統工程，絕不可能一蹴而就，畢其功于一役，房地產登記簿的管理工作必然會隨著我國經濟和社會的發展不斷引向深入和完善。

參考文獻：

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