北京傳統民居的政策效果評價及政府試驗樣本分析

摘要：四合院是北京的傳統民居，是反映老北京文化、歷史和傳統風貌的基本單元。本文對北京市傳統民居的政策脈絡予以梳理、分析，并探討對其保護的模式探索。

關鍵詞：北京傳統民居 政策思路 微循環

1 已有的政策效果分析

1．1 已有的政策脈絡 建國以來，北京市對舊城傳統民居的改造從未停止。改造歷程大致可分為危房改造、危舊房改造的第一次浪潮、第二次浪潮以及危舊房改造的新階段。

表1 北京舊城危舊房改造時序與特征分析示意

1.2 對大規模激進式“拆-建”模式的探討 在2004年以前，北京市對傳統民居一直采取大規模激進式“拆-

建”政策模式，這種改造模式受到了國內外各界的一致聲討。

大規模的舊房改造的初衷無疑是好的，但在計劃經濟體制向市場經濟體制轉變的過程中，政府采取的是傳統官方主導模式以及市場主體——開發商從旁協助的聯盟方式。這種簡單化的策略安排對北京傳統民居以及由其構成的胡同、舊城所帶來的傷害逐漸超過了它的好處。

一方面，老北京的傳統民居被嚴重破壞，城市歷史風貌喪失。在市場經濟巨大力量的左右下，開發商的參與使改造活動由政府著力推動的公共利益行動變為幾乎純粹的商業開發行動，對歷史文化名城的保護造成了巨大且無法挽回的傷害。在危改的名義下，現在留下的四合院已經不到新中國成立前的1/3，如東受祿街16號徐悲鴻故居、廣渠門內大街207號曹雪芹故居……隨著大量四合院被拆除、拆毀，與之一起隕落的是北京這座古城的風貌和歷史。

另一方面，搬遷居民的生活被打亂，無法實現危改初衷。在大規模激進式拆建時代，能夠實現回遷的居民只占很小部分，多數居民都被安置到離原居住區很遠的小區。雖然居住面積變大了，但居民的生活成本卻變大了，例如交通費用的增加，鄰里關系的陌生，偏遠小區生活的不便。

1.3 對小規模漸進式“微循環”模式的探討 在2003年底，北京市政府對以往立項批準的危改項目進行了梳理，整理出137項危改項目，并撤銷了存在保留較好的傳統民居的31項危改項目。同時，針對舊城成片的危改項目采用危改試點項目方式，探索舊城危改與歷史文化風貌保護雙贏的有效途徑，最終確立了微循環式的小規模漸進式改造模式。

以微循環為代表的小規模漸進式改造，包括一系列主要以使用者（或單位）為主體，以解決使用者（或單位）實際問題為目的，與舊城居住區更密切相關的，小規模的社會經濟和建設活動，如住房的改建、翻建、加建、養護和修繕等，以及資金投入較少的由政府和居民合作的社區環境整治和改善等。

微循環改造最突出的優點是具靈活性。它有利于政府籌措資金，控制資金流向以及監督建筑過程。據調查，在一般情況下，真正用于建筑環境的資金僅占全部改造資金的50%左右，其余部分都轉讓為土地費、利稅和各種攤派。

其二，公眾參與度提高。微循環改造有很強的針對性，有利于居民全過程參與。此外，政府極其重視來自居民的聲音，每間房屋的改造都要經過居民的簽字許可才可進行。并且，整個改造過程由房屋所屬房管所全程參與，他們更了解居民的具體需求，出現問題時也更容易協商。

其三，有利于保護歷史居住環境。北京舊城的歷史文化遺存大都體現在眾多傳統民居中，微循環改造更有利于政府調查當地民居現狀，并予以修繕和保護。具體方案為，政府將房屋分為三類院落，對每種類型的院落的改造方式、材料更新都予以規定。

2 保護傳統民居的試驗樣本

2.1 產權私有化的實驗 2004年4月，北京市國土房管局和地方稅務局聯合頒布了《關于鼓勵單位和個人購買北京舊城歷史文化保護區四合院等房屋的試行規定》，鼓勵購買四合院。過去，只有北京戶籍人口才能購買四合院，新政策規定無論北京市還是其他省市（包括港澳臺地區）的機關、企事業單位、社會組織和個人，以及其他境外企業、組織和個人均可購買四合院。另外，還可享受一系列的稅費優惠，如“減免征收契稅”等。

鼓勵單位和私人購買四合院，是要通過產權私有化將四合院的產權集中到一戶有修繕能力的人家，由該戶居民與政府共同出資對四合院進行修繕，成為有現代化居住條件的四合院，以“賣”求“保”，其核心是通過市場的力量去彌補政府不足。讓一部分四合院獲得重生。在這一政策的鼓勵下，北京舊城部分衰敗的四合院獲得了新生，破敗的建筑得以得到修繕，院落環境得到整治，四合院也因此得到了較好的保護。

這種方法拯救了部分舊城中的四合院，但產權私有化的后續配套政策目前尚屬空白。制度的不完善引出了新的問題，如院落的修繕標準、原有功能維系等。據調查，部分購買者是以“徹底拆除、新建四合院”的方式進行“整治”，這與規劃部門、文物部門對院落的保護初衷是相違背的。此外，還有一些四合院雖然沒有被拆除，卻只留了個空殼，內部改作他用，如越來越受到追捧的私人會所、工作室、酒吧等。

鼓勵私人購買四合院是利用市場的力量，多中心多主體地保護四合院。這也許不是保護傳統民居最好的方式，但它確實解救了一批瀕臨消失的四合院。目前亟待解決的問題是，政府需要更多后續相應配套政策，才能將這項政策的效果更好的發揮出來。

2.2 開發傳統民居商業功能的試驗：雍和宮文化創意產業聚集區 將舊城內的傳統民居用作商業活動場所，也是保護四合院的有效做法之一。

自2008年起，東城區政府發布《東城區關于促進文化創意產業發展的試行辦法》、《北京市東城區關于促進文化創意產業發展的辦法》兩部條例，在東城區劃定5處文化產業聚集區，包括市級創意產業聚集區雍和園，區級創意產業聚集區方家胡同等。在政策的鼓勵下，雍和宮地區逐步成為文化產業聚集地。自2008年起，在一批外國人的帶領下，五道營胡同逐漸出現了一些利用北京傳統民居并具有老北京風格的主要面向外國人開放的酒吧、私人會所，這些房屋多為從居民手中購買的私人房屋。經媒體宣傳，來此胡同參觀、游玩的游客日益增多。在利益趨勢下，越來越多的酒吧、工作室、私人會所開始出現。與最開始直接購買私人房屋不同，由于居民對胡同前景的看好，擁有私有產權的居民不愿再出售房屋，而以租賃的形式與經營者簽署合同。目前，在這條胡同遍布著幾十家店鋪。出租房屋給居民帶來了一定的經濟收益，使得一部分居民得以用租金轉而租賃樓房，改善了居住條件。以2011年年底的調查情況，目前此胡同中20平方米左右的私有產權房屋月租金大概在4000-6000元不等，足以支付同等地段的兩居或三居室樓房的租金。此外，由于目前的店鋪經營者多為外國人或文化水平較高的中國年輕人，他們大多非常重視北京的傳統居住文化，會對租賃房屋進行保持原房屋風格的翻建、維修，從而使得一部分傳統民居受到了修繕和保護。這種建立創意產業區，使得居民獲得出租房屋的機會，可以間接改善居民的居住條件，并達到降低居住人口，同時還可以對四合院進行保護。

對待傳統民居的保護應充分發揮市場的作用，實現多中心、多模式、有限制的保護。還要開發傳統民居的文化功能，吸收多方面的力量，變被動的保護為主動的開發。

參考文獻：

[1]張杰.從悖論走向創新——產權制度視野下的舊城更新研究.中國建筑出版社，2010，P190-191.

[2]政策解讀：北京鼓勵購買文保區四合院.北京青年報，2004(8).