武漢中心城區近十年商品房價格波動調查分析

摘要：本文統計了武漢市各中心城區近十年的商品房價格銷售數據，進行比較分析，并結合相關社會、經濟因素分析武漢中心城區商品房價格波動原因，以期對武漢市未來的房地產市場發展有所借鑒。

關鍵詞：中心城區 商品房 價格

按照行政區域劃分，武漢市由七大中心城區和六個遠城區組成，包括：武昌區、洪山區、青山區、江岸區、江漢區、硚口區、漢陽區。截止2010年，中心城區面積863平方公里，占全市總面積的10.2%；常住人口559.9萬，占全市總人口的57.7%；生產總值3054.64億元，占全市生產總值的54.9%。

1 武漢中心城區商品房價格近十年調查

武漢市國民經濟在2001~2005年“十五”規劃和2006~2010年“十一五”規劃期間GDP從2001年的1335億元增長到2010年的5291億元，位居中部地區首位。期間，武漢市房地產業與經濟同步發展，商品房價格隨著經濟快速增長一路高漲，均價從2001年的1745元/平方米上漲到2010年的6561元/平方米，均價翻了近四番，年均增長率達16.1%。

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圖1 2001—2010年武漢商品房均價

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圖2 2001—2010年武漢商品房價格增長率

此外，2001年到2010年，武漢市房地產市場逐步擴大，開發投資規模逐年增加，銷售面積由2001年的380.1萬平方米增長到2010年的1429.17萬平方米；商品房均價由2001年的1745.33元/平方米漲到2010年的6184元/平方米。武漢市商品房市場總體呈現供需兩旺的態勢，但是各區的發展又呈現各自不同的特點，下面對七大中心城區分別闡述：

1.1 江岸區

江岸區位于長江北岸，武漢三鎮漢口一方的東部，東鄰黃陂區，西與江漢區接壤，南臨長江與武昌區和洪山區隔江相望，北接東西湖區，是中共武漢市委、武漢市人民政府所在地和武漢市政治、金融、信息、文化中心，發展環境良好。先天地利加上后期規劃，十年的全面發展，使江岸區房地產業始終保持迅猛發展態勢，該區商品房價格在近十年中逐年上漲，均價從2001年2226元/平方米上漲到2010年6642元/平方米，年均增長率13%。

1.2 江漢區

江漢區因地處長江與漢水交匯處而得名，是武漢人口密度最大、最繁華的中心城區，擁有以武漢廣場為核心的現代商業中心和以建銀大廈、新世界國貿大廈為標志的商務金融中心。如今，該區正以王家墩中央商務區建設為契機，建設以金融、保險、貿易、信息、物流、咨詢等產業為主的現代服務業中心區。2001—2010年，江漢區商品房價格呈逐年上漲趨勢，均價從2001年2287元/平方米漲至2010年9914元/平方米，年均增長率18.3%。

1.3 硚口區

硚口區位于武漢市漢口西部，東與江漢區毗鄰，南與漢陽區隔水相望，西、北與東西湖區接壤，擁有漢正街商貿旅游區、寶豐商務區、漢西中央采購區、古田商圈、濱水發展帶等重點功能區。硚口西部區域是武漢市老工業基地，以老廠區改造和新園區建設并舉的“漢正街都市工業區”是武漢市制造業五大板塊之一。近幾年，硚口區現代服務業迅猛發展：2500余家商貿企業、3000余家總代理總經銷、近20家公司總部、14個世界500強分支機構、10家星級賓館酒店、近30家金融機構。2001—2005年，硚口區商品房價格不斷上漲，由2139元/平方米漲到3753元/平方米，但2008年和2010年略有下降，尤其是2010年，出現大幅度下降，從2009年5414元/平方米降至2010年的5088元/平方米，降幅達9.4%。從2008年開始，硚口區房價已經開始低于武漢市均價。

1.4 漢陽區

漢陽區位于武漢西南部，東瀕長江，北帶漢水，南抵沌口，西接蔡甸，呈三角形地帶。2001—2010年，漢陽商品房價格都保持高速增長，年均增長速率達16.9%，從1847元/平米漲到7281元/平米。特別是2010年，房價第一次超過武漢市均價。

1.5 武昌區

武昌區東、南與洪山區接壤，西與江岸區、江漢區、硚口區毗鄰，北與青山區相接。是湖北省委、省政府所在地，全省政治、經濟、文化和信息中心。《武漢市城市總體規劃（1996—2020年）》確定：武昌將形成沙湖體育文化旅游發展區、武昌首義文化區、中南路—水果湖省級商貿行政區、東湖風景名勝旅游區、南湖居住風景旅游區、街道口大學城、徐東路—梨園商貿居住區、沿江制造業紡織業發展區、白沙洲—武泰閘現代制造業發展區等九大板塊。武昌區商品房價格由2001年的2237元/平方米漲到2010年9173元/平方米，離突破萬元大關咫尺之遙。

1.6 青山區

青山區東與洪山區接壤，西與武昌區毗鄰，南倚東湖風景區，北瀕萬里長江。境內駐有武漢鋼鐵公司、中國第一冶金建設公司、武漢石油化工廠、中冶集團武漢鋼鐵設計研究總院、武漢科技大學等10多個大型企業和科研機構。青山區商品房價格在“十五”期間，由1219元/平方米漲到了2862元/平方米，翻了兩番；“十一五”期間，房價仍然保持上漲，但從2008年開始增幅逐漸放緩，后三年增幅不大，基本持平。

1.7 洪山區

洪山區位于長江之畔，東湖之濱，是武漢市以城帶郊的中心城區。近年來，洪山區積極推進先進制造業、現代服務業和都市農業發展，社會經濟保持了持續快速健康的發展態勢，區內房地產行業發展欣欣向榮，從2001年到2010年，年平均增長率為16.0%，2010年達到歷史高點6781元/平方米。

2 商品房價格波動原因分析

2.1 經濟原因

2.1.1 市場供求失衡。①城市化快速發展必然形成強大的住房需求，伴隨著經濟持續發展與工業化進程的不斷推進，我國正處于城市化進程加快發展的階段，城市化率的提高必然會引發大規模的居住需求。對于武漢市來說，截止2010年，武漢城鎮人口978萬，再加上武漢“1+8”城市圈對周邊的人口吸引，城市化發展水平比較快，對房屋的需求規模亦較大。②房地產供給結構不合理。目前，我國大部分地區住房供應體系不夠完善。高檔住房比重過高，中低價位普通商品房、經濟適用房和保障房開發量不足。在房地產開發中忽視了供需關系狀況，造成價格虛高的高檔商品房供過于求，而中低價位的普通商品房、經濟適用房供不應求，還導致了經濟適用房銷售違規操作和市場炒作現象。從市場發展看，供給結構嚴重違背了需求結構，在一些檔次住房供應量不足的情況下，就會產生結構性泡沫現象。③投資需求。一般來說，過熱增長的行業是由高需求和高價格所推動。高價格帶來這些行業的巨額利潤，巨額利潤刺激投資需求，投資需求進一步抬高價格。隨著我國經濟的發展，居民可支配資金數額提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，在股票、黃金、藝術品等投資市場還不完善、收益率不穩定的市場環境下，房地產投資成為主要投資領域，吸引了大量資金進入。從2004年的63.24億元到2010年的100.67億元，增幅達159%。

2.1.2 建安成本的增加。面對通脹壓力，包括水泥、鋼材、磚石等原材料價格上漲帶來的成本增加、拆遷成本提高，都會直接增加建筑成本；農民工工資、管理人員工資上調等導致管理成本增加.根據有關調查報告的數據， 2005年，普通高層住宅的建安成本為每平方米1407.5元，2006年小幅上漲至1429.5元，2007年上漲至每平方米1524.1元。2008年春節過后，在鋼材、水泥等建材的帶動下，建安成本升至1734.1元，三年多上漲幅度達35％。

2.1.3 高地價催生高房價。房地產是房產和地產的總稱，因此在商品房價格中，地價占有相當大的比例，通常能占30%左右。土地儲備和“招拍掛”制度實施以來，對增加土地出讓透明度、避免尋租發揮了重要作用。但不可回避的是，“招拍掛”制度也存在明顯的缺陷，即容易過高的抬高地價。2010年，武漢市共成交土地226宗，累計成交25824畝，超過2007年全年土地出讓面積3倍多，創歷史新高，全市土地金額達792億元，同比增加122.9%。

2.2 社會原因

2.2.1 心理預期。房價有區別與一般商品的價格特點，簡單的按照成本或供求關系來認識房價并不能收到預期的效果。事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大的脫離實物層面的供求關系。在市場經濟條件下，真正決定房價的并不是開發商要賣多少房子，或者是居民要消費多少房子，而是社會普遍的經濟預期。以香港房地產價格為例，亞洲金融危機以來，香港房價6年間跌了65%。在這個過程中，無論是房子需求人口還是收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會預期、經濟預期發生了改變，房價就發生劇烈變化。也就是說，社會預期對房價的影響要比真實的供求關系大的多。

2.2.2 消費文化。家庭擁有房產是在中國歷代秉承下來的傳統，“有產斯有財”的觀念幾千年深入人心，認為家財萬貫終會耗盡，只有房子是可以父傳子，子傳孫，代代相傳的資產，沒有房子就沒有家，成為流離失所的人，就像是沒有根的樹。家是中華民族心中穩定、溫暖、和諧、團圓的象征，房子是組成家庭的首要必備之物，它不單純是一個遮風擋雨的住處，一個休息的地方，更被賦予了精神層面上的意義，“家”在中國人的眼里是任何物品都替代不了的。也正是因為如此，無論政府和輿論如何宣傳引導租房概念，但大多數中國人對個人住房的追求從未停歇過，擁有住房是很多人的畢生追求。

2.2.3 丈母娘需求。改革開放初期出生的人現在逐漸步入婚育階段。在傳統觀念的影響下，男方籌錢買房結婚已成為一種普遍現象。在大多數人眼中，擁有自己的住房將是婚后生活的可靠保障。因此在一定程度上推動了婚房的剛性需求，帶動了房價的上漲。電視連續劇《蝸居》的熱播，反映了房子在當今年輕人婚戀階段的重要性。

2.3 政策原因

隨著近五年來國內一線、二線城市商品房價格逐年攀升，漲幅已超過大多數城市居民的消費能力，控制房價已不單純是個經濟問題，也成為影響社會穩定的政治問題。在“十一五”規劃期間，國務院先后頒布了“國八條”、“國六條”。尤其是2011年年初，實行嚴格的限購令，以企穩定房價，控制漲幅，使房價回歸到合理價位，但具體情況如何，還有待進一步觀察。有人說“房價總理說了不算，總經理說了算”，由此可見，我國政府在對穩定和降低房價上任重道遠。無論是國家出臺的政策還是武漢市政府出臺的政策，江岸區的房價在近十年來都沒有跌過，反而一路上漲，而且年均漲幅達到了13.1%，2010年多個中心城區商品房均價達到了歷史新高。應當看到的是，隨著我國經濟的快速發展，居民消費結構加快升級，住房改善需求顯著增加，加劇了城鎮住房的供需缺口，帶來了住房價格上漲的壓力。只有真正理順中央與地方財政收入分配、完善保障性住房制度、均衡制定各中心城區的產業布局和規劃，引導社會各方確立對房地產市場的正確預期，各中心城區的房價才不會象坐過山車一樣起伏不定，包括武漢在內的多個一、二線城市目前高房價和低收入的矛盾也才有可能真正緩解。武漢今年出臺“限購令”，從長遠來看對中心城區的房價影響不大，因為中心城區區位優勢越來越明顯，地價會越來越高，而郊區和二手房的價格會上漲，因為限購令并沒有對郊區和二手房作出規定。

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該文系武漢市社科基金項目研究成果。