電梯工程項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用

摘 要：文章介紹了電梯工程項(xiàng)目管理在施工過(guò)程中的管理要點(diǎn)，并展望了未來(lái)項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)的廣泛應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理；房地產(chǎn)；電梯質(zhì)量控制

中圖分類(lèi)號(hào)：F284 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2012）35-0076-02

進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)建設(shè)市場(chǎng)快速發(fā)展，但是，縱觀現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)，工程質(zhì)量存在著安全隱患，房地產(chǎn)商把大量的時(shí)間和金錢(qián)投放在廣告宣傳和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上，卻忽略了項(xiàng)目管理對(duì)于提高房地產(chǎn)建筑質(zhì)量的作用，致使房屋建筑的質(zhì)量不能讓購(gòu)房者滿意。在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，電梯工程占據(jù)著非常重要的份額。電梯工程項(xiàng)目管理是以項(xiàng)目管理者為中心，將電梯工程項(xiàng)目作為管理對(duì)象，按照合同，取得最佳的質(zhì)量效益和經(jīng)濟(jì)效益的過(guò)程。將項(xiàng)目管理引入電梯工程中，提高電梯的質(zhì)量控制水平，對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)的成功具有很重要的促進(jìn)作用。

電梯工程的項(xiàng)目管理主要有5個(gè)過(guò)程組，即啟動(dòng)—計(jì)劃—實(shí)施—控制—結(jié)束，其中啟動(dòng)和計(jì)劃是施工的前期準(zhǔn)備，實(shí)施和控制是施工的過(guò)程，結(jié)束是施工完畢后移交到物業(yè)并結(jié)束該項(xiàng)目。

1 電梯工程施工前期準(zhǔn)備的管理重點(diǎn)

施工前期工作主要有兩方面：項(xiàng)目的啟動(dòng)和項(xiàng)目的規(guī)劃，做好這兩方面工作，并獲得相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行施工。

{1}項(xiàng)目的啟動(dòng)。

在接到客戶要求電梯發(fā)貨通知時(shí)，需要再次確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況是否與所簽訂的設(shè)備合同中的土建情況，非標(biāo)等技術(shù)條款是否滿足，安裝合同是否簽訂并明確各相關(guān)的責(zé)任歸屬等，如果發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)土建參數(shù)與合同中對(duì)應(yīng)的參數(shù)偏差太大，則需立即和相關(guān)干系人溝通，對(duì)合同進(jìn)行更改，否則電梯發(fā)到現(xiàn)場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題，由于電梯屬于訂制產(chǎn)品，對(duì)于已出廠的產(chǎn)品，不予以退貨或換貨。

{2}項(xiàng)目的規(guī)劃。

古語(yǔ)有云“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，在施工之前，安排好整個(gè)電梯工程的整體計(jì)劃是施工前期準(zhǔn)備中的重點(diǎn)。計(jì)劃管理是貫穿于電梯施工的始終的，將一切施工活動(dòng)控制在預(yù)定的計(jì)劃之中，可以實(shí)現(xiàn)資源的有效利用，避免在施工過(guò)程中出現(xiàn)大的變化，實(shí)現(xiàn)最佳的施工結(jié)果。規(guī)劃包含工程進(jìn)度規(guī)劃，工程成本規(guī)劃，工程質(zhì)量規(guī)劃，人力資源規(guī)劃，溝通規(guī)劃，安全風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃等，其中人力資源是整個(gè)施工過(guò)程中最重要的，因?yàn)樗械氖┕せ顒?dòng)都是在人的控制之下進(jìn)行的，人力資源關(guān)系到整個(gè)施工過(guò)程的成敗。合理、有效的組織體系和結(jié)構(gòu)是電梯工程成功的組織保證，建立一個(gè)團(tuán)結(jié)的管理團(tuán)隊(duì)可以使整個(gè)施工過(guò)程快速、平穩(wěn)的運(yùn)行。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的人員配置應(yīng)該由懂技術(shù)、質(zhì)量、成本和進(jìn)度控制的人員共同組成，要兼顧技術(shù)、質(zhì)量、成本和進(jìn)度，不能只顧其一，這樣才能在項(xiàng)目的施工過(guò)程中不斷地調(diào)整策略，實(shí)現(xiàn)各方面的相互結(jié)合，在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)能及時(shí)地予以處理，從而按照合同的要求實(shí)現(xiàn)工程有條不紊地進(jìn)行。

2 電梯工程施工過(guò)程中管理重點(diǎn)

電梯工程的施工過(guò)程主要包含實(shí)施和監(jiān)控兩個(gè)過(guò)程組，實(shí)施則是按照之前規(guī)劃過(guò)程組中所制定的計(jì)劃進(jìn)行工作，施工過(guò)程中最重要的監(jiān)控，主要有三控一協(xié)調(diào)，其中三控是指控制工程進(jìn)度、控制工程質(zhì)量、控制工程成本；一協(xié)調(diào)是指協(xié)調(diào)工程各類(lèi)事件，也就是強(qiáng)調(diào)溝通；除此之外還有安全施工的管理、分包商的管理和檔案的管理。

2.1 進(jìn)度控制

在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格按照項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)行，面對(duì)諸如設(shè)計(jì)變更，資金問(wèn)題，物資供應(yīng)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題等方面因素的影響，組織者需及時(shí)進(jìn)行調(diào)控，保證施工進(jìn)度的正常進(jìn)行。保證施工過(guò)程每個(gè)環(huán)節(jié)的人員安排，責(zé)任落到實(shí)處，加強(qiáng)施工過(guò)程的協(xié)調(diào)配合，定期開(kāi)展例會(huì)和專(zhuān)題會(huì)議，跟蹤檢查項(xiàng)目進(jìn)度，根據(jù)檢查結(jié)果，分析問(wèn)題存在的原因，制定相關(guān)解決方案，保障施工進(jìn)度有序進(jìn)行。在施工過(guò)程中，要充分調(diào)動(dòng)各參建單位的積極性，對(duì)于日常工作的成績(jī)要賞罰分明，提高各施工隊(duì)伍的紀(jì)律性，堅(jiān)決服從指揮，按期保質(zhì)完成任務(wù)。

2.2 質(zhì)量控制

工程的主要衡量指標(biāo)之一為質(zhì)量的好壞。建立質(zhì)量管理體系是保證施工質(zhì)量的前提，要確保施工質(zhì)量，就要建立行之有效的質(zhì)量管理體系，并保證體系在施工過(guò)程中落到實(shí)處。依照質(zhì)量管理體系，編制品質(zhì)管理文件，制定品質(zhì)管理方針和目標(biāo)，使整個(gè)施工過(guò)程具有可控性、可協(xié)調(diào)性和可檢查性。在施工過(guò)程中，影響工程質(zhì)量的因素很多，比如人員、產(chǎn)品的質(zhì)量等。編制良好的質(zhì)量管理文件，依照管理文件嚴(yán)格控制施工過(guò)程；定時(shí)對(duì)施工人員進(jìn)行質(zhì)量管理培訓(xùn)，使他們保證質(zhì)量管理的落實(shí)。

2.3 成本控制

加強(qiáng)電梯工程施工過(guò)程中的成本管理，實(shí)現(xiàn)效益的最優(yōu)化，可以降低施工過(guò)程中的成本，創(chuàng)造出更高的效益。成本管理是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)的、整體的管理活動(dòng)。電梯施工單位要制定出成本監(jiān)測(cè)機(jī)制，及時(shí)地反映成本的動(dòng)態(tài)，以便項(xiàng)目管理人員能制定出確實(shí)可行的措施，降低在施工過(guò)程中的消耗，提高施工單位的成本管理水平。項(xiàng)目管理人員要有成本管理的觀念，根據(jù)成本的動(dòng)態(tài)，制定出成本管理措施，抑制不合理的支出。

2.4 強(qiáng)調(diào)溝通

在施工過(guò)程中，難免會(huì)遇到猶如：任務(wù)量安排有偏差，項(xiàng)目資金不能及時(shí)到位等問(wèn)題的出現(xiàn)，這些問(wèn)題會(huì)一定程度上影響到施工人員的工作積極性，怠工現(xiàn)象會(huì)隨之產(chǎn)生，使得電梯工程施工進(jìn)度延期。所以，為了杜絕此類(lèi)現(xiàn)象的發(fā)生，作為整個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，應(yīng)予以第一時(shí)間協(xié)調(diào)溝通，盡最大可能滿足每個(gè)參建組織的要求，通過(guò)個(gè)部門(mén)間的協(xié)調(diào)安排，平衡各組織的利益，使得施工過(guò)程有條不紊的進(jìn)行，各施工單位之間也要相互加強(qiáng)溝通，保證施工過(guò)程保質(zhì)保量，為了讓高質(zhì)量的電梯為民服務(wù)的目標(biāo)而共同努力。

2.5 分包商的管理以及安全施工

一般而言，電梯生產(chǎn)企業(yè)為了降低成本、提高效益，會(huì)將電梯的安裝工作分包給專(zhuān)業(yè)的電梯安裝單位。這樣就會(huì)導(dǎo)致電梯的安裝質(zhì)量直接受到分包商隊(duì)伍人員素質(zhì)的影響。因此，為了避免由于分包商隊(duì)伍的技術(shù)不過(guò)關(guān)而導(dǎo)致的電梯的安裝質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，電梯制造企業(yè)要建立起嚴(yán)格的分包商管理和考核制度，對(duì)分包商的職業(yè)素質(zhì)進(jìn)行全方位的考查，并定期對(duì)他們進(jìn)行培訓(xùn)，對(duì)不達(dá)標(biāo)的分包商隊(duì)伍予以淘汰；此外，分包商要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地，就要不斷地提高自身的業(yè)務(wù)水平，以滿足電梯生產(chǎn)商的要求。施工過(guò)程中出現(xiàn)的事故總是由人、環(huán)境、物和管理共同作用產(chǎn)生的。在施工過(guò)程中，要避免事故的產(chǎn)生，就要堅(jiān)持“預(yù)防為主，防治結(jié)合”的方針，電梯施工項(xiàng)目管理者要建立起安全管理體系和安全生產(chǎn)責(zé)任制。

2.6 檔案的管理

工程資料的原始性和真實(shí)性具備著重大的意義，電梯工程竣工驗(yàn)收一定時(shí)期后，由于施工中存在的疏忽或養(yǎng)護(hù)措施不得力等原因，工程可能會(huì)相繼出現(xiàn)各種質(zhì)量缺陷，這就必須通過(guò)查閱相關(guān)的工程資料，從而采取有效地措施來(lái)解決問(wèn)題，所以原始真實(shí)的檔案資料是施工質(zhì)量的客觀保障。一般而言，凡本單位的發(fā)文、主送或抄送本單位的收文，要求以原件歸檔；最能體現(xiàn)法律效應(yīng)的合同、協(xié)議及工程啟動(dòng)驗(yàn)收書(shū)等需雙方或多方履行簽字手續(xù)的文件，均以原件正本歸檔。

3 電梯工程收尾過(guò)程中的管理重點(diǎn)

3.1 項(xiàng)目移交

在電梯工程項(xiàng)目施工全部完成后，要進(jìn)行項(xiàng)目移交工作，將其移交給售后部門(mén)，在移交工作開(kāi)始之前，施工方應(yīng)完成電梯井道、機(jī)房建造、電梯安裝等環(huán)節(jié)的驗(yàn)收工作，通過(guò)政府相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行產(chǎn)品的相關(guān)資料移交，移交后雙方必須簽訂服務(wù)協(xié)議，落實(shí)相關(guān)責(zé)任歸屬，這樣既有利于在法律上保證了雙方的利益。

3.2 項(xiàng)目完成總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

整個(gè)項(xiàng)目移交完畢后，負(fù)責(zé)工程的施工組織，應(yīng)從工程各個(gè)方面進(jìn)行討論，總結(jié)施工過(guò)程中的不足之處，對(duì)于解決問(wèn)題的合理性應(yīng)予以深入分析，吸取經(jīng)驗(yàn)，提高自身的施工能力和技術(shù)，對(duì)于下次施工項(xiàng)目的組織進(jìn)行是很好的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。施工檔案要進(jìn)行詳細(xì)備案，以備后人查閱，資料檔案應(yīng)齊全，檔案移交時(shí)，每一份合同協(xié)議都要有與其相應(yīng)的附件在合同協(xié)議后面，蓋上騎縫章，形成一套完整的合同協(xié)議資料，倘若工程出現(xiàn)后續(xù)工程質(zhì)量問(wèn)題，以便查閱，嚴(yán)密的工程資料是可以全面反映和記載施工過(guò)程的重要文件，也是項(xiàng)目管理水平高低的綜合體現(xiàn)。

4 結(jié) 語(yǔ)

作為特殊設(shè)備，電梯與日常消費(fèi)品或其他工業(yè)產(chǎn)品不同：在工廠完成設(shè)計(jì)制造所呈現(xiàn)的電梯，不是一個(gè)完整的產(chǎn)品，它還包括現(xiàn)場(chǎng)安裝過(guò)程以及需要經(jīng)規(guī)定的檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)過(guò)關(guān)，之后才算是完整的產(chǎn)品。為了保證電梯高效、安全運(yùn)行，電梯安裝工程項(xiàng)目管理尤顯重要。在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中引入項(xiàng)目管理，將電梯項(xiàng)目管理作為房地產(chǎn)建筑過(guò)程中的一個(gè)重要的科學(xué)管理方法，大幅提高電梯質(zhì)量，必將有助于推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、快速發(fā)展。同時(shí)隨著項(xiàng)目管理理論不斷完善，電梯項(xiàng)目管理在提高房地產(chǎn)建筑質(zhì)量方面具有重要的促進(jìn)作用，可以預(yù)測(cè)電梯項(xiàng)目管理在未來(lái)的房產(chǎn)建筑方面肯定將持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)專(zhuān)業(yè)的電梯項(xiàng)目管理人員的需求也將不斷增長(zhǎng)。因此，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定更加頻繁地將電梯項(xiàng)目管理納入其范疇。

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